劉妮娜 江蘇城投置業(yè)集團(tuán)有限公司

從最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)的交易數(shù)量一直在上升，是我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的主要行業(yè)，我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)又有一定的上升，正是這個(gè)原因推動(dòng)了房產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，發(fā)展逐步在加快，投資的人員和企業(yè)也在增多，與此同時(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了進(jìn)一步加強(qiáng)和防范房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)投資者對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，盡量把投資方向降到最低。房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)，并且加以分析和研究對(duì)策，這樣才能確保企業(yè)對(duì)投資過程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，保障房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資一般指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目預(yù)期收益的可能性大小。通常情況下，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為資產(chǎn)管理的復(fù)雜性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性、期望收益的可靠性以及投入資金的安全性等方面。

房地產(chǎn)投資一般都會(huì)呈現(xiàn)出規(guī)律性，分析其投資趨勢(shì)可以從以下幾方面進(jìn)行：勞動(dòng)力人口的變化；人均可支配收入和人均GDP；庫存數(shù)據(jù)以及成交數(shù)據(jù)；土地成交、溢價(jià)率、價(jià)格、總結(jié)；政府的腐敗情況、政策以及城市發(fā)展速度；二手房以及中介的活躍程度；人口增量，表現(xiàn)為人口的不斷流入或者流出。如果人口的需求能夠不斷增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)投資就具有價(jià)值。影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素就是人口和經(jīng)濟(jì)，一個(gè)代表的是需求，一個(gè)代表的支付力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析的重要意義

對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，主要是了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)以及投資者的收益。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，有助于房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，其內(nèi)部存在較多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并且了解風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，從而適應(yīng)目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多以及不斷變化的環(huán)境，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功。

對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制進(jìn)行不斷健全和完善，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。只有提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，才能夠控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作的順利開展。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理工作，能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，進(jìn)而使得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的作用最大限度的發(fā)揮出來。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

房地產(chǎn)投資包括政策變化、市場(chǎng)變化等外部風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目選址等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行分析，可以看出國(guó)家的宏觀政策對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響，企業(yè)的發(fā)展在一定程度上需要遵守要想富、跟黨走的原則。而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其在很大程度上會(huì)受到國(guó)家政策的影響。如果國(guó)家的政策出現(xiàn)變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益就會(huì)跟預(yù)期目標(biāo)存在一些差異。比如，國(guó)家最新實(shí)行的二胎政策就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響。如果家庭中人口有所增加，那么原本的房子就無法滿足居住的需求，房地產(chǎn)就需要開發(fā)新的居住項(xiàng)目。隨著人口的不斷增加，房地產(chǎn)的需求量也會(huì)急劇增長(zhǎng)。從十二屆全國(guó)人大常委會(huì)提出房地產(chǎn)稅之后，目前其已經(jīng)通過并且提交審議。

市場(chǎng)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)等因素，這些市場(chǎng)因素如果發(fā)生變化，會(huì)使的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤(rùn)有所減少。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是償債能力風(fēng)險(xiǎn)以及資金籌措能力風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會(huì)涉及大量的資金，這些資金一般都比較集中，運(yùn)轉(zhuǎn)速度較慢并且占用時(shí)間較長(zhǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要包括自籌資金、利用貸款、國(guó)內(nèi)貸款以及其余資金來源等。這些資金當(dāng)中除了自有資金之外，別的資金來源都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)就是資金的融資成本。

如果從貸款融資角度來看，企業(yè)的融資行為屬于一種信用融資。房地產(chǎn)企業(yè)利用不同渠道獲得資金之后，就需要考慮自己的償還能力，當(dāng)企業(yè)的支付能力不足的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)由市場(chǎng)控制。如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)情況較好，那么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況就會(huì)良好，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)較好，進(jìn)而具有償還融資的能力。但是，如果市場(chǎng)環(huán)境的情況較差，那么就會(huì)有另外一種可能，就是房地產(chǎn)項(xiàng)目都銷售不出去，企業(yè)回收不到足夠的資金，進(jìn)而其償債能力就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)有一定的影響。

房地產(chǎn)屬于一種投資方式，那么其與別的投資一樣，也會(huì)有區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)以及固定的位置等。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的位置較好，那么其就會(huì)有較大的發(fā)展前途?？梢哉f，選址是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，是最重要的環(huán)節(jié)。選址的好壞會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而影響到企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在選址的時(shí)候，一定要慎重選擇。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的保險(xiǎn)意識(shí)

保險(xiǎn)，可以補(bǔ)償房地產(chǎn)投資者的損失，方便其進(jìn)行周期運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)投資者獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。保險(xiǎn)對(duì)提高房地產(chǎn)投資者的可信度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展有著重要的意義。因此在選擇保險(xiǎn)的過程中，房地產(chǎn)投資者需要對(duì)市面存在的保險(xiǎn)險(xiǎn)種進(jìn)行充分對(duì)比，然后了解保險(xiǎn)公司的信譽(yù)情況、風(fēng)險(xiǎn)單元的合理劃分以及保險(xiǎn)金額的科學(xué)合理，進(jìn)而選擇合適的銷售渠道以及供應(yīng)鏈，將風(fēng)險(xiǎn)合理的轉(zhuǎn)移。

（二）對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳盡調(diào)查，根據(jù)問卷調(diào)查等來對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)以及供需情況進(jìn)行合理的分析，盡可能保證獲得信息的全面性，將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免投資之后處于被動(dòng)的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響；家庭的人口結(jié)構(gòu)；居民可接受的住宅價(jià)格；居民人均收入水平；城市人口以及變化程度。房地產(chǎn)企業(yè)只有經(jīng)過全面的調(diào)查之后，才能夠做出較為科學(xué)合理的判斷，并且選擇一些經(jīng)濟(jì)效益較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（三）了解國(guó)家宏觀政策

房地產(chǎn)投資者在選擇住宅投資的過程中，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行全面的了解，以便做出最正確的投資。房地產(chǎn)行業(yè)是受國(guó)家政策影響比較大的一個(gè)行業(yè)，因此房地產(chǎn)投資者需要密切關(guān)注國(guó)家的相關(guān)政策。房地產(chǎn)投資者只有掌握了國(guó)家的政策趨勢(shì)之后，才能夠保證決策的合理性。了解國(guó)家政策的過程中應(yīng)該重點(diǎn)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃情況，關(guān)注政府比較重視的熱門地區(qū)。還需要重視起地鐵、輕軌的建設(shè)時(shí)間以及發(fā)展布局。根據(jù)多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，位于地鐵口附近的房子具有較大的升值潛力，同時(shí)也存在一些十分神奇的規(guī)律。除此之外，還需要重視相同條件下的投資回報(bào)。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，其投資項(xiàng)目種類也比較多，因此不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平也存在差異。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)比較大，那么其會(huì)存在更高的不確定性。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，應(yīng)該選擇一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)程度合適的項(xiàng)目，而不是風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目，這樣有利于獲得較高的投資回報(bào)率，以便房地產(chǎn)投資者能夠獲得較高的利潤(rùn)。

（四）對(duì)投資組合進(jìn)行優(yōu)化

房地產(chǎn)投資活動(dòng)的周期一般都比較漫長(zhǎng)，其高風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也帶來較高的收益，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目來說，資本需求、盈利能力也存在一定的差異。因此，房地產(chǎn)投資者可以選擇不同類型的投資項(xiàng)目，利用不同業(yè)務(wù)的多樣化來進(jìn)行組合投資。對(duì)于不同的投資項(xiàng)目來說，其風(fēng)險(xiǎn)、收益以及別的因素都存在很大的不同，那么所有的投資組合就會(huì)集中在一個(gè)比較穩(wěn)定的項(xiàng)目上。對(duì)于組合型的投資項(xiàng)目來說，不同的投資項(xiàng)目之間并沒有太大的關(guān)聯(lián)性，并且關(guān)聯(lián)性較大的項(xiàng)目對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)也沒有效果。投資者需要做的是計(jì)算整體風(fēng)險(xiǎn)以及整體收入的相關(guān)性，使投資的回收期盡可能縮短，這樣能夠降低借款成本，避免企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還需要降低資金成本以及進(jìn)入資金的比例，為投資者分擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，進(jìn)而獲得更高的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)自己的保險(xiǎn)意識(shí)、充分的了解市場(chǎng)、密切關(guān)注國(guó)家的宏觀政策、不斷優(yōu)化投資組合。這樣才能夠最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。