王軍

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)住宅產(chǎn)品的需求不斷升級(jí)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式需要不斷調(diào)整完善。在住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中，除了土地、規(guī)劃、區(qū)位環(huán)境等因素外，建筑安裝工程處于重中之重，決定著項(xiàng)目的品質(zhì)和效益，由于新技術(shù)、新工藝、新材料的推廣使用，建筑安裝工程持續(xù)完善和成熟，有必要從以前的施工過程中汲取技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，并采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，在保證住宅建設(shè)品質(zhì)和使用功能的前提下，優(yōu)化更新住宅開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，提高住宅開發(fā)項(xiàng)目的整體建設(shè)水平。

自1998年建立商品房制度以來，隨著住房制度改革的快速推進(jìn)，相應(yīng)的銀行信貸、土地管理等配套政策相繼出臺(tái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2016年以來，伴隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)由“黃金時(shí)代”轉(zhuǎn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的靠單一土地增值形成的價(jià)值鏈被打破。原有的拿地就賺錢的粗放開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，不再適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要和滿足業(yè)主對(duì)住宅品質(zhì)的需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理，特別是建筑安裝工程管理變得尤為重要。為此，有必要研究分析已竣工住宅開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，總結(jié)積累經(jīng)驗(yàn)，建立數(shù)據(jù)模型和量化考核指標(biāo)，為新建住宅開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)安裝工程設(shè)計(jì)和施工提供參考。

一、工程設(shè)計(jì)

工程設(shè)計(jì)是住宅開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的先決條件，研究表明，由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備全部在設(shè)計(jì)階段確定,因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響可達(dá)到70%～95%，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的決定性階段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響施工建設(shè)費(fèi)用的高低和項(xiàng)目建設(shè)周期，也直接影響項(xiàng)目總投資，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵。

1.設(shè)計(jì)方案比選

優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目盈利的保障，住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對(duì)比，盡量采用成熟的設(shè)計(jì)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。通過方案優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)在滿足使用功能和質(zhì)量的前提下，盡可能節(jié)約投資的目標(biāo)。

2.設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)性的協(xié)調(diào)與優(yōu)化

長(zhǎng)期以來，工程設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)一直是相互分離的，從設(shè)計(jì)角度來看，項(xiàng)目的建筑和安裝成本幾乎沒有得到控制。通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，可在初始階段控制建筑安裝成本，并在隨后的施工階段控制經(jīng)濟(jì)成本。負(fù)責(zé)工程和建筑設(shè)計(jì)的工作人員要深入了解項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目建筑的要求，然后按配額協(xié)調(diào)和優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，通過提升設(shè)計(jì)水平提高住宅品質(zhì)、降低建筑安裝成本，增加效益。市場(chǎng)上的高端住宅項(xiàng)目對(duì)建筑安裝成本有很高的要求，初始設(shè)計(jì)階段可能會(huì)更長(zhǎng)，對(duì)設(shè)計(jì)人員而言也是一項(xiàng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，要不斷進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)人員要與設(shè)計(jì)部門緊密配合，及時(shí)提供詳實(shí)的工程基礎(chǔ)資料。在施工過程中，相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體進(jìn)度和實(shí)際要求，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷暮驼{(diào)整，使建筑安裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目施工過程。

3.配額設(shè)計(jì)

要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)配額進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。研究表明，配額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。要借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采用類比法，利用同類建筑工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理控制工程造價(jià)。在保證功能及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計(jì)和施工預(yù)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。

二、建筑安裝經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分：由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金組成。在建設(shè)安裝項(xiàng)目中，直接成本約占建設(shè)安裝成本的80%，其中材料成本所占比例最大，占建設(shè)安裝成本的50-60%。當(dāng)建筑項(xiàng)目中使用新技術(shù)和新材料或是新型施工工藝將會(huì)改變材料成本的比例。

（1）土建單位成本管理。住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安成本在很大程度上受到土木工程結(jié)構(gòu)單位成本的影響。特定建筑中土建結(jié)構(gòu)的單位成本受多種因素影響。不同類型的建筑材料取決于工程條件和設(shè)計(jì)方案。而且設(shè)計(jì)方案對(duì)于建筑項(xiàng)目所需的建筑材料以及進(jìn)場(chǎng)規(guī)模需求也不同，因此在控制土木工程結(jié)構(gòu)的單位成本方面存在一些困難。另外，在建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)注意項(xiàng)目建設(shè)順序與項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)，并充分考慮基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的功能是否健全。要加強(qiáng)施工質(zhì)量安全進(jìn)度管理，依據(jù)施工質(zhì)量要求，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)、設(shè)計(jì)文件、現(xiàn)行規(guī)范、招投標(biāo)文件等，有序地組織施工，并完善質(zhì)量保障體系。

（2）水電安裝單位成本管理。住宅開發(fā)項(xiàng)目的水電建筑安裝主要包括給水、排水系統(tǒng)、電路傳輸?shù)姆胖煤皖A(yù)插入以及供暖系統(tǒng)等項(xiàng)目，良好的水電安裝質(zhì)量不僅是高品質(zhì)生活的保障,而且決定了整個(gè)房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在進(jìn)行水電設(shè)備安裝時(shí)，必須根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行有關(guān)預(yù)算支出。水電設(shè)備安裝的單價(jià)在一定程度上受到市售材料單價(jià)的影響，在特定的安裝和施工過程中，需要根據(jù)其自身?xiàng)l件進(jìn)行合理的調(diào)整和更改。此外，有必要充分考慮市場(chǎng)因素，對(duì)相關(guān)材料的單價(jià)進(jìn)行全面的調(diào)查和研究比價(jià)，選擇最合適的性價(jià)比高材料進(jìn)行使用。

（3）外立面門窗單位成本管理。由于此項(xiàng)管理會(huì)受到各種因素的影響，在外立面門窗的選擇過程中必須考慮各種因素，并全面進(jìn)行材料的選擇和建筑物的實(shí)施。例如：在門窗安裝的初始階段，管理人員需要考慮到要安裝的整個(gè)建筑物。一些門窗必須具有隔熱功能，在選擇門窗材料的過程中，要做到實(shí)際與規(guī)劃相結(jié)合的原則，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行更改。在選擇材料的過程中，管理人員還可以使用更合理的購(gòu)買計(jì)劃來增加對(duì)成本因素的考慮，并實(shí)現(xiàn)高效率、高質(zhì)量的工程。

（4）外墻單位成本管理。外墻的單價(jià)成本通常由外墻的面積來衡量和計(jì)算，并且外墻建筑也是有不同的建筑做法。大部分常見的施工方法主要有涂料、真石漆、瓷磚和石材。在選擇過程中，通過充分考慮各種施工方法，可以實(shí)現(xiàn)以最低的成本完成施工。例如，涂料是建筑過程中最經(jīng)濟(jì)的方法，但是某些住宅項(xiàng)目對(duì)立面的要求更高，因此質(zhì)量保證應(yīng)成為材料選擇過程中的首要標(biāo)準(zhǔn)。

（5）裝配式技術(shù)的應(yīng)用。裝配式建筑是用預(yù)制部品、部件在工地裝配而成的建筑，發(fā)展裝配式建筑是建造方式的重大變革。在建設(shè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目時(shí)，必須充分考慮裝配式技術(shù)的應(yīng)用。在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目中，樓層布局更為復(fù)雜，但對(duì)于大型房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目來說，在制定計(jì)劃時(shí)只要平面設(shè)計(jì)一經(jīng)確定，則計(jì)劃幾乎沒有變化，而普通住宅項(xiàng)目的大型和特殊構(gòu)件則較少，較為適用于裝配式建筑。但是，裝配式建筑也有其自身的缺點(diǎn)，例如對(duì)后期安裝的技術(shù)要求較高，早期節(jié)省的經(jīng)濟(jì)成本以及安裝后期的人工成本會(huì)增加。另外，裝配式建筑適合于大型項(xiàng)目，利用規(guī)模效應(yīng)來降低建筑和安裝成本，反之如果項(xiàng)目較小，則很難實(shí)現(xiàn)。

（6）產(chǎn)品系數(shù)控制。主要包括含鋼量、砼含量、窗地比和墻地比，其中：鋼筋含量是建筑鋼筋總重量與建筑面積之比，該指標(biāo)與結(jié)構(gòu)，建筑風(fēng)格，層高和朝向密切相關(guān)。建設(shè)項(xiàng)目鋼筋含量是影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的重要因素，也是保證項(xiàng)目質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。通常6層以下的建筑物的鋼筋含量為38-42kg/㎡，而樓層較高的建筑物的鋼筋含量較高。砼含量是混凝土體積與建筑面積之比，約為0.3—0.42m3/㎡。不同的建筑類型對(duì)窗戶與地板的比率有不同的要求。例如，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)建筑和房屋相比，別墅的建造需要更高的窗地比。另外，由于其地理位置和氣候，南部和北部地區(qū)對(duì)住宅建筑物的窗地比有不同的要求，北部地區(qū)則具有較高的隔熱要求和較低的窗墻比。由于建筑風(fēng)格和市場(chǎng)定位的影響，不同市場(chǎng)定位的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的（墻地比）外墻系數(shù)存在一定差異，在實(shí)際施工過程中，必須嚴(yán)格控制外墻系數(shù)。

三、竣工決算

竣工結(jié)算是建筑安裝成本控制的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到住宅開發(fā)項(xiàng)目成本高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的問題。開發(fā)企業(yè)要組織造價(jià)工程師對(duì)照招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、簽證、材料設(shè)備采購(gòu)單、專業(yè)分包合同等，對(duì)工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越激烈。住宅開發(fā)項(xiàng)目是重要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)業(yè)中占有很高的比重。對(duì)房地產(chǎn)住房項(xiàng)目建設(shè)和安裝的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，不僅有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)管理成本，同時(shí)還對(duì)新建住房項(xiàng)目的建設(shè)和安裝以及工程設(shè)計(jì)選擇提供參考。