孫慶琳 西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)主要以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)為主。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)一系列的程序也屬于經(jīng)濟(jì)行為，如一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展的立項(xiàng)問(wèn)題，土地經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓情況，設(shè)計(jì)規(guī)劃，施工建設(shè)到樓盤的銷售運(yùn)行等行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，一系列行為從前期規(guī)劃到政府驗(yàn)收過(guò)程都需要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的周期。在該過(guò)程中，要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源進(jìn)行整合調(diào)節(jié)，每一個(gè)階段都需要精確且全面的預(yù)算成本管控措施，才能有利于企業(yè)在后續(xù)發(fā)展獲得最大的利益。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)也是其他行業(yè)必不可少的管理手段。所以成本管控環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理最主要的管理環(huán)節(jié)，其預(yù)算的準(zhǔn)確程度會(huì)直接影響到企業(yè)日后的發(fā)展，保證成本管理的落實(shí)可以有效的避免企業(yè)中財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的資金資源浪費(fèi)問(wèn)題。市場(chǎng)不斷演變，政策也在隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步調(diào)整完善，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐步增大，如何加強(qiáng)成本管控是一個(gè)重要課題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)而言也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)成本管控的意識(shí)淡薄

多數(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本管控的理解一直停留在會(huì)計(jì)資金管理，房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下認(rèn)為成本管控即是從工程的開(kāi)發(fā)、建設(shè)再到合同的管理三個(gè)環(huán)節(jié)。但在成本管控過(guò)程中最主要的環(huán)節(jié)則是設(shè)計(jì)方案過(guò)程中的成本預(yù)算，但其一般對(duì)設(shè)計(jì)方案中的預(yù)算成本意識(shí)都不強(qiáng)烈，對(duì)設(shè)計(jì)階段的資金評(píng)估也不夠重視，執(zhí)行效果較差，在企業(yè)各部門之間存在信息溝通與反饋障礙等問(wèn)題，在下游工作中由于對(duì)設(shè)計(jì)方案把關(guān)不嚴(yán)謹(jǐn)，或是設(shè)計(jì)方案不合理，而導(dǎo)致在實(shí)施過(guò)程中成本資源的浪費(fèi)，造成資金損失。

（二）對(duì)成本管控的監(jiān)管力度不夠

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管控的管理階段中監(jiān)管的忽視，往往存在成本管理建立的制度不夠完善，在成本預(yù)算的制定過(guò)程中，沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。另外企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員水平有限，技能水平和管理水平長(zhǎng)期滯后，沒(méi)有更新現(xiàn)代化管理理念，僅依靠以往的經(jīng)驗(yàn)之談，在項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)中時(shí)常出現(xiàn)各種經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)誤，有時(shí)也會(huì)為了一己之力從中獲取利益，存在違法違紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而且管理者于施工人員存在溝通障礙，部門之間存在推諉扯皮，對(duì)施工工期有所延誤，無(wú)法到期交房，最后造成建設(shè)實(shí)際成本超過(guò)原本預(yù)算成本的現(xiàn)象。

（三）財(cái)務(wù)管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中對(duì)成本的管控往往都存在滯后性，通常實(shí)在施工即將完成時(shí)，由財(cái)務(wù)管理人員對(duì)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生的全部費(fèi)用進(jìn)行核算，缺少全流程各階段的管理把控，對(duì)成本管理缺乏一定的認(rèn)識(shí)，對(duì)于成本預(yù)算的重視程度不足，從而導(dǎo)致在施工完成后，由于沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，造成不可彌補(bǔ)的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)規(guī)模大且工期長(zhǎng)的一個(gè)項(xiàng)目行為，忽視成本預(yù)算的最終后果則是在開(kāi)發(fā)商撤出之后出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法彌補(bǔ)，導(dǎo)致最終的經(jīng)濟(jì)效益的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控采取的措施

（一）在項(xiàng)目實(shí)施前做好成本預(yù)算，設(shè)計(jì)方案成本控制到位

對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和實(shí)施前，方案的設(shè)計(jì)工作是核心，科學(xué)合理的方案設(shè)計(jì)在后續(xù)施工中會(huì)極大的降低資源資金成本，也可以縮短工期時(shí)間，隨之進(jìn)行銷售資金很快得到回收。所以設(shè)計(jì)方案的問(wèn)題一定要足夠重視，尋求在市場(chǎng)上有知名度可信賴的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，運(yùn)用有效的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，前提是公司的各個(gè)部門要做好事先的溝通工作，做好前期準(zhǔn)備工作比如做好足夠的市場(chǎng)調(diào)研，制定市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)相關(guān)理念的方案，也要對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。設(shè)計(jì)方面要找專門的人員及時(shí)制定相關(guān)管理政策和制度，禁止隨便調(diào)整方案，變更設(shè)計(jì)方案造成項(xiàng)目成本增加。管理人員和設(shè)計(jì)人員也要及時(shí)進(jìn)行有效的溝通，不管是設(shè)計(jì)方案的時(shí)限長(zhǎng)短，也要實(shí)際考慮工地的實(shí)際情況，實(shí)施的技術(shù)問(wèn)題，定期對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)更正，及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成本的管控。

（二）在建設(shè)中做好成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中對(duì)成本管理的控制是核心問(wèn)題。財(cái)務(wù)管理成本預(yù)算管控是房地產(chǎn)企業(yè)所要經(jīng)歷的最重要一環(huán)。在成本管理中要對(duì)管理的各個(gè)方面內(nèi)容進(jìn)行有效的分析管控。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門要對(duì)管理工作進(jìn)行管理和監(jiān)督。公司可通過(guò)設(shè)立專門的監(jiān)管獎(jiǎng)懲制度對(duì)舉報(bào)和違規(guī)人員進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，實(shí)現(xiàn)對(duì)所有人員的有效監(jiān)督。對(duì)業(yè)務(wù)的所有流程嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，建立部門、個(gè)人責(zé)任歸屬制度，所有程序的流經(jīng)部門都要進(jìn)行層層把關(guān)嚴(yán)格審批，為后續(xù)工作奠定基礎(chǔ)。在施工過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)工人的施工質(zhì)量和進(jìn)度方面的管控，流程各環(huán)節(jié)都要符合相關(guān)規(guī)定，做好工程每一項(xiàng)步驟的檔案收集，做到有據(jù)可查。成本控制管理人員要對(duì)工程的實(shí)時(shí)進(jìn)度進(jìn)行隨時(shí)把控，施工進(jìn)度必須實(shí)事求是，不能進(jìn)行隨意修改，嚴(yán)格按照合同上的期限完成審批。對(duì)賬目的處理要做到精細(xì)化處理，及時(shí)核算施工中出現(xiàn)的各項(xiàng)費(fèi)用花銷，做到不拖欠工程款，確保工人能更有積極性去完成工程任務(wù)，以保證時(shí)間和工程質(zhì)量，使二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在實(shí)施階段監(jiān)督也是不可缺少的，對(duì)企業(yè)的管理要安排各個(gè)部門的人員進(jìn)行有效的監(jiān)督，其中項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、造價(jià)人員、財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)協(xié)作配合，保證對(duì)工程的監(jiān)督，成本管理，避免其他不必要的問(wèn)題出現(xiàn)增加企業(yè)成本。建立健全的監(jiān)管制度和評(píng)估機(jī)制，以使施工中的各個(gè)階段如施工質(zhì)量或者工程進(jìn)度等為指標(biāo)進(jìn)行定期考核，提高工作效率，復(fù)驗(yàn)施工進(jìn)度，保證施工質(zhì)量等。

（三）做好稅務(wù)統(tǒng)計(jì)工作控制成本預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)資金的流動(dòng)，稅務(wù)費(fèi)用的增加，房地產(chǎn)企業(yè)具有運(yùn)營(yíng)的規(guī)模大而且業(yè)務(wù)多元化的特點(diǎn)，時(shí)間周期相對(duì)比其他行業(yè)長(zhǎng)，所以在前期開(kāi)發(fā)階段要做好全面統(tǒng)籌安排，從全面預(yù)算的前提下進(jìn)行成本核算。從一開(kāi)始的設(shè)計(jì)方案到施工結(jié)束驗(yàn)收交工銷售，等各個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行提前合理的稅務(wù)統(tǒng)計(jì)。在土地的增值稅和所得稅方面，財(cái)會(huì)人員要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行核算統(tǒng)計(jì)，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)每個(gè)階段進(jìn)行準(zhǔn)確的申報(bào)，避免逃稅漏稅，同時(shí)更好的節(jié)約稅務(wù)資金。財(cái)務(wù)部門可以周期性的對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并及時(shí)反饋給各個(gè)職能部門，增加資金的流動(dòng)性，減少成本浪費(fèi)。

（四）成本管理人人參與

成本管理工作不僅僅是財(cái)務(wù)部門的管理工作，公司的各個(gè)部門也要積極參與，從根本上樹(shù)立成本管理的意識(shí)，將成本管控的內(nèi)容，融入企業(yè)文化之中。將成本管理制度流程充分貫徹，可申請(qǐng)由成本管控專家對(duì)財(cái)務(wù)部及其他部門領(lǐng)導(dǎo)及員工進(jìn)行培訓(xùn)，將新的管理模式進(jìn)行普及，在成本管理中不斷完善成本管理體系，尋找業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，及時(shí)對(duì)比反思。

三、總結(jié)

總而言之，成本管理在財(cái)務(wù)管理中是必不可少的一項(xiàng)工作，關(guān)聯(lián)著企業(yè)中包括業(yè)務(wù)、施工、質(zhì)檢各個(gè)部門。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是不容忽視的環(huán)節(jié)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)更能在現(xiàn)今社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)下站穩(wěn)腳跟，并使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中提高經(jīng)濟(jì)效益，就要更完善成本管理管理的各項(xiàng)制度、流程，保證其執(zhí)行和落實(shí)的水平，成本管控不僅針對(duì)財(cái)務(wù)部門，而是需要企業(yè)各部門都要負(fù)起到相應(yīng)的責(zé)任，提高重視程度，使企業(yè)從根本上解決對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)不足問(wèn)題，并將其于企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，爭(zhēng)取獲得最大的價(jià)值效益。