戴自芳 山東省核工業(yè)二七三地質(zhì)大隊(duì)

一、房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)概述

（一）房產(chǎn)測(cè)繪概述和現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪技術(shù)的一種，顧名思義，就是利用相關(guān)的測(cè)量?jī)x器或者技術(shù)方法對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量，其測(cè)量的數(shù)據(jù)主要包括房產(chǎn)以及房產(chǎn)用地的地理位置、自然狀況、界址點(diǎn)（線）、房屋面積等數(shù)據(jù)，為房屋的規(guī)劃、建設(shè)提供一定的信息支撐。房產(chǎn)測(cè)繪分為項(xiàng)目測(cè)繪和基礎(chǔ)測(cè)繪，基礎(chǔ)測(cè)繪主要對(duì)房產(chǎn)的范圍等數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量，對(duì)測(cè)繪設(shè)備和人員技術(shù)有一定的要求；而項(xiàng)目測(cè)繪主要被應(yīng)用在房地產(chǎn)的開發(fā)方面，對(duì)房產(chǎn)的表面、平面、立體等數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)繪，對(duì)房屋的權(quán)屬管理有著重要的影響。房產(chǎn)測(cè)繪工作經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)具備了完善的測(cè)繪體系，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)各種數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確測(cè)量，特別是隨著科技的進(jìn)步，測(cè)量技術(shù)有了全面的提升，在全球定位技術(shù)和信息技術(shù)的加持下，其測(cè)量效率和測(cè)量準(zhǔn)確度有了較大的提高，在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用也越來越廣泛，促進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)繪的快速發(fā)展，為房產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理的意義

第一，通過房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，可以為房地產(chǎn)管理工作提供各項(xiàng)基礎(chǔ)信息。城鎮(zhèn)化發(fā)展主要以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為基礎(chǔ)，通過房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，能夠更為科學(xué)地實(shí)現(xiàn)平面圖的繪制，包括準(zhǔn)確的坐標(biāo)系統(tǒng)等內(nèi)容，確保綜合應(yīng)用效果，并滿足房地產(chǎn)的管理要求。第二，房地產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與教育活動(dòng)提供基本信息。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到快速發(fā)展的階段，在這個(gè)階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)作為行為依據(jù)，指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)也可以通過房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理來滿足消費(fèi)者對(duì)于真實(shí)房地產(chǎn)信息的要求。第三，房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理有助于城市的規(guī)劃與建設(shè)。房地產(chǎn)在城市發(fā)展中占據(jù)重要的地位，所以通過房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)規(guī)劃，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市的整體規(guī)劃管理。

二、常見的幾種房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)簡(jiǎn)析

（一）GPS—RTK 技術(shù)

GPS—RTK 技術(shù)是在當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中廣泛運(yùn)用的高精度測(cè)繪技術(shù)，此項(xiàng)技術(shù)測(cè)量精確度在厘米范圍內(nèi)且測(cè)量速度快、精度高、時(shí)效性強(qiáng)、需要的人員少、操作便利，在實(shí)際的測(cè)繪中主要以GPS 接收機(jī)與基站通過數(shù)字信號(hào)的傳輸來測(cè)繪，運(yùn)用RTK 技術(shù)進(jìn)行定位后不斷的發(fā)射無線電信號(hào)，接收機(jī)獲取信號(hào)后與基站形成一條數(shù)據(jù)鏈，隨后GPS 接收機(jī)即流動(dòng)站將基站傳輸?shù)妮d波信號(hào)與流動(dòng)站自身所觀測(cè)的載波信號(hào)做差分處理解析出流動(dòng)站與基站間基線的向量，通過事先輸入的坐標(biāo)便可獲得流動(dòng)站的坐標(biāo)數(shù)據(jù)。RTK 技術(shù)對(duì)地面目標(biāo)點(diǎn)進(jìn)行坐標(biāo)定位測(cè)量，GPS 定位系統(tǒng)通過數(shù)據(jù)錄入后能實(shí)現(xiàn)對(duì)圖形與屬性的精確繪制，進(jìn)而使房屋面積的測(cè)繪過程更加精準(zhǔn)，此技術(shù)的有效距離限制在10 公里內(nèi)，精確度在±2 厘米范圍。

（二）數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量技術(shù)

該項(xiàng)技術(shù)是基于數(shù)字影像以及攝影測(cè)量技術(shù)之上的一項(xiàng)技術(shù)，并結(jié)合了信息技術(shù)、影像匹配技術(shù)等一系列的高新技術(shù)，從而表達(dá)出數(shù)字形式的拍攝對(duì)象，屬于攝像測(cè)量學(xué)當(dāng)中的重要分支。在以往的拍攝當(dāng)中，存在著分辨率低的問題，實(shí)施數(shù)字處理也存在一定的困難。但是，近年來，隨著我國(guó)各領(lǐng)域科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，測(cè)繪技術(shù)也得到了空前發(fā)展，相應(yīng)的數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量技術(shù)的水平也得到了顯著提升，使以往工作中存在的各項(xiàng)技術(shù)問題得到了有效解決，進(jìn)而促使數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用也更加廣泛。

（三）地理信息系統(tǒng)GIS 的應(yīng)用

GIS 技術(shù)是利用地理模型的分析方法，根據(jù)目標(biāo)的空間和動(dòng)態(tài)特性，在計(jì)算機(jī)的輔助下，進(jìn)行測(cè)量數(shù)據(jù)管理應(yīng)用的一種技術(shù)。GIS 技術(shù)將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、遙感技術(shù)、空間技術(shù)充分的結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)了信息收集、信息分析、信息輸出等功能，通過合理的運(yùn)用，能夠?qū)崿F(xiàn)在使用過程中對(duì)目標(biāo)進(jìn)行綜合分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，提高測(cè)量和計(jì)算的準(zhǔn)確性，完成人力無法完成的測(cè)量數(shù)據(jù)分析運(yùn)用工作。隨著計(jì)算機(jī)信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，GIS 技術(shù)越來越受到測(cè)繪人員的重視，在房產(chǎn)測(cè)繪中，通過GIS 技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)不但可以建立地籍管理信息系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)地籍信息的管理和地籍變更工作，而且還可以高效的進(jìn)行地籍空間數(shù)據(jù)編輯、土地利用現(xiàn)狀的統(tǒng)計(jì)分析、地籍空間分析、地籍查詢、整理宗地的歷史動(dòng)態(tài)信息變化、地籍圖的繪制、成果輸出等功能；GIS 技術(shù)能夠通過自動(dòng)化對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和輸出，有效的提高房產(chǎn)測(cè)繪的繪圖效率和測(cè)量準(zhǔn)確度，對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)和規(guī)劃起到了十分重要的作用。

（四）全站儀技術(shù)

伴隨人類科技水平的進(jìn)步與生活水平的提高，人們的精神思想、品味因此得以提升，房屋的形狀、坐落更加富含藝術(shù)氣息，對(duì)于房屋位置、形狀的繪制則需要更先進(jìn)的技術(shù)才能實(shí)現(xiàn)精確的測(cè)量，在現(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)常使用點(diǎn)坐標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋形狀與位置的描述進(jìn)而運(yùn)用科學(xué)的手段獲得房屋的面積。全站儀是一種先進(jìn)的光電儀器，主要由電子經(jīng)緯儀、光電測(cè)距儀、微處理器共同組成，在對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪中能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)測(cè)量與計(jì)算，同時(shí)能夠保存測(cè)量結(jié)果，并實(shí)現(xiàn)電子簿的輸出；全站儀測(cè)繪技術(shù)相較于傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)而言，其數(shù)據(jù)的計(jì)算與管理更加精準(zhǔn)、快速，這對(duì)房屋測(cè)繪中數(shù)據(jù)的采集與利用提供了珍貴的發(fā)展基礎(chǔ)。

三、強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的重要舉措

（一）完善房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)機(jī)制

要提高房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，就需要從房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)機(jī)制的健全方面入手，給我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的順利開展提供機(jī)制上的指引。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要重視測(cè)繪機(jī)制的健全，只有這樣才能夠?yàn)闇y(cè)繪技術(shù)的發(fā)揮提供相對(duì)優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，測(cè)繪工作人員還需要積極引用其他企業(yè)成功的案例，或者借助國(guó)外經(jīng)典案例，在我國(guó)國(guó)情的影響下，優(yōu)化房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展環(huán)境，從而提升房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用效果。另外，相關(guān)部門還要重視對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的全面監(jiān)管，維持市場(chǎng)秩序，從而保證房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)順利地發(fā)展，同時(shí)重視審核部門的完善，優(yōu)化審核流程，以此來凈化房地產(chǎn)測(cè)繪環(huán)境，進(jìn)一步建立房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

（二）強(qiáng)化測(cè)繪程序檢測(cè)管理

強(qiáng)化測(cè)繪程序檢測(cè)管理，一方面需要突出測(cè)繪成果管理，采取審核機(jī)關(guān)實(shí)地檢驗(yàn)的方式來實(shí)現(xiàn)測(cè)繪報(bào)告的審核管理。在這樣的模式中，測(cè)繪單位會(huì)存在利益沖突，甚至出現(xiàn)測(cè)繪過程弄虛作假的情況，進(jìn)而導(dǎo)致測(cè)繪的結(jié)果與實(shí)際情況存在差異，不利于審核工作的順利完成。在實(shí)地檢測(cè)過程中，還可能會(huì)受到測(cè)繪報(bào)告的不良影響與限制，所以另一方面需要重點(diǎn)處理好監(jiān)督部門的內(nèi)部矛盾及監(jiān)督部門與施工單位之間的關(guān)系，集中關(guān)鍵資源解決關(guān)鍵矛盾沖突，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪成果的放大，深入處理好審核各項(xiàng)工作，確保程序檢測(cè)的實(shí)際效果。

（三）加強(qiáng)各級(jí)質(zhì)量審核力度

企業(yè)在對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果開展驗(yàn)收前，必須要對(duì)其進(jìn)行二級(jí)檢查，并對(duì)二級(jí)檢查與驗(yàn)收工作的詳細(xì)過程進(jìn)行規(guī)范性流程的記錄，制作出相應(yīng)的質(zhì)量檢查、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。為了提升房地產(chǎn)檔案的相關(guān)使用價(jià)值，相關(guān)管理使用機(jī)構(gòu)應(yīng)安排專業(yè)人員對(duì)其驗(yàn)收?qǐng)?bào)告與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，待審查通過后再將其歸納入相關(guān)房產(chǎn)檔案中做統(tǒng)一管理，另外審查人員應(yīng)做到嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的崗位責(zé)任；當(dāng)前的房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的管理需要將房產(chǎn)測(cè)繪中的測(cè)與管進(jìn)行分離來制定制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)制度的細(xì)化，也使管理更加細(xì)化；另外監(jiān)管部門在對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行監(jiān)管時(shí)應(yīng)將監(jiān)管工作做好，不要干涉企業(yè)的測(cè)繪經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，避免審核與經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)利益糾葛無法做到公平公正與嚴(yán)謹(jǐn)。

（四）加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在市場(chǎng)中占領(lǐng)一席之地，提升市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，就需要重視人才的引用和培訓(xùn)，只有這樣才能夠充分發(fā)揮工作人員的積極性，強(qiáng)化對(duì)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用效果。就我國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀來看，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，在理論和專業(yè)技術(shù)的使用中都不夠全面，所以房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就需要定期對(duì)在職工作人員實(shí)行培訓(xùn)，以此提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)。并且測(cè)繪人員也要在信息技術(shù)的支持下，不斷地學(xué)習(xí)和發(fā)展，只有這樣才能在測(cè)繪工作中充分發(fā)揮其技能，優(yōu)化房地產(chǎn)測(cè)繪環(huán)境，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（五）測(cè)繪信息系統(tǒng)建設(shè)

房產(chǎn)測(cè)繪部門應(yīng)該與房產(chǎn)管理部門密切合作，共同制定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪操作章程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)構(gòu)建完整的房產(chǎn)測(cè)繪信息技術(shù)平臺(tái)，為房產(chǎn)測(cè)繪收件、勘測(cè)、繪圖、檢查以及歸檔等相關(guān)工作的自動(dòng)化處理提供強(qiáng)有力的支持。隨著房產(chǎn)測(cè)繪信息技術(shù)平臺(tái)的建立，不僅實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一管理和利用，同時(shí)也為房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的優(yōu)化和創(chuàng)新奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，房產(chǎn)測(cè)繪部門還應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)院校合作的力度，雙方通過技術(shù)交流合作的方式，共同推動(dòng)地區(qū)之間的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)交流與互通工作，才能確保房產(chǎn)測(cè)繪工作的全面發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)屬于重點(diǎn)工程項(xiàng)目，關(guān)系到人民群眾的生活質(zhì)量。其中，測(cè)繪屬于保障房地產(chǎn)信息的重要手段，無論是對(duì)現(xiàn)在還是將來，產(chǎn)生的持續(xù)影響都非常關(guān)鍵。所以，需要不斷提升測(cè)量技術(shù)水平、管理水平、創(chuàng)新手段，從而使該項(xiàng)技術(shù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)起到更大的推進(jìn)作用。