本刊記者 趙彭

未來，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見，拐點之后，樓市的穩(wěn)定依然是重中之重。

2019年前11個月，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)超過550次，11月更是達72次，創(chuàng)下歷史最高。密集的“調(diào)控”，是2019年房地產(chǎn)不可忽略的熱詞。

然而，今年樓市最受關(guān)注的熱詞卻是“拐點”。這一年，樓市不僅出現(xiàn)了人均居住面積超過國際公認的供需平衡線這樣的技術(shù)拐點，也出現(xiàn)了經(jīng)濟凈貢獻值、儲蓄率與債務比這樣的市場拐點。

需轉(zhuǎn)供：平衡線被打破

從2016年下半年到2019年，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了3年。按照國內(nèi)2-3年一個價格小周期的節(jié)奏，2019年樓市應該處于一個常規(guī)性反攻區(qū)間。年初，青島和全國樓市也的確出現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象。但到了三四月份的時候，房價回暖的城市卻集中迎來了加碼的調(diào)控政策，樓市再次降溫。

在史上最嚴調(diào)控周期，2019年全國樓市銷售額變動總體平穩(wěn)，開發(fā)量增速呈現(xiàn)下降趨勢。其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩(wěn)。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小，反映出總體的現(xiàn)房供應在增長，潛在供給也在持續(xù)增加。庫存方面，待售商品房面積持續(xù)下降，但下降由加速轉(zhuǎn)向減速。

回顧過去樓市的三次房價大反彈：第一次是2009年，一線城市的房價不到兩年飆漲至少一倍；第二次是2012年悄然放松樓市調(diào)控，2013年房價上漲和銷量均創(chuàng)下歷史紀錄；第三次是從2016年三四線城市樓市去庫存開始。但這一輪房價上漲的周期，是在樓市的基本面出現(xiàn)了顛覆性的變化進程中推動的。

按照國際公認的供需平衡線。目前，國內(nèi)人均居住面積實際超過了35平，住房短缺的歷史宣告結(jié)束。京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“供需平衡線在成熟市場，被視為一個技術(shù)拐點，這個拐點往往與人口拐點一致?！睋?jù)中國社會科學院發(fā)布的綠皮書預計，中國人口負增長可能在2028年出現(xiàn)，但這都是基于1.6的總和生育率計算，而最近兩年總和生育低于1.6，也就是說在既定政策下，人口負增長可能會提前。老齡化社會到來，人口負增長的提前，都會對住房消費帶來影響。

中國城市化率已經(jīng)達到60%，未來城市化將進入低速增長期，這意味著由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口將減少，以后主要是城市之間的人口流動，人口從小城市到大城市、到城市群的轉(zhuǎn)移。

曹珂杰認為：“樓市走向拐點的后市階段，會存在交叉性的市場狀態(tài)。而在供需關(guān)系上，需求型市場已向改善型市場深入。”這一拐點的到來，意味著開發(fā)市場將從“供應量”的拐點前進至“有質(zhì)量”的新高度。

2019年開始，中國樓市剛需型需求將會逐年減少，改善型需求則逐漸走強。改善型需求，在市場上的體現(xiàn)分為：產(chǎn)品型和完善型兩種。產(chǎn)品型是指，因住宅產(chǎn)品而產(chǎn)生的改善需求，一般住房使用十年左右，就會有改善升級需求。比如，十年前的房子多以保障產(chǎn)品為主，往往因為規(guī)劃和設(shè)計時有人車未分流、戶型不合理、小區(qū)體驗感差、建筑品質(zhì)跟不上等問題，業(yè)主在有一定積累后開始尋求“改善”。

與產(chǎn)品型不同，完善型改善需求有一定被動性。目前，在70后獨生子女家庭成為社會中堅力量，80后獨生子女家庭普遍二孩化的人口現(xiàn)狀下，逐漸老齡化的社會，正在給中國樓市提供這個改善型的出口?！翱梢哉f，獨生子女三代房需求、二孩家庭大三居需求在剛需型市場向改善型市場發(fā)展的過程中重疊。”樂居中國青島公司總經(jīng)理董娜說。

正轉(zhuǎn)負：凈貢獻逆增長

2019年樓市增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過程，同比增幅由2018年10月的9.7%下降至2019年10月的7.6%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅從2018年10月的7.7%變動至2019年10月8.8%。經(jīng)濟凈貢獻率全面轉(zhuǎn)負。

不難看出，中國樓市增幅變化的短周期仍為2-3年，且波動趨于平緩。同時，經(jīng)過史上最嚴調(diào)控后，房價增長與經(jīng)濟增長由相背而行轉(zhuǎn)向相向而行，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在下降后總體比較穩(wěn)定。值得注意的是，2019年，是開發(fā)市場異常痛苦的一年。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，房企壓力重重。據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家，創(chuàng)下歷史紀錄。

從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權(quán)回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企的困境。在政策持續(xù)收緊的背景下，房企融資面臨多重阻礙。然而，在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的長效調(diào)控機制下，這僅僅是“短痛”。

“拐點”是2019年樓市最受關(guān)注的熱詞

在樓市的消費端，2017年到2018年，我國的儲蓄率下降了10.2%。在儲蓄率下降的同時，居民的負債率卻在不斷飆升。到2019年底，我國的人均負債金額已經(jīng)達到了13.34萬元，總負債金額高達200萬億元，大部分債務來自樓市杠桿。從數(shù)據(jù)對比來看，在住房貸款的帶動下，中國正在由“全民儲蓄”轉(zhuǎn)向“全民負債”。

據(jù)央行《中國金融穩(wěn)定報告（2019）》披露，2018年末，我國住戶部門貸款余額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款，杠桿率為60.4%。60.4%的居民杠桿率，雖然仍低于發(fā)達國家，但已經(jīng)高出國際平均水平，且遠遠高過新興經(jīng)濟體，居民杠桿率增幅位居世界前列。

回顧2008年，樓市漸興，但我國居民部門杠桿率僅有17.9%。2019年已經(jīng)攀升到60.4%的新高。可見，這十年間，居民杠桿率上升了3倍有余，增速遠超發(fā)達國家。要知道，美國的居民杠桿率從20%升到50%，用了近40年。但2008年，美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的時候，居民杠桿率達到92%。

雖然樓市在城市化進程中，杠桿率與房價的發(fā)展關(guān)系并沒有失速，目前金融領(lǐng)域多數(shù)住房貸款仍是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。但以史為鑒，沒有高杠桿率就沒有泡沫。曾經(jīng)的高杠桿率給發(fā)達國家市場帶來了市場發(fā)展的倒退，其殺傷力會讓經(jīng)濟發(fā)展失去10年、20年甚至更久。這是在樓市下一階段的發(fā)展中必須警惕的。

穩(wěn)定依然是重中之重

“2019年，中央調(diào)控保持了定力。具體看，持續(xù)調(diào)控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機構(gòu)等市場的行為和預期，維護了房價波動率總體穩(wěn)定，因城施策方針保證了樓市健康發(fā)展。”房天下新房青島公司總經(jīng)理紀禮剛表示。

雖然已經(jīng)從理論上進入拐點，但是未來市場的行進，仍然會有不同的體現(xiàn)和很大的不確定性。2019年，密集調(diào)控加持之下仍有城市逆市上漲。這其中由棚改推動三四線城市房價走高是主要原因?？梢姡袊袌龃嬖谥鴱V泛的不平衡。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前10個月商品房銷售額12.5萬億元，今年超過去年15萬億元市場規(guī)?；臼谴蟾怕适录跇鞘泄┣蟊冉咏?、行業(yè)規(guī)模見頂、供需已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的前期，國內(nèi)購房需求仍保持了一定熱度。

按照國際標準，居民杠桿率達到60%左右會出現(xiàn)一定風險，70%-90%有較高風險，100%有重大風險。如果超過100%，通常就有可能發(fā)生金融危機。截止2018年底，中國居民杠桿率已經(jīng)達到60.4%，已經(jīng)正式進入第一個預警階段。因此，房貸利率換錨LPR有防范金融風險的深意。

行業(yè)規(guī)模見頂，居民負債走高，城市土地開發(fā)進入后期。在城市邊界和耕地紅線既定的前提下,樓市經(jīng)歷拐點之后，將由“高變化率”轉(zhuǎn)向以“穩(wěn)健”為主的姿態(tài)，而由樓市延伸的產(chǎn)業(yè)鏈，也就是在存量資產(chǎn)市場上，如物業(yè)服務、二手房交易、產(chǎn)品的智能化則可能成為樓市下半場的主攻方向。

在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，重申了“房住不炒”的定位，并強調(diào)加強城市更新和存量住房改造提升，大力發(fā)展租賃住房，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制等。

值得注意的是，以“全面落實因城施策”，取代了去年的“因城施策、分類指導”，對于過熱城市——調(diào)控會持續(xù)一定的高壓，對于房價下行壓力較大的城市，或有保護性政策出臺。這意味著，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見，拐點之后，樓市的穩(wěn)定依然是重中之重。