在分析土地供給策略對不同分位點房價影響差異的基礎(chǔ)上，實證檢驗地方政府向市場放權(quán)如何影響房價，研究發(fā)現(xiàn)：（1）在房價低分位點上供地方式對房價的影響顯著，在房價高分位點上供地數(shù)量的影響明顯，而土地集中供應(yīng)的作用績效不明顯；（2）地方政府向市場放權(quán)，強化了供地策略對房價的上漲作用。因此，應(yīng)該逐漸完善政府對土地的管理機制，充分發(fā)揮政府調(diào)節(jié)市場的功效以降低房價。

一、問題的提出

2008年后，我國經(jīng)濟和社會處于深度調(diào)整期，中低速增長成為經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)。2010年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火爆和房價的過快上漲，導(dǎo)致實體經(jīng)濟和消費資金和其他要素大量向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移，致使我國制造業(yè)創(chuàng)新能力難以得到有效提升，有效消費難以實現(xiàn)。與此同時，居高不下的房價已成為城市居民和企業(yè)的巨大負(fù)擔(dān)，同時也加劇了有房和無房階層的社會分割。房地產(chǎn)價格的過快上漲不僅會引發(fā)勞動力成本和企業(yè)運營成本的上升進(jìn)而削弱城市競爭力，也將進(jìn)一步影響企業(yè)的投資和創(chuàng)新，從而制約經(jīng)濟的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展［1-2］，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上“綁架”了我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的凈貢獻(xiàn)已面臨拐點，其價格進(jìn)一步增長將導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展得不償失，這對于我國經(jīng)濟實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展會是一個重大的挑戰(zhàn)。Chen et al.,［3］的研究結(jié)果也表明，房價上升會導(dǎo)致企業(yè)將更多資金配置到與核心業(yè)務(wù)無關(guān)的房地產(chǎn)市場，如土地價格每上升1%，資本錯配將會帶來5%—8%的全要素生產(chǎn)率損失。事實上，如何有效通過調(diào)控促使房地產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，是我國各級政府近年來的工作重點之一。習(xí)近平總書記在十九大報告中指出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位?！币虼?，如何構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制應(yīng)是各級政府和學(xué)者們關(guān)注的重要問題之一。

對于如何治理房價上漲，學(xué)者提出了各種舉措方法，總體而言，可從供給和需求兩個層面進(jìn)行剖析。從需求層面看，主要從居民收入、人口結(jié)構(gòu)、投機等維度展開研究，如Wang［4］、高波等［5］、李超等［6］、Chow和Niu［7］、Glasper et al.［8］等，研究結(jié)果表明人口結(jié)構(gòu)、移民、收入等因素是支撐房價上漲的重要因素，并從該視角提出了改善房價的治理機制。然而，在我國近年經(jīng)濟增長放緩的同時，房價卻呈現(xiàn)明顯的快速增長勢態(tài)，經(jīng)濟與房價之間的悖論明顯，即房價上漲的幅度顯性快于經(jīng)濟漲幅、居民收入增幅。［9］按照需求論的觀點，房地產(chǎn)價格上漲應(yīng)該與需求或有效需求直接相關(guān)，但悖論的出現(xiàn)明顯與這一現(xiàn)實不相吻合，因此從需求維度難以提出有效的治理機制。有鑒于此，部分學(xué)者嘗試從供給視角剖析房價上漲的邏輯。Glaeser和Ward［10］、王岳龍和武鵬［11］、陳斌開和楊汝岱［12］、陳斌開和張川川［13］、邵朝對等［14］、Glasper et al.［8］、張莉等［15］、劉誠和楊繼東［16］等的研究結(jié)果表明，由于地方財政壓力等原因，地方政府通過調(diào)節(jié)土地供給行為和策略在一定程度上能控制地價，在實現(xiàn)地價收入最大化的同時推高房價，并據(jù)此認(rèn)為構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制應(yīng)從供給端入手，即通過調(diào)整土地供給策略來實現(xiàn)房價調(diào)控。

鑒于地方政府可通過調(diào)控土地供給影響，控制房價，且從供給端構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制可能更加有效，那么當(dāng)?shù)胤秸蚴袌龇艡?quán)時，房價是否會趨向于回歸合理價位？現(xiàn)有研究已證明了土地供給行為和策略對房價的影響，提出了從供給端構(gòu)建房價管理的機制，但尚未有市場放權(quán)對房價影響進(jìn)行實證分析的文獻(xiàn)，這正是本研究的切入點?；诘胤秸蚴袌龇艡?quán)能否影響房價設(shè)計模型并進(jìn)行實證研究，以期為從供給端治理我國房價提供研究視角。

二、理論分析

在目前各地房價持續(xù)高啟的背景下，通過市場放權(quán)能否實現(xiàn)房價的平抑，是我國各級政府和學(xué)界關(guān)注的問題。有學(xué)者認(rèn)為，地方政府的調(diào)控行為會對房價產(chǎn)生直接的影響。［17］我國各區(qū)域的房價顯性受政府調(diào)控的影響，而政府是否放權(quán)與采取何種方式投放土地是重要的考慮維度，同時外部環(huán)境的供需變化也會影響房價。因此，本文從政府放權(quán)、供地選擇、環(huán)境變化三方面剖析地方政府向市場放權(quán)對房價調(diào)整的影響。

（一）政府放權(quán)與房價

加快行政審批改革是我國打造服務(wù)型政府的重要舉措，也是政府向市場、企業(yè)和社會下放權(quán)力的最直接做法。從我國實際看，行政審批改革速度與進(jìn)程近年明顯加快，2018年國務(wù)院政府工作報告指出，2013—2017年間國務(wù)院部門行政審批事項、中央政府層面核準(zhǔn)的企業(yè)投資項目、行政審批中介服務(wù)事項分別減少了44%、90%、74%，非行政許可審批基本終結(jié)。

從市場壟斷和政府職能方面看，我國的房價調(diào)整離不開政府管理和監(jiān)督力度的加強。［18］各級地方政府正在積極實施的“放管服”舉措，在促使政策審批、行政手續(xù)等各種程序逐漸簡化的同時會提升政府運營效能，縮減政府公共成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的交易成本。①

（二）供地選擇與房價

在我國土地資源集中由地方政府調(diào)配的情況下，房地產(chǎn)的供給市場從根本上說，是由地方政府對土地資源的調(diào)控程度與力度決定的。如，我國從2003年來開始實施的土地供給向中西部傾斜的政策，致使東部地區(qū)房價上漲超過6.51%［19］，即土地供給的差異性舉措會導(dǎo)致不同區(qū)域的房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異。此外，東部相對扭曲的土地供給結(jié)構(gòu)造成了更強的供給約束［15］，也會對東部區(qū)域的房價上漲產(chǎn)生倒逼效應(yīng)。誠然，土地供給規(guī)模會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生直接的影響，但在目前我國各區(qū)域?qū)Ψ績r采取全面調(diào)控的舉措下，投入市場的土地規(guī)模已經(jīng)由住建部、省級政府各部門實施嚴(yán)格控制。

鑒于對投入房地產(chǎn)市場的土地規(guī)模實施總量控制已經(jīng)達(dá)成共識，而處理及投入市場則由地方政府負(fù)責(zé)，由此如何管理土地市場成了各級地方政府調(diào)控財政收入、房價等的主要手段，這在我國部分土地財政依賴度相對較高的區(qū)域尤為如此。進(jìn)而，選擇不同的土地供給及其組合策略，如限制利用方式、限制利用總體數(shù)量、限制利用位置及改變開發(fā)時間等［10］，應(yīng)該成為調(diào)控我國各區(qū)域房價分化［16］、影響房價周期波動［20］的重要舉措。

（三）環(huán)境變化與房價

政府放權(quán)與供地選擇主要是政府行為，但是地方政府僅是影響房價的一個層面，內(nèi)外部環(huán)境的變化也會對房價產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。如，王鶴等［21］從經(jīng)濟環(huán)境與調(diào)整政策等方面，沈悅等［22］從宏觀經(jīng)濟、金融機構(gòu)、制度環(huán)境、資本市場等方面，劉志強等［23］從法律制度環(huán)境、城市化水平等方面，劉誠和楊繼東［16］從影響房價的供給和需求層面，考察了房價的影響因素。此外，戴其文等［24］從環(huán)境保護(hù)視角，指出國際上主要從水污染、噪音污染、固廢污染、電磁污染等方面，國內(nèi)主要從屬性特征與環(huán)境景觀可達(dá)性等方面，解析了環(huán)境對房價空間差異的綜合影響，研究結(jié)果均顯示出各種環(huán)境保護(hù)的變化顯性影響房價。

地方政府向市場放權(quán)會影響房價，且不同供地模式的選擇也會影響市場放權(quán)的績效。為凸顯市場放權(quán)的影響，同時兼顧環(huán)境變化的績效，在進(jìn)行市場放權(quán)對房價影響的實證分析時，本文將環(huán)境變化作為控制變量來進(jìn)行考查。

三、模型設(shè)定與數(shù)據(jù)說明

（一）研究設(shè)計

為甄別市場放權(quán)對房價的影響，結(jié)合上文理論分析，構(gòu)建模型如下：

式中，hprice表示房價，center表示城市的行政審批改革情況，land表示供地策略，H表示影響房價的一系列控制變量。

1.房價（hprice）。為與國內(nèi)多數(shù)文獻(xiàn)保持一致［9］［25］，房價使用商品房市場的平均價格?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)的滯后性，房產(chǎn)銷售通常為取得土地后一年或更長時間后，由此將房價作滯后一期處理。此外，為更準(zhǔn)確地度量房價變化情況，使用了房價漲幅變量（hep）。

2.市場放權(quán)。對于如何評判政府向市場、企業(yè)和社會下放權(quán)力，通常將行政審批改革程度作為重要的衡量準(zhǔn)則，因此可通過審批改革進(jìn)展來度量政府向市場放權(quán)情況。借鑒Zhu和Zhang［26］，夏杰長和劉誠［27］，劉誠和鐘春平［28］，吳利學(xué)和劉誠［29］，畢青苗等［30］，王永進(jìn)和馮笑［31］的做法，使用設(shè)立行政審批中心的時長（center）來表示城市的行政審批改革情況，用以測評地方政府向市場放權(quán)的程度。

3.供地策略。根據(jù)對現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)的分析與整理，地方政府的供地策略主要可以從供地方式、數(shù)量和集中度等三個方面來刻畫。其中，使用掛牌出讓在招拍掛中的占比來度量供地方式（landw），使用土地出讓面積來表示供地數(shù)量（landq），使用該市本年度最大面積出讓地塊的面積占總出讓面積比（或者出讓面積的赫芬德爾指數(shù)）來衡量供地集中度（landc）。

4.控制變量。從供給和需求兩方面設(shè)置影響房價的控制變量，在變量選擇上延續(xù)了劉誠和楊繼東［16］的方法，即供給層面選擇了經(jīng)濟總量（lngdp）、轄區(qū)競爭（用引進(jìn)外資衡量，即lnfdi）、建成區(qū)面積（lnarea）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（structure）等變量，需求層面采取了常住人口（population）、人均收入（income）、貨幣供給（credit）、人力資本（college）、小學(xué)師生比（education）、醫(yī)院床位數(shù)（health）、公共交通擁有量（traffic）、空氣污染程度（SO2）等變量。

（二）數(shù)據(jù)來源

我國經(jīng)營性土地拍賣制度主要依據(jù)2004年頒布的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》、2006年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》和《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，并且要求地級及以上城市需要公布每筆土地的交易狀況。本研究主要針對商品住宅市場展開，結(jié)合數(shù)據(jù)的可獲得性，研究選取的時間段為2007—2014年。出讓方式、數(shù)量、集中度等土地相關(guān)變量來自中國土地市場網(wǎng)，房價相關(guān)數(shù)據(jù)主要通過中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫（CEIC）獲取，城市常住人口數(shù)據(jù)通過《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》獲取，其他數(shù)據(jù)主要來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》。在數(shù)據(jù)處理上，遵循了劉誠和楊繼東［16］的篩選原則與方法，最終得到了283個城市的相關(guān)數(shù)據(jù)。

四、計量結(jié)果及分析

地方政府對房地產(chǎn)進(jìn)行市場放權(quán)，與其土地供給行為直接相關(guān)，由此就市場分權(quán)對房價的實證研究時有必要首先剖析政府供地策略的影響。

（一）供地策略對房價的影響

政府供地行為和策略會顯著地影響房價。如，孫秀林和周飛舟認(rèn)為，土地開發(fā)是我國城市化進(jìn)程推進(jìn)的重要內(nèi)容，會帶動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)價格的上漲。［32］然而，上述研究通常只是將地方政府的供地策略作為整體來剖析對房地產(chǎn)價格的影響，沒有考慮區(qū)域房價差異對政策的影響差異。不同的供地策略，對不同房價水平的城市有著不同的影響，即可能會存在異質(zhì)性。換句話說，特定的供地策略，可能對某些城市的影響顯著，但對其他城市可能不顯著。事實上，因城施策是我國中央各部委要求各城市控制房價的重要手段，這從側(cè)面也可認(rèn)為供地策略要依據(jù)特定城市的具體情況而采取差異性的舉措。由此，為更清晰地了解地方政府供地策略對房價的影響，不僅需要關(guān)注供地策略對房價期望值的影響，還應(yīng)該考慮特定供地策略對不同房價水平城市的影響，即有必要剖析考查分位數(shù)效應(yīng)。

以房價在第25、40、55、70、85分位點為因變量，以不同的供地策略為自變量，基于上述數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果詳見表1。由計量結(jié)果可知，土地掛牌出讓、供地數(shù)量和集中度等指標(biāo)均通過了10%的顯著性檢驗，且各種策略均有利于房價下降，可認(rèn)為政府供地策略是影響房價的重要因素。從三種供地策略的影響績效看，房價越低的城市，土地掛牌出讓的作用越明顯，如25分位點的影響系數(shù)高達(dá)-0.068，而其他兩種策略的影響系數(shù)僅分別為-0.006和-0.012；對房價越高的城市，不同供地策略的效果較為接近，如85分位點的三種策略的影響系數(shù)分別為-0.040、-0.033、-0.026。此外，房價的分位點越高，土地掛牌出讓策略對房價的影響越低，可認(rèn)為土地掛牌對于房地產(chǎn)價格較低的城市有著更大的政策效果；供地數(shù)量策略的影響績效與土地掛牌出讓策略相反，但集中度策略的影響存在著不確定性?；谟嬃拷Y(jié)果可知，為調(diào)控高房價的城市，應(yīng)該以擴大土地供給數(shù)量為主要策略。然而，受制于近年來我國各級地方政府的財政壓力等原因［16］，地方政府往往會通過“饑餓性”、零散、碎片式等方式逐步增加土地供應(yīng)，將國有土地向商業(yè)用地尤其是商品房用地讓渡，這在一定程度上會提高房價。房價的提高又會帶來稅收的增加，由此產(chǎn)生的棘輪效應(yīng)有利于地方政府改善財政收入，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府采取各種顯性或隱性的供地策略。事實上，作為國有土地的實際操作者，我國各級地方政府對土地是否放權(quán)應(yīng)該會對房價產(chǎn)生直接的影響，進(jìn)而有必要對此進(jìn)行實證分析。

表1 房價上漲的分位數(shù)回歸

（二）市場放權(quán)對房價的影響

房地產(chǎn)是以土地完全壟斷為先決條件，政府可以通過各種舉措調(diào)控或引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，可以認(rèn)為，我國各級政府正在加快實施的政策放權(quán)或權(quán)力下放，必然會對我國房產(chǎn)價格的穩(wěn)步調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

為剖析政府向市場放權(quán)對房價的影響，在實證分析時從不控制固定效應(yīng)模型（PLOS）和固定效應(yīng)模型（FE）兩方面展開，同時在采取不控制固定效應(yīng)模型時考查是否使用控制變量兩種情況，計量結(jié)果詳見表2。研究結(jié)果表明，在不考慮控制變量時，模型(2)有一個變量沒有通過10%的顯著性檢驗；考慮控制變量后，模型(4)和(5)分別有2個變量沒有通過10%的顯著性檢驗，模型(3)有一個變量沒有通過10%的顯著性檢驗。通過對比可知，納入控制變量后各個方程的擬合度明顯提高，如模型(3)和模型(4)的調(diào)整后的相關(guān)系數(shù)分別為0.602和0.139，而模型(1)和模型(2)的該值分別僅為0.065和0.007，因此選擇用模型(3)和模型(4)表示采取不控制固定效應(yīng)模型時的計量結(jié)果。鑒于研究的主要目的是剖析市場放權(quán)及不同土地策略變化如何引致房價變動，同時為了對比不同策略交互項的影響，模型(3)—模型(6)的計量結(jié)果總體擬合程度相對較好，因此可用于考察其所表示的經(jīng)濟含義。

由表2可知，采取不控制固定效應(yīng)模型時，各變量對房價的影響均大于對房價漲幅的影響；采取固定效應(yīng)模型時，各變量對房價本身和房價漲幅的影響大小差異存在不確定性。但是，無論是對于房價本身還是房價漲幅而言，地方政府的各種土地供應(yīng)策略與市場放權(quán)的交互項系數(shù)均為負(fù)，即各城市通過審批改革放松了區(qū)域市場監(jiān)管和房地產(chǎn)市場監(jiān)督后，供地策略影響房價的效果增強。這表明，在不改變壟斷土地市場格局的前提下，地方政府向市場放權(quán)，不僅沒有增加足夠的住房供給促使房價回歸合理，反而強化了供地策略對房價的上漲激勵。因此，為完善我國房地產(chǎn)的長效管理機制，應(yīng)該通過不斷降低土地市場的壟斷性來破解房價上漲難題，以保障經(jīng)濟和社會的穩(wěn)健提升。此外，土地供應(yīng)的強管制壟斷屬性使得我國房地產(chǎn)市場具有行政指令特殊性，進(jìn)而不能單純依靠市場化來解決房價偏高問題，應(yīng)該要充分考慮房地產(chǎn)的民生屬性［33］，通過增加保障房供應(yīng)等非市場手段，以滿足工薪階層和弱勢群體的住房需求。

表2 市場放權(quán)影響房價的計量結(jié)果

五、結(jié)論

自劉易斯拐點出現(xiàn)后，我國經(jīng)濟發(fā)展邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，新常態(tài)、轉(zhuǎn)型升級、提檔調(diào)整是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要特征，然而，房地產(chǎn)價格的快速上漲、制造業(yè)整體利潤率相對較低、投資回報率明顯偏低等因素鉗制了我國經(jīng)濟穩(wěn)健提升。尤其是，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升對我國實體經(jīng)濟提升具有較大的抑制作用：一方面，依靠房地產(chǎn)投資拉動GDP的邊際效應(yīng)遞減；另一方面，房地產(chǎn)虹吸資本和人才會在一定程度上擠壓其他行業(yè)的生存空間，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出相應(yīng)的“脫實向虛”［34］。因此，迫切需要從供給端建立房地產(chǎn)長效管理機制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。

為剖析房地產(chǎn)市場改革對房價的影響，以房價及其漲幅為因變量、以市場放權(quán)、不同土地供應(yīng)策略和一系列控制變量為自變量，采取283個城市在2007—2014年間的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗。具體從兩個維度展開，即在考察了不同土地供應(yīng)策略對不同房價水平城市影響的基礎(chǔ)上，解析了市場放權(quán)對房價的影響績效。

將地方政府的供地策略分為土地掛牌出讓、供地數(shù)量、集中度等三種，考察房價在第25、40、55、70、85分位點的影響差異性，以評價供地策略對不同房價水平城市的影響。結(jié)果表明，三種策略均有利于房價下調(diào)，但不同策略對不同房價城市的影響存在較為明顯的差別，具體表現(xiàn)為房價越低的城市應(yīng)該重點考慮土地掛牌出讓，而三種策略對高房價城市的影響差別相對不大。由此，可認(rèn)為，對于不同房價水平的城市，應(yīng)該采取差異性的土地供應(yīng)策略，這在一定程度上驗證了我國實施房地產(chǎn)“一城一策”“因城而異”的普適性與可行性。為檢驗市場放權(quán)對房價的影響，從房價及其漲幅兩方面，采取不控制固定效應(yīng)和固定效應(yīng)模型進(jìn)行了實證分析，結(jié)果表明向市場放權(quán)強化了土地供應(yīng)策略的績效，即在一定程度上會導(dǎo)致房價的上漲，這是由土地供給的政府壟斷屬性造成的。由此，為有效調(diào)控房價，要逐漸破解土地的政府壟斷，通過向市場逐漸放權(quán)，構(gòu)建我國穩(wěn)健的房地產(chǎn)長效管理機制。

注釋：

①如果將房產(chǎn)價格視為由土地成本、建設(shè)成本、政府管理成本、營銷成本、預(yù)期利潤等方面構(gòu)成，則政府放權(quán)必然在一定程度上會改變政府管理成本，這必然會對房格走勢產(chǎn)生直接的影響。