胡鑫庭

安徽省祁門縣房地產(chǎn)管理中心（245600）

0 前言

根據(jù)我國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在2000-2015 年我國城市區(qū)域新增住宅面積約為372 億m2， 其中需要改造的老舊小區(qū)住房面積約為74.3 億m2， 在我國城鎮(zhèn)住宅區(qū)域?qū)吓f小區(qū)改造的工程項目中仍有約21 億m2未完成。今年政府工作報告中提出：“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持管網(wǎng)改造、加裝電梯等，發(fā)展居家養(yǎng)老、用餐、保潔等多樣化社區(qū)服務(wù)。 ”

1 對城市老舊小區(qū)進行改造的重要意義

1.1 城市老舊小區(qū)改造是全面實現(xiàn)小康社會的基礎(chǔ)

我國政府頒布的《關(guān)于進一步加強我國城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見》明確地指出，在我國城市區(qū)域內(nèi)需要加強實施城中村的改造計劃，對城市中的老舊小區(qū)住宅進行綜合化的整治，對城市中存在的危房、非成套住房等類型房屋進行集中化的住房改造，預(yù)計在2020 年12 月底基本完成我國城鎮(zhèn)區(qū)域全部棚戶區(qū)、城中村和危房的集中改造計劃。 這項計劃有助于我國城市經(jīng)濟建設(shè)的良好發(fā)展，進而保障城市區(qū)域居民的切身利益，為我國實現(xiàn)全面小康社會奠定堅實的基礎(chǔ)。

1.2 城市老舊小區(qū)改造是現(xiàn)階段重要的民生、民心工程

我國城市中的老舊小區(qū)普遍是國有制單位改革之前由政府或者是國企單位出資建設(shè)的居住區(qū)，此居住區(qū)與我國房改之前建成后的居住區(qū)具有一定的區(qū)別。 隨著我國城市區(qū)域化進程的逐漸加快，城市老舊小區(qū)中的配套設(shè)施嚴重不足、違章搭建日益泛濫、停車位問題逐漸突出等現(xiàn)象都影響了小區(qū)中居民的日常生活。因此當前對城市老舊小區(qū)進行改造是從源頭上解決城市區(qū)域居民住房難的問題，進而改善城市老舊小區(qū)中生活居民的生活條件，同時改善當前城市老舊小區(qū)周邊城市面貌，城市老舊小區(qū)改造計劃是現(xiàn)階段重要的民生和民心工程。

1.3 城市老舊小區(qū)改造是重要的城建投資項目

我國的城鎮(zhèn)區(qū)域進行老舊小區(qū)改造計劃主要是由政府進行主導(dǎo)，因此老舊小區(qū)改造計劃和社會中的其他產(chǎn)業(yè)相比具有一些不可比擬的優(yōu)勢，通過城鎮(zhèn)區(qū)域老舊小區(qū)的改造不僅可以消化我國經(jīng)濟市場中一部分建筑投資的需求，同時也不會對當前的房價造成影響。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，自2015-2019 年間，我國完成棚改房共1 400 萬套，房屋建筑面積總計達78 450 萬m2， 改造計劃中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的住宅總面積約為974 620 萬m2，需要改造的建筑面積為棚改房區(qū)域的數(shù)十倍[1]。 隨著我國城市老舊小區(qū)的改造計劃逐漸的普及，減輕了房地產(chǎn)對城市GDP 經(jīng)濟增長的負面影響，根據(jù)我國財經(jīng)網(wǎng)報道，城市老舊小區(qū)改造計劃對我國經(jīng)濟增長具有明顯的促進作用，每年我國通過城市老舊小區(qū)改造可以拉動區(qū)域經(jīng)濟GDP 增長2.5%～3.4%。

2 現(xiàn)階段城市老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀及改造中面臨的問題

2.1 現(xiàn)階段城市老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀分析

現(xiàn)階段，我國城市老舊小區(qū)的改造主要有以下3 種方式：①城市老舊小區(qū)改造可以通過維護保留的方式，對一些歷史文化價值較高且具有傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的居住區(qū)進行保留，并采用維護的方式對原有建筑結(jié)構(gòu)進行加強， 使老舊小區(qū)外觀得到修繕和恢復(fù)，保持小區(qū)原有的外貌；②對城市老舊小區(qū)進行修繕升級，在修繕升級的過程中需要對沒有文化價值、結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)固、還可以繼續(xù)居住的房屋建筑進行更新，對小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施進行加強；③對城市老舊小區(qū)進行拆遷重建，拆遷重建主要是針對城市中年限較長且不適合居住的小區(qū)進行拆遷，在拆遷的過程中需要合理規(guī)劃和增加小區(qū)的建筑面積，對原有住戶進行妥善安置。

2.2 城市老舊小區(qū)改造資金籌集難度較大

我國老舊小區(qū)在改造建設(shè)過程中主要面對的對象是生活在基層的居民，因此與其他的工程建設(shè)相比具有一定的復(fù)雜性。 在改造過程中工程的資金籌集難度較大，老舊小區(qū)改造資金主要來源于政府的財政撥款，但是區(qū)域性政府對城市老舊小區(qū)的支持力度不一，小區(qū)業(yè)主的配合程度也不同，這導(dǎo)致了城市老舊小區(qū)在實施改造中的工程難度增大[2]。

2.3 城市老舊小區(qū)改造建設(shè)管理不到位

在城市老舊小區(qū)改造建設(shè)過程中涉及的相關(guān)部門較多，需要對內(nèi)部的供水設(shè)施、供電設(shè)施、燃氣設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)及智慧城市設(shè)施等相應(yīng)基礎(chǔ)配套設(shè)施進行改造升級，還會遇到配電或是配水管網(wǎng)的遷改工作，這也增加了小區(qū)改造的難度。

2.4 城市老舊小區(qū)改造配套設(shè)施改造力度不大

城市老舊小區(qū)在對配套設(shè)施進行改造的過程中，最多的訴求便是對小區(qū)中的基礎(chǔ)配套設(shè)施進行改造，如老舊小區(qū)常住用戶多為一些老年人，而這些老年人上下樓梯不是很方便，如果在改造計劃中沒有政府的主導(dǎo)性作用，光靠小區(qū)的用戶很難對電梯進行架設(shè)。 小區(qū)內(nèi)部道路較為狹窄，在小區(qū)建設(shè)初期也未考慮到未來小區(qū)居民的用車情況等。 但是這些問題在改造過程中必然會涉及到部分用戶的切身利益，如果在改造計劃中有部分用戶反對改造配套設(shè)施，那么便會降低配套設(shè)施的改造力度。

3 完善城市老舊小區(qū)改造的具體措施

3.1 創(chuàng)新城市老舊小區(qū)改造的管理模式

由于我國城市老舊小區(qū)情況都不盡相同，改造難度也有一定的差別，因此在對城市老舊小區(qū)進行改造的過程中需要因地制宜，針對不同的小區(qū)研究出不同的改造方案。 首先，在改造中需要堅持以政府為主導(dǎo)，建立由建筑部門組織協(xié)調(diào)機構(gòu)，協(xié)調(diào)住建、供水、供電、燃氣、網(wǎng)絡(luò)、民政等相關(guān)部門，保障城市老舊小區(qū)改造計劃的順利實施。 其次，工程承建方需要制訂老舊小區(qū)改造過程中的總體規(guī)劃方案，詳細分析每一個小區(qū)的自身特征和具體改造內(nèi)容，制訂出完善的改造計劃。 對改造進度較快的小區(qū)和街區(qū)，政府需要給予一定的獎勵和表彰，以調(diào)動承建單位的工作積極性。

3.2 多途徑保證城市老舊小區(qū)改造資金渠道暢通

在對城市老舊小區(qū)進行改造過程中，還需要保障小區(qū)的投資渠道暢通。 當?shù)卣枰膭钇髽I(yè)參與到老舊小區(qū)的改造項目中，可以利用老舊小區(qū)的位置優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，利用小區(qū)中的閑置土地或是臨街土地進行二次開發(fā)，以小區(qū)開發(fā)為酬金的方式來吸引社會資本的參與。 在城市老舊小區(qū)的改造中，還需要加大政府的財政投入。 當?shù)卣谪斦A(yù)算制訂的過程中，要為老舊小區(qū)的改造計劃適當撥款，市政府還需在工作中引導(dǎo)各區(qū)政府加大城市老舊小區(qū)的財政投入。 對于參與到城市老舊小區(qū)改造的承建單位，政府還需要通過減免賦稅、提供快捷通道等方式降低施工企業(yè)的負擔(dān)。

3.3 拓寬城市老舊小區(qū)改造內(nèi)容和體系

施工企業(yè)要對老舊小區(qū)內(nèi)部的老化工程進行改造，增加小區(qū)配套設(shè)施。 在對小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)加固和配套設(shè)施增設(shè)的過程中，施工企業(yè)需要根據(jù)小區(qū)內(nèi)部的實際情況為建筑物增加電梯或是供排水管道；對小區(qū)的建筑環(huán)境進行改造，將小區(qū)原有的道路拓寬，增加小區(qū)綠植面積，為小區(qū)建設(shè)停車設(shè)施等； 施工企業(yè)還需要增加小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，對小區(qū)內(nèi)部的各種管線進行改造，增加居民服務(wù)用房和基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備；為了適應(yīng)當下我國老齡化社會，小區(qū)內(nèi)部還需要建設(shè)老年人的配套服務(wù)設(shè)施，如小區(qū)無障礙道路、老年人健身設(shè)施、鍛煉場地等。

3.4 加強城市老舊小區(qū)改造后期的維護

在對城市老舊小區(qū)改造后期，施工企業(yè)需要幫助小區(qū)成立專門的物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主委員會，通過這些方式來實現(xiàn)小區(qū)后期的可持續(xù)化管理。 首先， 當?shù)卣枰晒ぷ魅藛T深入小區(qū)居民家中，通過召開座談會或是面對面訪談的方式，了解小區(qū)內(nèi)部居民對老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理的看法。 其次，當?shù)卣枰哟髮Τ鞘欣吓f小區(qū)的物業(yè)管理補貼力度， 通過降低付稅或是補貼管理費的方式，吸引社會中的物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)管理。

4 結(jié)語

當前我國城鎮(zhèn)化規(guī)模進一步擴大，人們的生活質(zhì)量水平也在日益提升，城市中原有的老舊小區(qū)已經(jīng)滿足不了城市居民的日常生活需求，這在一定程度上制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展。 城市老舊小區(qū)改造可以促進當下全面建設(shè)小康社會，是老百姓安居樂業(yè)、社會可持續(xù)性發(fā)展的重要保障。