張吉鵬

不限購(gòu)賦予的購(gòu)買權(quán)利及起拍價(jià)低賦予的利潤(rùn)空間，兼顧剛需和投資兩類主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶需求，法拍房市場(chǎng)逐漸走俏。

不限購(gòu)賦予的購(gòu)買權(quán)利及起拍價(jià)低賦予的利潤(rùn)空間，兼顧剛需和投資兩類主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶需求，法拍房市場(chǎng)逐漸走俏。相較于普通的房產(chǎn)交易，法拍房因其價(jià)格一般只有市場(chǎng)價(jià)的七成左右，有洼地價(jià)值且受約束較少成為時(shí)下“另類投資”的熱點(diǎn)。

在剛剛過去的11月份，青島市法拍房市場(chǎng)交易活躍。住宅類房產(chǎn)上拍結(jié)束97筆，成交62筆，成交金額1.26億元。在成交價(jià)格整體穩(wěn)中略降的同時(shí)，成交率較10月份明顯增長(zhǎng)，63.9%的成交率環(huán)比增長(zhǎng)29.9%。商用類房產(chǎn)上拍結(jié)束47筆，成交11筆，成交額1.09億元環(huán)比增長(zhǎng)254.2%，成交率環(huán)比增長(zhǎng)23.2%。

業(yè)內(nèi)人士表示，成交率的增長(zhǎng)從側(cè)面反映出青島法拍市場(chǎng)愈加成熟，法拍房的關(guān)注度在提升，只要價(jià)格優(yōu)惠或標(biāo)的物優(yōu)質(zhì)，法拍住宅正成為青島居民自用或投資的另一選擇。

住宅類房產(chǎn)交易活躍度上升

法拍市場(chǎng)的交易活躍度，從山東天孚律師事務(wù)所發(fā)布的《11月份青島法拍市場(chǎng)分析報(bào)告》中能看出些許端倪。

分析報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，住宅類房產(chǎn)在11月上拍結(jié)束的97筆、成交62筆中，阿里拍賣網(wǎng)上拍結(jié)束24筆，成交11筆，成交額32811788元，成交率45.8%;京東拍賣網(wǎng)上拍結(jié)束73筆，成交51筆，成交額93153430元，成交率69.9%。

從上拍量來看，住宅類房產(chǎn)上拍多集中在黃島區(qū)、市南區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū);而從成交率來看，嶗山區(qū)、萊西市、城陽區(qū)、膠州市、即墨區(qū)的成交率則更加可觀。

“11月住宅類房產(chǎn)的成交價(jià)格整體呈穩(wěn)中略降的趨勢(shì)，但成交率較之前增長(zhǎng)明顯。只要價(jià)格優(yōu)惠或標(biāo)的物優(yōu)質(zhì)，法拍住宅正成為青島居民自用或投資的另一選擇?！鄙綎|天孚律師事務(wù)所律師助理劉斌分析表示。

分析報(bào)告指出，從上拍情況來看，144平方米是一條很鮮明的分界線，70-144平方米之間的戶型上拍數(shù)量最多，但144平方米以上的戶型成交率更高，特別是200-300平方米或300平方米以上的大戶型房產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，商用類房產(chǎn)11月上拍結(jié)束47筆，成交11筆，成交額為1.09億元環(huán)比增長(zhǎng)254.2%，成交率環(huán)比增長(zhǎng)23.2%;和住宅類房產(chǎn)不同的是，11月青島市商業(yè)用房法拍量主要集中在即墨區(qū)和市北區(qū)，成交量主要集中在城陽區(qū)、嶗山區(qū)和市南區(qū)，這也跟商業(yè)用房本身的市場(chǎng)定位有著緊密關(guān)聯(lián)。

另外，11月土地的網(wǎng)拍市場(chǎng)交易持續(xù)向好，價(jià)格總體平穩(wěn)，市場(chǎng)流動(dòng)性強(qiáng)，成交額與成交率較之前有大幅度增長(zhǎng)。

謹(jǐn)防另類投資成“燙手山芋”

數(shù)據(jù)顯示，在2017年，阿里拍賣網(wǎng)的住宅拍賣房數(shù)量為9000套，到2020年6月這一數(shù)字達(dá)到116萬套。兩年半的時(shí)間，全國(guó)法拍房的掛牌數(shù)量提高128倍，到今年年底有望突破200萬套。

互聯(lián)網(wǎng)公司的介入，專業(yè)法拍機(jī)構(gòu)的完善，也打破了以往法拍房流程不透明、不及時(shí)等弊端，從而大大提升了法拍房的處理效率及公開公平，讓法拍房本身的風(fēng)險(xiǎn)更可控。

今年年初，青島市中級(jí)人民法院聯(lián)合多部門創(chuàng)新推出“法拍貸”業(yè)務(wù)，凡是通過人民法院公開拍賣購(gòu)買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款籌集資金參與法院不動(dòng)產(chǎn)（包括住宅和商用房）司法拍賣?！胺ㄅ馁J”業(yè)務(wù)的推出，有效地解決了潛在競(jìng)買人融資難題，極大緩解買受人的資金壓力，減少因房屋總價(jià)過高、潛在競(jìng)買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題，大大提升了投資者的參與度。

盡管法拍房對(duì)于很多人而言意味著便宜、撿漏、不搖號(hào)、不限購(gòu)，但法拍房固有的瑕疵因素不容忽視，通常市場(chǎng)上的一手房、二手房交易，賣方所欲出售的房屋權(quán)屬清晰，而法拍房進(jìn)入到執(zhí)行程序，基本上都是無償債能力的債務(wù)人或抵押人被迫將房屋轉(zhuǎn)賣，房產(chǎn)上可能存在抵押、租賃、清戶難、水電氣物業(yè)費(fèi)拖欠等問題，所以雖然法拍房?jī)r(jià)格便宜但購(gòu)買過程相對(duì)更“麻煩”。

“房屋隱形瑕疵、資金問題、稅費(fèi)問題、騰房過戶問題……市民在購(gòu)買法拍房時(shí)建議找專業(yè)的服務(wù)商協(xié)助，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！眲⒈蟊硎荆忻駞⑴c競(jìng)拍過程中，一定要明確個(gè)人的心理價(jià)位，了解競(jìng)拍規(guī)則，避免撿便宜卻接個(gè)“燙手山芋”。