宋 晨

(寧夏土地和礦業(yè)權(quán)集中審批服務(wù)中心，寧夏 銀川 750002)

0 引言

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是建立和完善土地市場(chǎng)，規(guī)范級(jí)差地租，指導(dǎo)和調(diào)控土地利用，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的有效手段；是防止土地投機(jī)和土地收益流失，促進(jìn)土地資源合理利用的必要手段，也是深化土地使用制度改革，建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要基礎(chǔ)性工作。

從目前全國(guó)的城市土地分等定級(jí)研究與實(shí)踐來(lái)看，采用直接定量評(píng)價(jià)法和類別主導(dǎo)指標(biāo)測(cè)定法的比較多，而這些對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市較敏感，工作量小，操作簡(jiǎn)單，適用性強(qiáng)，但對(duì)主導(dǎo)因素不突出的城市或者功能分區(qū)不明顯的中小等城市缺乏研究。鑒于此，本研究以一個(gè)典型的西部城市為對(duì)象，在多因素綜合分析條件下，探索城市土地分等定級(jí)方法、影響因素、因素間作用機(jī)理及體系模型，以期為多因素綜合分析的土地利用規(guī)劃、土地資源合理利用提供參考。

1 研究區(qū)域概況

中衛(wèi)市市轄區(qū)為沙坡頭區(qū)，位于東經(jīng) 104°17′～106°10′，北緯36°58′～37°43′之間，地處寧夏回族自治區(qū)中西部，東鄰中寧縣，南與同心縣、海原縣及甘肅省靖遠(yuǎn)縣交匯，西接甘肅省景泰縣，北鄰內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗?，F(xiàn)狀建成區(qū)面積 35.17 km2。是中衛(wèi)市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，地貌類型分為黃河沖積平原、臺(tái)地、沙漠、山地和丘陵五大地貌單元，地勢(shì)西南高，東北低，最高海拔2 954 m，最低海拔高程為1 160 m，市區(qū)地勢(shì)開(kāi)闊平坦，地面坡度在0.5‰～2.5‰之間?？?cè)丝?0.9萬(wàn)人，常住人口為40.6萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口22.2萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率為54.7%。2017年全年沙坡頭區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值155.6億元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入24 338.8元，是典型的中小城市。

2 研究方法

以中衛(wèi)市市轄區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的39.94 km2土地為對(duì)象，根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，在全面調(diào)查、分析影響中衛(wèi)市中心城區(qū)土地質(zhì)量的各種因素及其作用的基礎(chǔ)上，按照多因素綜合分析下的因果關(guān)系，應(yīng)用坐標(biāo)網(wǎng)格綜合作用分值，對(duì)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上的分布差異狀況進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行統(tǒng)一質(zhì)量，等級(jí)評(píng)定，分出表明城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異的土地等級(jí)序列，揭示土地質(zhì)量特征差異及其總體空間分布變化規(guī)律。

3 程序步驟

(1)采用特爾菲測(cè)定法確定土地分等定級(jí)因素因子體系及其權(quán)重值。

(2)以《中衛(wèi)市市轄區(qū)土地利用總體規(guī)劃(2006～2020)》確定的中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)39.94 km2的土地為評(píng)定對(duì)象，在全面調(diào)查收集影響土地分等定級(jí)因素因子資料的基礎(chǔ)上，借助AutoCAD和ArcGIS技術(shù)，將土地級(jí)別更新范圍邊界、道路網(wǎng)系統(tǒng)、重要地物及必要的注記輸入計(jì)算機(jī)，數(shù)字化工作底圖，生成同等比例尺的土地級(jí)別更新計(jì)算機(jī)工作底圖，并將土地分等定級(jí)范圍置于直角坐標(biāo)系的第一象限內(nèi)，建立坐標(biāo)系。按工作底圖比例尺(1∶10000)，以實(shí)地距離50 m為間距，自動(dòng)劃分覆蓋整個(gè)土地范圍的坐標(biāo)網(wǎng)格單元(實(shí)地面積為50×50=2 500 m2)，自動(dòng)生成所有網(wǎng)格單元幾何中心坐標(biāo)值(Xi,Yi)和網(wǎng)格編號(hào)的數(shù)據(jù)庫(kù)，中衛(wèi)市中心城區(qū)共劃分了19 170個(gè)網(wǎng)格單元作為土地分等定級(jí)的基本計(jì)算單元，形成土地分等定級(jí)網(wǎng)格單元系統(tǒng)。

(3)土地分等定級(jí)因素因子資料的調(diào)查、整理與計(jì)算機(jī)錄入。根據(jù)確定的因素因子體系，結(jié)合計(jì)算機(jī)應(yīng)用特點(diǎn)，將各類因素因子的調(diào)查資料按空間位置、相關(guān)屬性數(shù)據(jù)整理錄入計(jì)算機(jī)，建立起相對(duì)獨(dú)立的土地級(jí)別更新圖形、屬性數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

(4)因素因子的作用分值計(jì)算與統(tǒng)計(jì)。各個(gè)因素因子按其作用模型，分別計(jì)算其對(duì)各網(wǎng)格單元的作用分值，并按土地分等定級(jí)因素因子體系的層次關(guān)系和權(quán)重，統(tǒng)計(jì)各網(wǎng)格單元作用總分值。

各單元作用分值計(jì)算：

依據(jù)定級(jí)因素因子體系的層次結(jié)構(gòu)關(guān)系，通過(guò)各因素因子的相應(yīng)權(quán)重，逐級(jí)加權(quán)求和，最終得到所有網(wǎng)格單元的定級(jí)因素作用總分值。

基本公式：F=∑Wifi

式中：F為網(wǎng)格單元的作用總分值；Wi為某因素(或因子)的權(quán)重；fi為某因素(或因子)的作用分。

(5)根據(jù)單元作用總分值頻率分布直方圖顯示的分布特征，分析并劃分作用分值區(qū)間，分析確定土地級(jí)別。

4 結(jié)論與討論

通過(guò)將調(diào)查收集的資料數(shù)據(jù)與被調(diào)查單位填寫(xiě)調(diào)查表的數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，分析土地分等定級(jí)因素因子選擇和專家打分的總體意見(jiàn)平均值，意見(jiàn)基本趨于一致，最終確定了中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)的土地分等定級(jí)因素因子體系，定級(jí)因素因子體系、權(quán)重及標(biāo)準(zhǔn)差分別見(jiàn)表1。

表1 中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)土地分等定級(jí)因素因子體系表

將各因素因子輸入各網(wǎng)格單元計(jì)算各單元的因素作用分值，根據(jù)各單元地塊的分值大小，地塊土地質(zhì)量的優(yōu)劣，采用總分頻率曲線法，統(tǒng)計(jì)總分值頻率。將總的分值區(qū)間劃分成若干細(xì)小的區(qū)間，統(tǒng)計(jì)各細(xì)小分值區(qū)間內(nèi)的網(wǎng)格單元數(shù)，計(jì)算其占網(wǎng)格單元總數(shù)的千分比(即頻率)，以此頻率為縱坐標(biāo)，作用分值為橫坐標(biāo)，通過(guò)計(jì)算并且制出揭示網(wǎng)格單元每1分值區(qū)間數(shù)量分布特征與頻率分布，然后按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，確定級(jí)間分界，確定土地級(jí)別。結(jié)合中衛(wèi)市中心城區(qū)實(shí)際和對(duì)其土地質(zhì)量空間分異規(guī)律的經(jīng)驗(yàn)判斷，依據(jù)前述分值區(qū)間，在征詢有關(guān)部門(mén)和專家意見(jiàn)和建議的基礎(chǔ)上，最終確定了土地級(jí)別及其分布范圍，完成了面積量算。在經(jīng)與中衛(wèi)市人民政府相關(guān)部門(mén)、專家進(jìn)行論證后，最終確定了中衛(wèi)市中心城區(qū)綜合級(jí)別體系。中衛(wèi)市中心城區(qū)土地綜合級(jí)別分值區(qū)間如表2、圖1所示。

表2 中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級(jí)別分值區(qū)間表

圖1 中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級(jí)別面積比例圖

從分析與測(cè)定的結(jié)果來(lái)看，中衛(wèi)市中心城區(qū)土地級(jí)別體系均符合《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》規(guī)定，土地分等定級(jí)結(jié)果反映出中心城區(qū)土地的基本情況。土地分等定級(jí)采用“坐標(biāo)網(wǎng)格綜合作用分值法”和多因素綜合評(píng)定法確定的土地級(jí)別，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等技術(shù)手段計(jì)算、成圖，保證了土地級(jí)別更新的精度和結(jié)果的科學(xué)性。土地級(jí)別更新成果表現(xiàn)出以下4個(gè)顯著的特征：

(1)土地級(jí)別總體呈現(xiàn)由城區(qū)中心向邊緣遞次降低的分布規(guī)律，從土地級(jí)別圖上可以清楚地看出，級(jí)別更新范圍內(nèi)土地呈現(xiàn)出以主要街道為軸心的圈層分布。土地級(jí)別的這種空間分布特點(diǎn)，正是對(duì)中衛(wèi)市市區(qū)中心城區(qū)的客觀、正確的反映，也符合城鎮(zhèn)土地級(jí)別的漸變規(guī)律。

(2)高級(jí)別商服用地與高級(jí)別商服中心密切相關(guān)，高級(jí)別土地大多集中在中衛(wèi)市市轄區(qū)中心城區(qū)中心及商業(yè)服務(wù)業(yè)中心周圍，高級(jí)別土地級(jí)別存在沿干道向兩側(cè)比較明顯遞減，土地級(jí)別大致以同心圓狀向外降低，同時(shí)又沿干道呈帶狀向外延伸。土地級(jí)別由高級(jí)別向低級(jí)別逐漸過(guò)渡，雖有個(gè)別的級(jí)別突變現(xiàn)象，但也形成了明顯級(jí)差土地。

(3)土地級(jí)別的空間分布揭示了城鎮(zhèn)的發(fā)展方向高級(jí)別土地大多與高級(jí)別商服中心、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相對(duì)應(yīng)，集中在城鎮(zhèn)中心。商服用地集聚效益強(qiáng)于住宅和工業(yè)用地，因此商服用地高級(jí)別面積變化幅度較之住宅工業(yè)為強(qiáng)烈，而低級(jí)別變化趨緩，符合不同用途土地級(jí)別變化規(guī)律。

(4)商服繁華影響度和交通條件對(duì)土地級(jí)別影響較大構(gòu)成城區(qū)核心的高級(jí)別地段正是該區(qū)域中商業(yè)的主要活動(dòng)區(qū)，而商服用地又明顯表現(xiàn)為沿主要街道和市場(chǎng)活動(dòng)，中心城區(qū)最高級(jí)別的Ⅰ級(jí)地段范圍，也基本上以各商服中心和市區(qū)的主、干道為軸(核)心。各商服中心周圍和交通主、次干道的交匯處，往往表現(xiàn)為較高的土地級(jí)別。

5 應(yīng)用及建議

(1)土地分等定級(jí)反映中衛(wèi)市城區(qū)土地條件和土地質(zhì)量的差異，反映出土地收益的高低，為政府用經(jīng)濟(jì)手段合理管理與調(diào)控土地收益提供依據(jù)。

(2)可滿足城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要，促進(jìn)中衛(wèi)市城市開(kāi)發(fā)利用和規(guī)劃建設(shè)。城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局與規(guī)劃要考慮土地質(zhì)量的差異，優(yōu)劣程度，根據(jù)土地區(qū)位特征來(lái)確定最合理的利用方式，城區(qū)規(guī)劃應(yīng)以土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律為指導(dǎo)，綜合部署中衛(wèi)市經(jīng)濟(jì)、文化、公共事業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)，合理布局，優(yōu)地優(yōu)用，劣地巧用，實(shí)現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和優(yōu)化組合。

(3)土地分等定級(jí)可為中衛(wèi)市政府加強(qiáng)土地資源管理提供了重要決策依據(jù)。政府通過(guò)不同級(jí)別用途標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源管理的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用。為政府宏觀調(diào)控，科學(xué)管理土地資源與土地資產(chǎn)，促進(jìn)資源合理、節(jié)約集約、高效利用， 完善和規(guī)范市場(chǎng)提供科學(xué)依據(jù)，為保證國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理，全面、科學(xué)合理地使用城市土地提供基礎(chǔ)依據(jù)。