李曉玲 陳雪飛

(1.重慶玉豪龍實業(yè)集團(tuán)江麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 401120; 2.重慶市人民防空辦公室，重慶 401147)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅等銷售類物業(yè)為主，而隨著土拍市場競爭日益激烈，住宅市場往往僧多粥少，政府也愈加精明，對許多出讓地塊都提出了一定的自持要求，倒逼開發(fā)商向自持要利潤。優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)不僅相對于住宅地價較低，且有穩(wěn)定的租金回報，未來還有著相當(dāng)?shù)纳悼臻g，但自持物業(yè)投入大、回款慢、經(jīng)營風(fēng)險不定、融資不易、內(nèi)控風(fēng)險高，又是開發(fā)商不能回避的問題。租金的確定是自持物業(yè)租賃管理的主要工作，也是各房地產(chǎn)公司關(guān)注的焦點，還是公司內(nèi)控的重要環(huán)節(jié)。租金的確定應(yīng)在租金科學(xué)估計的基礎(chǔ)上，合理選擇租金確定的方法，并規(guī)范租金確定的組織實施。

1 租金的估計

對自持物業(yè)租金進(jìn)行估計，既是自持物業(yè)競價招租、拍租底價確定的依據(jù)，也是協(xié)商洽談確定租金的重要參考。估價的方法多種多樣，自持物業(yè)租金估價，主要采用市場比較法、收益法和成本法。

1.1 市場比較法

市場比較法將自持物業(yè)與在近期有過租賃的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的租金做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定自持物業(yè)的客觀合理租金的方法。其理論依據(jù)是住宅租金價格形成的替代原理,具體操作時又有市場租金比較法和租售比乘數(shù)法，自持物業(yè)租賃實踐中采用前者更直觀和合理。市場比較法是房地產(chǎn)租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種估價方法。在這樣的市場上，房地產(chǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)較高，公眾較關(guān)注，市場比較法成為自持物業(yè)租金估價最重要的方法。市場比較法的關(guān)鍵在于掌握足夠的交易實例，因此自持物業(yè)管理人員平時應(yīng)廣泛搜集各類房地產(chǎn)的租賃信息，應(yīng)逐步建立可靠的租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫。

1.2 收益法

收益法是指以資金時間價值原理為基礎(chǔ),將某一租賃房地產(chǎn)未來各租賃期內(nèi)的租金收益按一定的折現(xiàn)率貼現(xiàn),使其現(xiàn)值總額等于房地產(chǎn)投入成本現(xiàn)在價值的方法。收益法是在自持物業(yè)預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法，如賓館、幼兒園等自持物業(yè)的租賃估價可采用收益法。收益法評估自持物業(yè)租賃價格的關(guān)鍵是年凈收益的計算和折現(xiàn)率的選定。折現(xiàn)率應(yīng)高于銀行利率，體現(xiàn)高于銀行存款利息之上的投資風(fēng)險收益。因只要每期折現(xiàn)率一樣，根據(jù)資金時間價值原理，對同一自持物業(yè)，每種方法在任何時間點上都是等值的，在保證安全的前提下，選擇遞增回收租金的方式是自持物業(yè)租賃實踐中常用的方式，承租人也更易接受。租賃期間若房價變動較大,可重新確定自持物業(yè)成本,同時估出相應(yīng)的新租金。

1.3 成本法

成本法是在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，一種易于計算、把握自持物業(yè)租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法，如倉庫、偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)等的租賃估價可采用成本法。成本法可采用“三項因素租金”“五項因素租金”和“八項因素租金”等分析方法。因房地產(chǎn)公司的市場屬性，評估其自持物業(yè)租賃價格時，應(yīng)采用“市場租金”或“八項因素租金”，其構(gòu)成包括：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤等。該租金是房地產(chǎn)商品化的體現(xiàn),使得房地產(chǎn)商品的價值可通過收取租金的方式得以實現(xiàn),從而使房地產(chǎn)投資進(jìn)入良性循環(huán),因此商品租金也當(dāng)作市場租金來看待。

理論上應(yīng)并用以上三種方法，實踐中可以一種為主，另一種為輔，能選用比較法的，首選比較法。因為實際發(fā)生的租賃實例能充分體現(xiàn)現(xiàn)有租賃市場的實際價格，相對比較客觀和實際，更直觀，更有說服力。

2 租金確定的方法及選擇

租金確定的方法主要有競價招租、拍租和協(xié)議租賃。選擇哪一種方法，主要根據(jù)自持物業(yè)的出租面積、租金價值及市場競爭程度等情況來確定。

2.1 競價招租

競價招租是指自持物業(yè)管理部門依法通過一定程序，組織入圍的競價人現(xiàn)場以書面形式報價，將招租自持物業(yè)租給報價最高的競價人的一種特殊房地產(chǎn)交易行為。對于整坐落自持物業(yè)的出租，或出租場地面積超過10 000 m2(含)，或建筑面積超3 000 m2(含)，或預(yù)計年租金超過 50萬元(含)的項目，應(yīng)實行競價招租。

2.2 拍租

拍租是指自持物業(yè)管理部門依法通過一定程序采用現(xiàn)場增價拍賣的形式，將拍租房地產(chǎn)租給出價最高的競租人的一種特殊房地產(chǎn)交易行為。公開拍租與競價招租的區(qū)別，關(guān)鍵在于報價上，競價招租是以標(biāo)書的形式書面報價，以報價最高者中標(biāo)；拍賣則以起拍底價為起點，按不低于規(guī)定的加價幅度，逐次報價，由現(xiàn)場報價最高者中標(biāo)。對于非整坐落房地產(chǎn)自持物業(yè)的出租，且出租場地面積在10 000 m2以下，或建筑面積3 000 m2以下，或預(yù)計年租金50萬元以下的項目，一旦出現(xiàn)3家(含)以上擬承租，應(yīng)實行拍租。

2.3 協(xié)議租賃

協(xié)議租賃，是指自持物業(yè)管理部門在考察、分析潛在承租人的基礎(chǔ)上，選擇符合租賃要求的潛在承租人逐一洽談，協(xié)商確定租金、租賃條件和最終承租人的特殊房地產(chǎn)交易行為。對于潛在承租人數(shù)量較少、預(yù)計年租金較低、租賃時間較短等不具備競價招租或公開拍租條件的房地產(chǎn)租賃項目，可實行協(xié)議租賃。

3 租金確定的組織實施

3.1 競價招租

1)前期工作。

一是發(fā)布房地產(chǎn)自持物業(yè)競價租賃信息，發(fā)送競價招租文件。競價招租文件包括：競價招租房地產(chǎn)的位置、范圍、面積、使用現(xiàn)狀及平面圖；租賃用途范圍、租賃年限；租金價格的評估報告；報價要求；支付租金的方式、期限和要求；支付競價招租保證金、租賃保證金的要求；競價人資格審查標(biāo)準(zhǔn)；競價人提供資信證明文件的要求；接收競價招租報價書的地點、截止時間及方式；《房地產(chǎn)租賃合同》一般條款和特殊條款。二是確定競價租賃底價。根據(jù)估計的租金價格，結(jié)合實際情況，集體研究確定競價招租底價。三是受理申請人報名，審查資格，發(fā)出邀請競價通知書。四是確定競價人名單。集體研究確定符合條件的競價人，及時通知競價人并收繳競價保證金。組織競價人現(xiàn)場察看租賃房地產(chǎn)，接收競價租賃報價書。

2)現(xiàn)場組織。

一是按招租文件的要求和順序，逐一公布各潛在投標(biāo)人的競價租賃報價書，并宣布競價招租底價。二是現(xiàn)場確定入圍競價人名單。租賃報價書價格高于招租底價的，入圍競價人名單。三是現(xiàn)場報價。入圍競價人采取書面報價形式，進(jìn)行現(xiàn)場報價，現(xiàn)場報價價格不得低于第一次報價書報價。四是確定承租人?，F(xiàn)場報價最高者，獲得租賃權(quán)，成為第一候選承租人。核實候選承租人相關(guān)資料和信息，收繳競價租賃保證金，簽訂房地產(chǎn)競價租賃協(xié)議。

3.2 拍租

1)前期工作。

一是選擇合適的拍租方式。拍租一般分為底價拍租和無底價拍租兩類。為維護(hù)自持物業(yè)本來的價值，保證房地產(chǎn)公司的租賃權(quán)益，一般應(yīng)選用底價拍租方式。針對自持物業(yè)管理部門人少事多的實際，為提高拍租效率，應(yīng)對底價拍租方式做一定的修正，即在拍租文件中公開拍租底價，起拍價不低于底價。既有效篩選部分競租人，又免除了底價保密難題，做到“公開、公平、公正”拍租。二是發(fā)布房地產(chǎn)自持物業(yè)拍租信息，確定拍租底價，發(fā)送拍租文件等有關(guān)資料。拍租文件包括：拍租房地產(chǎn)的位置、范圍、面積、使用現(xiàn)狀及平面圖；租賃用途范圍、租賃年限；拍租底價；報價方式和要求；支付租金的方式、期限和要求；支付拍租保證金、租賃保證金的方式和要求；拍租人資格審查標(biāo)準(zhǔn)；拍租人提供資信證明文件的要求；《房地產(chǎn)租賃合同》一般條款和特殊條款。三是受理申請人報名，審查資格，發(fā)出邀請拍賣租賃通知書。四是收繳拍租保證金，確定競拍租賃人名單，按拍租文件要求，組織競租人現(xiàn)場察看拍租房地產(chǎn)。

2)現(xiàn)場組織。

一是確定報價編號。競租人在拍租前當(dāng)場抽簽，確定報價牌編號，每個編號可享有三位競買席。二是現(xiàn)場報價。競租人在“一錘定音”前，可隨時舉牌報價。兩位以上(含兩位)競租人同時舉牌報價時，按報價牌編號順序報價。對每一報價拍賣師重復(fù)唱價3次，第3次唱價后開始計時，兩分鐘內(nèi)無人報價，即“一錘定音”，所唱價格為房地產(chǎn)租賃的成交價格。三是確定競價承租人。拍租成交后，簽訂競租成交確認(rèn)書。當(dāng)場付清租金的現(xiàn)場辦理房產(chǎn)租賃手續(xù)，或者按拍租文件規(guī)定和要求辦理完成相關(guān)手續(xù)，簽訂房地產(chǎn)租賃合同。

3.3 協(xié)議租賃

1)前期工作。

一是要多方考察潛在承租人，弄清承租人的底細(xì)，篩選合適的洽談對象。二是選配領(lǐng)導(dǎo)能力強、業(yè)務(wù)素質(zhì)精的人員組成洽談小組，通常由一名公司分管領(lǐng)導(dǎo)、兩名租賃業(yè)務(wù)人員和一名財務(wù)內(nèi)控人員組成。三是根據(jù)評估的租金價格，按公司內(nèi)控制度，集體研究確定租金底價。四是準(zhǔn)備好房地產(chǎn)的位置、范圍、面積、使用現(xiàn)狀、平面圖以及租賃合同等相關(guān)租賃資料。

2)洽談。

一是在前期調(diào)查承租人情況的同時，要充分利用洽談的時機，全面考察承租人：認(rèn)真核實承租人身份，仔細(xì)詢問房地產(chǎn)承租人的職業(yè)和工作、租賃用途、租房的人數(shù)，注意承租人的年齡及健康狀況。二是在明確租賃雙方權(quán)利、義務(wù)的基礎(chǔ)上，與承租人洽談商定租金價格及支付條款，租金價格一般應(yīng)不低于公司研究確定的底價。

4 結(jié)語

本文在房地產(chǎn)公司自持物業(yè)日益增多、需要向自持物業(yè)要利潤的新情況下，提出應(yīng)按公司內(nèi)控規(guī)范，加強自持物業(yè)租賃管理，從提高租賃租金角度提高房地產(chǎn)公司利潤。首先，提出租金確定租金估計是基礎(chǔ)，對主要采用的市場比較法、收益法和成本法三種估價方法進(jìn)行了論述，并提出應(yīng)首選市場比較法。其次，在租金估計的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出租金確定應(yīng)采用競價招租、拍租和協(xié)議租賃三種方法，并對三種租金確定方法的原理、適用范圍和選擇進(jìn)行了詳細(xì)的分析。最后，分別從競價招租、拍租和協(xié)議租賃三個方面，對租金確定的具體組織實施進(jìn)行了詳細(xì)研究，為規(guī)范確定房地產(chǎn)公司自持物業(yè)租金的組織實施提供了有益的借鑒。