劉凌波

中共十八大明確提出要倡導“人類命運共同體”意識，尋求人類共同利益和共同價值的新內(nèi)涵?！懊\共同體”是構建人類社會的新理念，體現(xiàn)了人類社會“相互依存、休戚與共”的本質聯(lián)系，也是普遍聯(lián)系的辨證思維在社會領域中的具體運用。住房問題作為社會領域的核心研究課題，同樣也適用于“命運共同體”理念的實踐。

命運共同體視角下的住房合作社模式

傳統(tǒng)的住房開發(fā)模式下，居民基于個人經(jīng)濟承受能力，結合區(qū)位條件偏好、建筑與環(huán)境品質以及物業(yè)服務選擇住房，住宅開發(fā)商與購買客戶的關系具有單向性和一次性的市場特征。二者所構成的甲乙雙方關系完全依靠市場規(guī)則和法律保證，對立性占據(jù)主導關系。在當前的住房開發(fā)模式下，亦有如天福集團這樣的地產(chǎn)商轉換身份為運營商，通過物業(yè)持有、以運營或租賃形成平臺式模式，運營商與客戶之間形成單向性且持續(xù)性的關系。在維護住房質量、提高居住品質層面，兩者之間具有共同的目標，但主導權仍然在運營商，具有“半共同體”的特征。在雙方關系中，對立與統(tǒng)一并存。“命運共同體”的理念則為住房產(chǎn)品的提供者與購買者之間構建了目標一致的社會關系，是新型的開發(fā)模式，是住房合作社的核心內(nèi)涵。提供者與購買者共同構建、孵化和孕育完整和諧的社區(qū)關系，打造共同的美好生活家園，鑄就幸福生活圈。

在“命運共同體”視角下，地產(chǎn)運營商的服務具有全方位、全過程和全周期的特征。地產(chǎn)開發(fā)商將與購買者參與所營造居住、商業(yè)或混合物業(yè)的全生命周期運營，開發(fā)商以合作者或協(xié)調(diào)者的身份參與社區(qū)的全過程營造，扎根地方，培育地緣關系，為社區(qū)居民的美好生活提供全方位的保障。

命運共同體視角下的全過程美好生活構建

傳統(tǒng)地產(chǎn)商在住宅產(chǎn)品售賣結束后，雙方服務關系終止，其割裂的關系也帶來當前住房市場的諸多問題與隱患，例如物業(yè)維護服務差，模糊產(chǎn)權爭議等。當前大多數(shù)的住宅產(chǎn)品開發(fā)建設流程是從政府規(guī)劃部門出讓、地產(chǎn)商購買售賣再到個人購買、物業(yè)運營的單一流線模式，而住房合作社則形成“命運共同體”下的多個利益攸關方共同參與的共建模式。政府部門、地產(chǎn)商與購買者將參與規(guī)劃、建設、維護和更新的全過程。在規(guī)劃階段，購買者與地產(chǎn)商以住房合作社形式評估開發(fā)地塊潛力，結合地塊區(qū)位、開發(fā)容量、生態(tài)環(huán)境訴求，對周邊市政設施和公共服務設施向政府部門提出優(yōu)化建議。合作社再結合所協(xié)商開發(fā)條件、購買訴求進行住宅個性化模塊產(chǎn)品設計，提供高品質的建筑產(chǎn)品與環(huán)境體驗?？蛻羧虆⑴c開發(fā)過程，地產(chǎn)開發(fā)商基于所提供信息定向研發(fā)，減少單一市場條件下的不確定性，提高資金運行效率。在住宅產(chǎn)品交付后，合作社需要繼續(xù)進行現(xiàn)代化的智慧社區(qū)營造，而非單純的物業(yè)管理。一方面組建以社區(qū)居民為主的物業(yè)服務單位，促進社區(qū)居民規(guī)劃師、監(jiān)督員等志愿者團體的形成，增加社區(qū)凝聚力;另一方面，地產(chǎn)商可引入金融投資、教育提升、創(chuàng)業(yè)孵化等服務為社區(qū)人群提供就業(yè)和教育支持，承擔更多元的服務角色。社區(qū)的公共空間、公共服務和商業(yè)設施也會在合作社的框架下進行統(tǒng)一規(guī)劃、維護和更新，減少惡性競爭、提升社區(qū)的服務質量。全過程的美好生活構建不僅將開發(fā)者與購買者的利益進行了整合，更為美好生活的升級服務提供了1+N的保障，減少了社會管理的成本。

命運共同體視角下的全方位美好生活構建

住宅產(chǎn)品的核心為居住，但居住與生活并非割裂的關系，美好生活需要新住房合作社圍繞居住提供完整的服務，基于安全、健康和便捷，打造“居住+”“智慧7×24”的全方位服務。圍繞不同居住人群，提供個性化的“食、住、行”社區(qū)服務。例如，在飲食方面，提供面向上班族或單身青年的健康早餐服務、面向老齡人群的養(yǎng)生餐飲、面向晚歸人群的個性化“深夜食堂”;在居住方面，為老齡化人群提供社區(qū)養(yǎng)老服務，結合養(yǎng)生課堂、老年大學打造豐富的老齡生活服務項目;在出行方面，在社區(qū)內(nèi)做好靜態(tài)交通和動態(tài)交通的管制，處理人車分行，優(yōu)化靜默交通，保障社區(qū)內(nèi)步行通道的順暢;同時，運營團體應結合智慧城市的構建，打造“7×24”的云上社區(qū)，為社區(qū)增加安全保障，同時為社區(qū)居民提供更為便捷的服務。無論是幼托管理、老人看護，還是突發(fā)事件，運營部門均能在第一時間提供及時反饋和對應服務。

命運共同體視角下的全周期美好生活構建

在命運共同體的合作開發(fā)模式下，服務商會隨著社區(qū)人群的年齡結構變化，提供更有針對性的全生命周期服務。不僅是合作者，更似陪伴者。一般而言，初次購買者多為新組建家庭，其組成的新社區(qū)具有年輕化的特征。在居住區(qū)的公共空間設計中則需要強調(diào)親子空間的塑造。如住宅產(chǎn)品戶型多為三居室，則要考慮到三代同堂的家庭結構，在公共空間中完善面向老齡化與親子看護空間兼顧的服務設施。隨著入學適齡兒童比例增加，社區(qū)則需要升級部分親子互動、體育設施、學習交流空間，為社區(qū)青少年提供健康生活的引導。在青少年獨立或離開社區(qū)后，家庭結構發(fā)生變化，則需要更加注重提高社區(qū)康養(yǎng)、養(yǎng)老設施的比例。地產(chǎn)商從單純的硬件提供者轉向陪伴式的幸福生活服務者，結合社區(qū)人群的年齡結構提供從兒童到青少年再到老齡化的全生命周期的美好生活服務設施。當然，該模式下可升級的硬件單元則需要所開發(fā)的住宅產(chǎn)品留出更多的服務單元空間，一方面，縮減的住宅單元會減少直接出售的利潤，但另一方面，增值服務將會帶來更穩(wěn)定和更長遠的回報。從長期來看，“房住不炒”的國家政策會降低房子硬件本身的增值效應，社區(qū)軟件服務將成為地產(chǎn)轉型的重要方向。更重要的是，對于居民而言，選擇一個值得信賴的美好生活提供者和陪伴者至關重要。

城市規(guī)劃知名學者梁鶴年先生曾在《以人為本的城鎮(zhèn)化》一文中指出，“自存”與“共存”是“經(jīng)濟人”與“城市人”理念的核心區(qū)別。地產(chǎn)開發(fā)商應在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮更為主動和積極的作用，促進地方人居環(huán)境提升、構建良性社會關系，以“命運共同體”的理念進行轉型，探討具有新時代特征的社區(qū)建設與運營模式。

（作者為武漢大學城市設計學院實驗中心副主任）