宋巍 張坤

濟南中海地產(chǎn)有限公司 山東濟南 250000

1 管理任務

房地產(chǎn)前期管理的任務主要包括四個方面：首先，項目策劃任務，其內(nèi)容主要包括選址策劃、市場調(diào)查、產(chǎn)品策劃、投融資策劃、市場推廣策劃、銷售策劃等。其次，可行性研究報告任務，完成項目可行性研究報告和相關技術經(jīng)濟論證報告的編寫工作，根據(jù)項目經(jīng)濟技術指標估算結果進行盈虧平和計算，此外還要組織研究和調(diào)整任務目標。再次，土地和規(guī)劃審批任務，其內(nèi)容包括前期跟蹤、土地收儲、土地出讓等。最后，設計質(zhì)量管理任務，對房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案階段設計質(zhì)量進行管理，同時，根據(jù)相關法律法規(guī)以及規(guī)范要求對施工圖紙進行嚴格審查，保障設計內(nèi)容的經(jīng)濟性和合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理存在的風險分析

2.1 項目可行性研究風險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段，工作人員必須綜合考慮企業(yè)自身、當?shù)卣摺⒔?jīng)濟分析結果、項目方案等多方面的內(nèi)容，保障其內(nèi)容的真實可靠，但項目中存在的不確定因素以及時效性的限制決定了可行性研究報告的預期標準必然會和實際情況存在一定的偏差，這就是風險出現(xiàn)的原因。例如一些未確定的內(nèi)容，包括未考慮到的投資內(nèi)容、低估的項目成本、政策引起的投資變化等都會導致一定的項目風險。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的財務費用增加，貨款利率持續(xù)居高

新形勢下，直接融資市場的發(fā)展速度較快，但是間接融資為主的格局暫時難以打破，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依賴銀行的信貸支持仍舊是一個主要的渠道。現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資本密集型行業(yè)的特點，實施房地產(chǎn)開發(fā)融資結構單一化的局面仍未打破，間接融資仍然占據(jù)較大比例。特別是近幾年，國家出臺了一系列提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金缺口比較大，個別的已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司每年要支付上億的銀行貸款利息，可見其融資成本的高度。上述分析的結果不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務費用的控制勢在必行，換言之，也只有盡最大限度降低資金占用費，才能相對提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理措施

3.1 項目可行性研究風險管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究風險管理可以分為兩個方面：其一，綠色建筑建設投資風險控制，具體措施有根據(jù)《公共建筑節(jié)能設計標準》對空調(diào)參暖系統(tǒng)效能進行控制；使用非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)；冷熱源、輸配系統(tǒng)以及照明等各部分能耗采取獨立分項計量的方法等，將項目投資風險實際和質(zhì)量預期差距控制在最小的范圍內(nèi)。其二，盈虧測算指標分析和風險控制，引入不同控制參數(shù)對控制標準所制定的目標調(diào)整，以此實現(xiàn)對盈虧平衡的有效控制。例如，對最高工程費用進行分析，基于此對可行性研究預測風險進行控制。

3.2 強化工程項目的財務成本控制創(chuàng)新

新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)項目實行持續(xù)穩(wěn)妥的滾動開發(fā)，能有效的減輕資金壓力。對于大型開發(fā)項目可以實施分期分批開發(fā)，與此同時，多個項目也可以進行統(tǒng)籌調(diào)度，推行滾動式開發(fā)。對于一個大型項目，可以通過分期開發(fā)，有效降低資金運行總量，及早將資金收回，并將前一期的收入款項投入到下一期的開發(fā)項目之中，實現(xiàn)具有活力的滾動式開發(fā)。

3.3 建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度，保證嚴格執(zhí)行

首先要在企業(yè)規(guī)章制度上入手，對內(nèi)部管理工作進行“制度設計”，這不是一般意義上的設計，而是升華了的具有相應管理功能的設計，此處的設計是針對制度而言的，也就是相關部門的分析人員根據(jù)其所屬領域的具體情況進行探討，結合所存在的各種問題，先得出解決問題的方案，然后將該方案與該領域的具體情況結合起來，得出一個總的制度的政策性方案，并且該政策性方案內(nèi)的各項內(nèi)容一定要有聯(lián)系性和相關性，符合現(xiàn)實的企業(yè)管理環(huán)境，還要根據(jù)具體管理問題的發(fā)展情況進行適時的調(diào)整；“制度”當然就是一個總的管理制度，設計完成后首先要作用于企業(yè)各個部門并緊密的觀察各部門執(zhí)行的情況、實施對象的反應以及是否達到一定的效果和取得的功效等，如果該設計能夠滿足相應的內(nèi)部管理問題和改善企業(yè)各部門管理能力，同時又符合法律規(guī)定的話，那么該設計就可以通過既定的程序上升到制度的層面。同時，企業(yè)領導應該高度重視，并嚴格執(zhí)行實施，真正提高企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

3.4 項目土地審批風險管理措施

首先，在土地收儲環(huán)節(jié)，一方面通過合理合規(guī)的收儲補償能夠減少建設單位的資金成本。另一方面主動解決土地審批困難，從審批人員、政府、建設單位以及拆遷戶的角度出發(fā)，充分考慮土地收儲過程可能遇到的相關問題，積極采取措施進行解決。其次，在土地出讓環(huán)節(jié)，一方面在出讓公告上對出讓部門設的特殊條件進行協(xié)調(diào)，提升土地競得優(yōu)勢。另一方面則要充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)能力，主動幫助審批者思考解決問題，爭取在短時間內(nèi)獲得土地使用權證。

3.5 提高企業(yè)內(nèi)部管理人員的專業(yè)素質(zhì)，提高企業(yè)文化認同感

首先，要不斷提升企業(yè)內(nèi)部管理人員各方面專業(yè)素質(zhì)和技能，在他們上崗之前要進行全面的培訓教育工作。為內(nèi)部控制管理部門培養(yǎng)高質(zhì)量的人才。同時，企業(yè)還應該不定期的對內(nèi)部控制管理人員進行培訓教育，建設完善的人才培訓體系，培養(yǎng)企業(yè)真正需要的管理型人才。

4 結語

近些年來社會環(huán)境為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，但由于發(fā)展過快，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一定的問題，加之廣大消費者的消費心理日益成熟，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險越來越高。對此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要進一步提升自身的項目管理水平，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體質(zhì)量，如此才能在激烈的市場競爭中獲得良好的發(fā)展。綜上所述，以上內(nèi)容就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作中的管理措施的論述。