文/張飛龍，昆侖金融租賃有限責任公司

《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”。固定資產(chǎn)究竟是一個法律定義，還只是一個會計學的概念，一直存在爭議。結合相關法律法規(guī)，從租賃物適格性角度對在建工程及不動產(chǎn)構筑物作為租賃標的物合理性進行分析。

1 在建工程作為租賃物適格性分析

租賃公司在項目操作中遇到的租賃標的未轉固的情況較多，未轉固標的包括：已建成投產(chǎn)運營，未轉固設備資產(chǎn)；已建成投產(chǎn)運營，未轉固不動產(chǎn)設施；已交工驗收，尚未投產(chǎn)的設備資產(chǎn)；已交工驗收，尚未投產(chǎn)的不動產(chǎn)設施；尚處于在建狀態(tài)的設備資產(chǎn)；尚處于在建狀態(tài)的不動產(chǎn)設施等?！督鹑谧赓U公司管理辦法》第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”?！稗k法”規(guī)定租賃物為固定資產(chǎn)。這里的“固定資產(chǎn)”是否是從會計記賬角度進行區(qū)分，應該如何理解。在直租項目中，租賃物由出租人向生產(chǎn)供應商購買，并由生產(chǎn)供應商交付給承租人使用。在交易合同簽署時，租賃物尚未形成，因此尚未計入承租人會計科目。租賃物對于生產(chǎn)供貨商而言屬于可出售商品，一般也計入“存貨”科目而不會計入“固定資產(chǎn)”，如果租賃物必須是會計科目中的“固定資產(chǎn)”，將導致直接租賃都存在合規(guī)問題。

根據(jù)《會計準則第4號——固定資產(chǎn)》第3條的規(guī)定：固定資產(chǎn)是指生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。從固定資產(chǎn)的特征和涵義來看，固定資產(chǎn)是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，其價值通過分期轉化到勞動產(chǎn)品當中。如果在建工程實際上已經(jīng)變?yōu)閯趧庸ぞ呋蚴侄?，即已?jīng)“實質轉固”，那便不應簡單以企業(yè)未計入“固定資產(chǎn)”認定租賃物不適格。融資租賃是通過融物實現(xiàn)融資，即利用物的使用價值，實現(xiàn)租金產(chǎn)出、來源和支付保障。既然“在建工程”物已經(jīng)具有使用價值，能夠實現(xiàn)經(jīng)營收益，就應該認定所選擇的標的物是合規(guī)的。將會計記賬上未計入“固定資產(chǎn)”的全部經(jīng)營性資產(chǎn)排除在租賃標的之外，必然會降低企業(yè)的融資能力，也不利于租賃公司更好地服務實體企業(yè)。

2 不動產(chǎn)構筑物作為租賃物適格性分析

《金融租賃公司管理辦法》第32條規(guī)定，“金融租賃公司應當合法取得租賃物的所有權”。第34條規(guī)定，“售后回租業(yè)務的租賃物必須由承租人真實擁有并有權處分。金融租賃公司不得接受已設置任何抵押、權屬存在爭議或已被司法機關查封、扣押的財產(chǎn)或所有權存在瑕疵的財產(chǎn)作為售后回租業(yè)務的租賃物”。目前，租賃公司開展了較多的不動產(chǎn)租賃項目，包括高速公路、軌道設施及其他不動產(chǎn)構筑物為租賃標的物的租賃項目。不動產(chǎn)構筑物類資產(chǎn)承租人是否真實擁有并有權處分，作為租賃物出租人能否取得所有權或所有權存在瑕疵，是認定其作為租賃物適格性的焦點。雖然不動產(chǎn)構筑物存在物權登記困難，但相關法律已經(jīng)明確了不動產(chǎn)構筑物的所有權關系，租賃公司開展不動產(chǎn)租賃具有現(xiàn)實可行性。

2.1 高速公路等不動產(chǎn)構筑物的所有權歸屬

《物權法》就基礎設施的所有權并未給出清晰的規(guī)則，只是在其中第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有?！钡?52條第2款只是一個援引性規(guī)定，并不是所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，都屬于國家所有，而是依照法律規(guī)定為國家所有的基礎設施才屬于國家所有，其他法律未規(guī)定某些基礎設施為國家所有的，則依確認所有權的一般規(guī)則來判斷基礎設施所有權的歸屬，實行“誰投資，誰收益”原則，確定所有權主體。以高速公路為例，《公路法》、《公路管理條例》、《收費公路管理條例》、《收費公路權益轉讓辦法》等法律、法規(guī)并未規(guī)定高速公路所有權歸屬，即在高速公路未被我國法律明確界定為專屬于國家所有的情況下，應通過審核高速公路投融資建設審批及收費管理等合規(guī)文件來確認所有權歸屬。

2.2 不動產(chǎn)構筑物未登記的能否取得所有權

《物權法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。

目前各地設立的不動產(chǎn)登記機構尚不能辦理高速公路等不動產(chǎn)構筑物的權屬登記，這已經(jīng)成為租賃公司開展不動產(chǎn)租賃項目物權登記的現(xiàn)實障礙，這屬于登記管理基礎建設尚不完善的客觀原因，是所有租賃公司面臨的共性問題，需要物權登記建設逐步完善才能夠解決。

不能辦理登記是否就意味著承租人對租賃物未真實擁有，出租人也無法取得所有權呢？根據(jù)《物權法》第30條的規(guī)定“因合法建造的事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！币簿褪钦f，基于合法建造行為即可取得物權，而無須登記?！段餀喾ā返?35條規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施”。第 142條規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，承租人自行投資建造高速公路等不動產(chǎn)構筑物，取得合規(guī)審批，取得不動產(chǎn)構筑物所定著土地的建設用地使用權，就可以擁有該高速公路等不動產(chǎn)構筑物的所有權。

在售后回租交易中，如果標的物是應登記才取得物權的，應分別不同的情形不同處理：若承租人對標的物已辦理了所有權登記的，租賃公司應辦理轉移登記；若標的物尚不具備登記條件，承租人并未辦理登記手續(xù)的，租賃公司可以不辦理轉移登記，但在標的物具備登記條件時，租賃公司應當辦理所有權登記。

監(jiān)管機構的監(jiān)管導向一直是要求租賃公司培養(yǎng)核心競爭力，開展差異化經(jīng)營，走“租賃姓租，回歸本源”之路。租賃的本源核心在租賃物，選擇適格的租賃物開展租賃業(yè)務，培養(yǎng)租賃物運營管理能力，實現(xiàn)通過租賃物實現(xiàn)超額收益，防范風險損失是租賃公司發(fā)展的方向。