張楠楠

一、前言

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，“部分城市樓市‘高燒’不退，甚至朝著泡沫化的方向演變，為響應(yīng)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的號(hào)召，除一二線城市調(diào)控加碼外，部分三四線城市也出臺(tái)了緊縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，加大整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。就三四線城市而言，一方面普遍房屋空置率較高，去庫(kù)存壓力較大；另一方面，部分城市，甚至是某個(gè)城市的部分地區(qū)，房市過(guò)熱，價(jià)格偏離價(jià)值，造成房企“有房難賣”和拆遷戶“有錢難買”的尷尬局面。阜陽(yáng)市同樣面臨著這種問(wèn)題。阜陽(yáng)市《2019 年政府工作計(jì)劃》提出：健全完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，保持合理預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、阜陽(yáng)市樓市調(diào)控與去庫(kù)存現(xiàn)狀

近年來(lái)，由于一二線城市樓市調(diào)控逐漸收緊，房企以及購(gòu)房者將視線瞄準(zhǔn)三四線城市，三四線城市房地產(chǎn)投資增加，也造成了房屋庫(kù)存累積，價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題，因此三四線城市也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，遏制炒房，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。阜陽(yáng)市亦是如此。

阜陽(yáng)市政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案管理工作的通知》《阜陽(yáng)市住宅與房地產(chǎn)業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》《阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作方案》等文件，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，遏制炒房。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房地產(chǎn)行業(yè)要“因城施策，分類指導(dǎo)”，阜陽(yáng)市也根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況，推行了不同的政策，例如臨泉縣作為國(guó)家級(jí)貧困縣，面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高而制定《臨泉城區(qū)商品住宅類房地產(chǎn)用地出讓“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”實(shí)施意見(jiàn)》，控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。阜南縣則印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)備案制度，控制投機(jī)性炒房，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近兩年，阜陽(yáng)市的樓市調(diào)控以及去庫(kù)存取得一定的效果，2018 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資589.7 億元，增長(zhǎng)14.2%，高于全省7.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積1046.5 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.7%，其中住宅增長(zhǎng)25.4%。12 月末，全市商品房待售面積43.4 萬(wàn)平方米，下降16.4%，其中住宅下降32.7%。（數(shù)據(jù)來(lái)源于《2018 年阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)析》）

總體來(lái)看，阜陽(yáng)市庫(kù)存有所下降，房?jī)r(jià)上漲緩慢，政策取得一定成效，但該市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些問(wèn)題，政府需總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前問(wèn)題，制定相應(yīng)政策，保持發(fā)展過(guò)程中穩(wěn)中求進(jìn)。

三、阜陽(yáng)市樓市調(diào)控與去庫(kù)存中存在的問(wèn)題

（一）潛在庫(kù)存尚未解決

由于阜陽(yáng)市為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出多項(xiàng)政策，房屋銷售面積總體提高。庫(kù)存有所下降，但仍有部分庫(kù)存亟須解決。其一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋庫(kù)存。與一二線城市相比，三四線城市城鄉(xiāng)發(fā)展差距較大，城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此存在一定差異。在阜陽(yáng)市，由于該地區(qū)2016年以來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，城郊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)拆遷面積增加，樓盤逐漸增多。但由于農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、子女城鎮(zhèn)入學(xué)等原因，大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拿著拆遷款選擇在城鎮(zhèn)以及大都市買房，造成城鎮(zhèn)部分地區(qū)房市過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)空置房過(guò)多。城鄉(xiāng)庫(kù)存差異較大。其二，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存。2018 年1-11 月份，阜陽(yáng)市商品房銷售面積965.6 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.0%，其中住宅增長(zhǎng)率33.3%，但辦公樓增長(zhǎng)率-33.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)率-2.4%，均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源于阜陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局）。這是由于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的剛性需求遠(yuǎn)小于住宅，主要用于投資購(gòu)入，但是，一方面由于三四向城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，另一方面近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)總體來(lái)說(shuō)發(fā)展緩慢，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的需求的較小，造成辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的庫(kù)存逐漸累積，因此，雖然總體房屋銷售面積增長(zhǎng)率較高，但辦公樓以及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存量仍不容忽視且亟待解決。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全

近年來(lái)，國(guó)家以及各地區(qū)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、平衡供求關(guān)系，皆出臺(tái)了一系列的規(guī)章制度，但效果并不顯著，其一，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏健全的監(jiān)管體系，使得政策出臺(tái)后并不能得到有效的執(zhí)行與監(jiān)督，政策效果。其二，不健全的監(jiān)管體系也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)自我約束力較差，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在不按照法律規(guī)定進(jìn)行樓盤的開(kāi)發(fā)與銷售、逾期交付、逾期給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證等行為。不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系同樣也是“爛尾樓”形成的原因之一，給購(gòu)房者造成生活的不便以及經(jīng)濟(jì)損失，產(chǎn)生一定的社會(huì)問(wèn)題。

四、樓市調(diào)控與去庫(kù)存建議

（一）合理規(guī)劃房屋結(jié)構(gòu)以及基礎(chǔ)設(shè)施

其一，合理規(guī)劃房屋總面積以及結(jié)構(gòu)。地方政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜丝?、平均收入等客觀條件，科學(xué)合理的規(guī)劃房屋總面積，并對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析與預(yù)測(cè)。尤其注意商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及辦公樓的規(guī)劃，其數(shù)量、區(qū)域都應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和規(guī)劃進(jìn)行把控，既要防止庫(kù)存過(guò)量累積，也要滿足當(dāng)?shù)氐膭傂宰》啃枨笠约敖?jīng)濟(jì)發(fā)展需求。其二，合理規(guī)劃并完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，居民購(gòu)房選擇過(guò)程中，不僅看重樓盤開(kāi)發(fā)商信用、物業(yè)質(zhì)量、房?jī)r(jià)、房型等樓盤本身的問(wèn)題，家人就醫(yī)、子女入學(xué)以及日常出行等各方面是否方便往往才是購(gòu)房者關(guān)心的重中之重，學(xué)區(qū)房雖然價(jià)格高但是受到熱捧，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在本地區(qū)購(gòu)房，減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋庫(kù)存，促使城區(qū)樓市降溫，逐步縮小城鄉(xiāng)差距。

（二）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系

健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。其一，要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)采集房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息，監(jiān)測(cè)租售比、保障性住房占比、去庫(kù)存化周期等數(shù)據(jù)并作為預(yù)警指標(biāo)，利用該數(shù)據(jù)指導(dǎo)下一步工作，在問(wèn)題以及矛盾突出前解決，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。其二，完善房地 產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)具有復(fù)雜性，社會(huì)各方都應(yīng)參與到監(jiān)督活動(dòng)中，政府部門不僅要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督相關(guān)法規(guī)政策，增強(qiáng)執(zhí)行力，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)政策的宣傳，暢通渠道，讓廣大公民、媒體學(xué)習(xí)了解并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行輿論監(jiān)督，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管制力度。

（三）完善相關(guān)土地市場(chǎng)政策

土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，土地的面積、價(jià)格等因素直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此完善相關(guān)土地市場(chǎng)政策，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。其一，在土地規(guī)劃中要充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地需求，并對(duì)拍得土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督，是否按要求開(kāi)發(fā)、交付等。其二，要完善土拍機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)以盈利為主要目的，拍得土地的價(jià)格會(huì)直接影響所開(kāi)發(fā)樓盤的均價(jià)，土地價(jià)格高則樓盤價(jià)格高。完善的土拍機(jī)制可以在一定程度上遏制土地成交價(jià)上漲過(guò)快。近年來(lái)，部分城市為遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快紛紛推出不同的土拍政策，以阜陽(yáng)市為例，2017 年推出“限地價(jià)”政策，控制土拍價(jià)格，因此土地價(jià)格以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度均有所減緩。

五、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用，但是房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中也引發(fā)一些問(wèn)題，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素之一，引起社會(huì)不滿。近年來(lái)，隨著中央及地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，大部分地區(qū)樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)有所減緩，庫(kù)存量有所減少，但樓市調(diào)控是場(chǎng)持久戰(zhàn)，進(jìn)入2019 年以來(lái)，各地房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度均有不同程度的放寬，樓市價(jià)格均有不同幅度的上升。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在“部長(zhǎng)通道”回應(yīng)記者，“保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落”。各地方政府應(yīng)把控好房地產(chǎn)政策，合理控制樓市價(jià)格與庫(kù)存，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。