徐從華

在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)境下，各個行業(yè)面臨的風險存在一定差異，把風險導向管理當作核心，綜合分析房地產(chǎn)企業(yè)潛在風險，一般包含了資金風險、融資風險和管理風險等，根據(jù)不同風險因素，加強企業(yè)內部管理，科學構建內部控制管理體系，增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭實力，提升房地產(chǎn)企業(yè)風險管理水平，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展面臨的風險

（一）資金風險

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來說，存在較強的價值特性，企業(yè)在開展房地產(chǎn)項目建設過程中，需要投放大量資金，如果資金運營不合理，將會引發(fā)資金風險。通常情況下，運作流程一般劃分成融資、開發(fā)、還款等內容，只有在確保各個環(huán)節(jié)有序落實的情況下，才能保證企業(yè)資金的安全運行，保證各項業(yè)務活動的順利進行，實現(xiàn)企業(yè)運營目標。假設企業(yè)資金在運作過程中存在問題，必將會導致企業(yè)資金鏈條的斷裂。如果發(fā)生資金風險，則會引發(fā)征信不良現(xiàn)象，給企業(yè)整體運營發(fā)展帶來影響，甚至讓企業(yè)陷入倒閉危機中。

（二）融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，呈現(xiàn)出施工周期長、工程量大且資金投放度高等特性，并在此過程中，需要通過開展融資活動，獲取充足的開發(fā)資金。在企業(yè)融資過程中，將會經(jīng)歷融資等環(huán)節(jié)，采用吸引投資、銀行貸款、發(fā)行證券等方式，只有在保證資金充足的情況下，才能給房地產(chǎn)項目順利進行提供條件[1]。如果在融資過程中無法獲得充足的資金，將會導致房地產(chǎn)項目擱置狀況，由于工期的延長而無法順利交付，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重影響。倘若在融資前期過程中，沒有結合企業(yè)實際情況，做好融資方案后規(guī)劃工作，缺少對融資方式、融資途徑、融資規(guī)模、資金結構等內容的綜合分析，使得融資決策出現(xiàn)失誤，將會造成企業(yè)融資成本偏高、無效融資等現(xiàn)象，引發(fā)債務風險。

（三）管理風險

房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中，包含了諸多工程項目，開發(fā)項目從立項階段開始，到工程銷售等各個環(huán)節(jié)都會引發(fā)成本管理問題。所以，通過采取合理的成本管理方式，可以減少成本管理風險的出現(xiàn)，降低企業(yè)不必要成本投放，給企業(yè)創(chuàng)造理想的效益。例如，設計環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)項目成本管理的重要內容之一，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在設計過程中，成本部門沒有貫穿其中，而設計工作人員在設計中將會出現(xiàn)忽略經(jīng)濟數(shù)據(jù)，注重技術數(shù)據(jù)的狀況，隨意更好設計標準，所以在設計方案形成以后，存在超預算現(xiàn)象。通過調查得知，由于設計變更而增加成本投放的占比為20%左右，設計環(huán)節(jié)成本管理將會給工程造價和企業(yè)效益獲取帶來直接影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內部控制管理存在的問題

（一）內部控制環(huán)境缺失

從房地產(chǎn)企業(yè)實際情況來說，缺少完善的內部控制環(huán)境，是影響內部控制工作順利進行，引發(fā)企業(yè)風險出現(xiàn)的重要因素。即便近幾年我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都取得了理想發(fā)展成果，但是發(fā)展時間比較短暫，房地產(chǎn)企業(yè)人員對內部控制工作認識不全面，企業(yè)核心并非內控管理，而是注重房地產(chǎn)項目開發(fā)和銷售，企業(yè)在某種程度上過于注重效益獲取，忽略企業(yè)內部控制管理，對內部控制僅僅片面認識，缺少科學定位，在這種情況下，給房地產(chǎn)企業(yè)內部控制管理工作順利開展帶來直接影響[2]。

（二）企業(yè)管理結構不合理

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在內部控制管理過程中，往往出現(xiàn)管理結構設定不合理現(xiàn)象，企業(yè)沒有構建完善的管理機制，內部管理人員沒有按照管理要求執(zhí)行，使得我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內部控制體系，影響企業(yè)整體管理水平的提升。即便一些企業(yè)結合內部控制管理要求，構建了對應的管理機制，但是往往是為了應對上級部門要求，設定的機制過于書面化，僅僅停留在書面層級上，沒有將其落實到具體位置。職工對內部控制的認識不深入，部分企業(yè)沒有結合內部控制管理要求設定對應機制，導致企業(yè)內部控制管理工作無法順利落實，導致企業(yè)內部管理工作較為混亂。

（三）內控體系執(zhí)行不深入

當前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到內部控制管理的意義和價值，并且構建了內部控制管理體系，但是在執(zhí)行方面，執(zhí)行效果不理想，具體因素在于，企業(yè)職工對內部控制體系態(tài)度不全面，缺少執(zhí)行意識。一方面，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員將管理權限集中在自己手中，不愿意放權給企業(yè)各個管理部門，使得企業(yè)內部呈現(xiàn)出一言堂的狀況。內部控制體系執(zhí)行往往受到?jīng)Q策人員言行的影響，使得內部控制體系威嚴性和獨立性逐漸減少。另一方面，由于內部控制體系效果需要經(jīng)過長時間的執(zhí)行才能展現(xiàn)出來，但是一些企業(yè)在執(zhí)行一段時間以后，沒有獲取理想的執(zhí)行效果，從而將內部控制體系隨意丟失，置之不理。

（四）企業(yè)缺乏風險導向分析

當前，我國大部分企業(yè)都進入到經(jīng)濟發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)也包含在內。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開展房地產(chǎn)項目投資過程中，將會面臨一些風險因素，從投資到房地產(chǎn)項目建設到結束，各個環(huán)節(jié)都會面臨一些風險[3]。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該從風險導向入手，加強內部控制管理?，F(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中，內部組織框架不完善，企業(yè)沒有開展風險導向分析工作。在沒有進行風險評估的情況下，盲目投資，將會在施工過程中出現(xiàn)各種風險，無法對其進行處理。假設在房地產(chǎn)項目投標之前，對存在的潛在風險進行評估，能夠采取對應措施，之后在施工中出現(xiàn)的風險，可以隨時對其進行防護和處理。由此可見，做好風險分析評估工作，對房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展有著重要意義。

三、風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內部控制體系的構建對策

（一）優(yōu)化內部控制的環(huán)境

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中，需要結合實際情況，科學構建完善的內部控制機制，將內部控制工作落實到實處，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平。在建設內部控制機制過程中，需要優(yōu)化內部控制管理環(huán)境，在企業(yè)內部做好內部控制宣傳工作，讓每個職工都能對內部控制價值和含義有所了解，明確內部控制管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展中發(fā)揮的作用。企業(yè)管理人員需要重視企業(yè)內部控制管理機制設定和規(guī)劃，讓每個職工都能根據(jù)管理要求落實管理工作，把內部控制管理活動執(zhí)行到實處[4]。房地產(chǎn)企業(yè)需要在內部設定專業(yè)的管理部門，發(fā)揮領導層級的引導作用，讓企業(yè)職工自主的參與到內部控制管理工作中，實現(xiàn)風險的防范和管理，減少風險出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行奠定良好基礎。

（二）建立重大風險管理機構

在房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展中，因為受到房地產(chǎn)企業(yè)自身特性的影響，在其運營發(fā)展中將會面臨各種資金風險。房地產(chǎn)企業(yè)在投資工程項目中，工程項目投資和建設等各個環(huán)節(jié)也會面臨一些風險因素。例如，投資決策環(huán)節(jié)中，投資決策作為房地產(chǎn)項目建設的前提依據(jù)，要想實現(xiàn)投資風險的防范，需要根據(jù)市場發(fā)展情況，做好市場分析工作，掌握客戶要求，對房地產(chǎn)市場發(fā)展走向進行預測，通過企業(yè)商討分析是否可以進行項目投資，掌握項目競爭效益，讓企業(yè)獲取理想的投資效益，減少風險發(fā)生；在設計過程中，加強成本控制。設計階段成本思考和管理作為重要內容，在項目投資之前需要開展成本預算工作，明確工程項目融資數(shù)量。在成本管理過程中，需要采用限額設計方式，加強投資風險管理，減少風險發(fā)生；在施工過程中，在施工階段中需要重視成本控制，施工階段作為房地產(chǎn)企業(yè)重要內容，也會風險發(fā)生幾率最大的階段，為了減少這些風險，需要加強風險識別管理，完善風險管理體系，優(yōu)化風險預警組織框架，實現(xiàn)風險識別和評估，及時將風險把控在合理范疇內[5]。

（三）強化內部控制執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行內部控制管理工作時，為了將內部控制工作執(zhí)行到位，需要端正態(tài)度，優(yōu)化內部控制管理方式，加強風險管理。在落實內部控制管理工作時，內控管理效果并非一蹴而就，需要經(jīng)過時間的積累和沉淀。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉變思想理念，改正企業(yè)內部不良風氣，讓企業(yè)各項活動都可以在內部控制管理范疇中落實。所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理工作人員應該從基層入手，加強人員培訓，讓基層職工嚴格按照內控管理體系要求規(guī)范管理行為。在內部控制體系執(zhí)行過程中，如果存在和實際情況相背離的現(xiàn)象，或者外部環(huán)境出現(xiàn)改變，企業(yè)職工需要及時找出和分析內部控制體系中面臨的問題，之后進行改進和優(yōu)化，提升房地產(chǎn)企業(yè)內部控制時效性，讓內部控制體系更好執(zhí)行。

（四）加強風險內部控制

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠發(fā)展，需要得到內部控制管理體系的支持。在建設內部控制管理體系過程中，需要根據(jù)風險管理要求，從風險管理導向入手，加強風險管理和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)內部，需要做好部門之間協(xié)調工作，結合實際運營發(fā)展需求，科學設定風險管理機制，對客戶業(yè)務加以科學審核和分析，企業(yè)部門職工需要擔任對應職責，在處理各項業(yè)務過程中，安排專業(yè)人員監(jiān)管，不可由于工作疏忽而引發(fā)不必要風險[6]。企業(yè)監(jiān)管部門需要加強內部控制執(zhí)行管理，保證工作有序進行，減少企業(yè)風險出現(xiàn)。

四、結束語

總而言之，在經(jīng)濟全球化背景下，我國經(jīng)濟水平逐漸提升，人們生活品質隨之升高，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是一種機遇，更是一種挑戰(zhàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合實際情況，做好內部控制管理工作，并從風險導向入手加強內控體系建設，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)內控管理水平，強化人員風險管理意識，減少不必要風險，在給企業(yè)創(chuàng)造理想效益的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。