孫靜茹 田曉四＊

（池州學(xué)院地理與規(guī)劃學(xué)院，安徽 池州 247000）

第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)服裝業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)等行業(yè)店鋪區(qū)位選擇有中心商務(wù)區(qū)和普通街區(qū)的分別，選擇中心商務(wù)區(qū)也意味著選取了較昂貴的租金、生活費(fèi)用等高成本，但購(gòu)買(mǎi)人群、客流量、交通便捷度超過(guò)普通街區(qū)；同樣店鋪選取了普通街區(qū)的同時(shí)也就選擇了較中心商務(wù)區(qū)不可觀的購(gòu)買(mǎi)量，面對(duì)不同情況該如何選取衡量，店主需著重考慮，影響店鋪區(qū)位選取的主要因素。

1 池州市三大產(chǎn)業(yè)比重變化

《經(jīng)濟(jì)地理學(xué)》中區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)理論旨在解釋區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的方向、方式和途徑[1]，池州市隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心也不斷轉(zhuǎn)移。

1990～2008年池州市第一產(chǎn)業(yè)比重呈不斷下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)呈波動(dòng)增長(zhǎng)，前期快速增長(zhǎng)，而后期增長(zhǎng)趨勢(shì)緩慢，第三產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出波動(dòng)增長(zhǎng)趨勢(shì)，后期增長(zhǎng)迅速，2008年三大產(chǎn)業(yè)占比差距較小，其中第二產(chǎn)業(yè)占比最大。到了2018年，三大產(chǎn)業(yè)比重發(fā)生巨大變化，差距也不斷拉大，第一產(chǎn)業(yè)占比極小，第二、三產(chǎn)業(yè)間也由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)為主[2]。庫(kù)茲涅茨法則指出：隨著時(shí)間的推移，農(nóng)業(yè)部門(mén)的國(guó)民收入的比重不斷下降，工業(yè)部門(mén)國(guó)民收入在整個(gè)國(guó)民收入比重中大體是上升的，服務(wù)部門(mén)的國(guó)民收入在整個(gè)國(guó)民收入的比重基本都是上升的，這也明顯地反映了三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與變化[3]。池州市已成功躋身于五線城市，這與它將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移至第三產(chǎn)業(yè)有著巨大的聯(lián)系，服務(wù)業(yè)的發(fā)展讓池州市經(jīng)濟(jì)崛起。在此背景下我們著眼于服裝業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)等行業(yè)店鋪在池州市各主要功能區(qū)該如何進(jìn)行區(qū)位選擇以實(shí)現(xiàn)利益最大化。

2 調(diào)查區(qū)域介紹

2.1 中心商務(wù)區(qū)

（1）大潤(rùn)發(fā)區(qū)域：新西街位于大潤(rùn)發(fā)北側(cè)、同暉廣場(chǎng)內(nèi)，街面店鋪林立，各類(lèi)商品琳瑯滿目，購(gòu)物者摩肩接踵，熙攘往來(lái)不絕。西街位于池州城區(qū)秀山門(mén)內(nèi)，自西向東直通長(zhǎng)江路是一條大理石鋪地的步行街，是市內(nèi)商業(yè)繁華的購(gòu)物一條街，因在長(zhǎng)江路以西稱兩街。此街乃舊稱郭西街的西段，是豐城區(qū)繁華熱鬧的地段之一。

（2）商之都商場(chǎng)：商之都·城市廣場(chǎng)是位于池州市長(zhǎng)江路，百牙路和青陽(yáng)路交匯口的集購(gòu)物中心、商業(yè)街、城市廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲、娛樂(lè)、高檔住宅等為一體的綜合性多功能高檔城市社區(qū)。

2.2 普通街區(qū)

南陽(yáng)路街道：南陽(yáng)路位于池州火車(chē)站北側(cè)，池州第十二中學(xué)西側(cè)，大致為東西走向的一條普通街道。店鋪類(lèi)型較為單一，多以餐飲和零售業(yè)為主。南陽(yáng)路雖然靠近火車(chē)站，但離消費(fèi)市場(chǎng)較遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)吸引力較弱。人流量少，知名度不高。

2.3 池州區(qū)域中心

（1）池州火車(chē)站：池州站位于安徽省池州市貴池區(qū)永明路。交通便利，乘坐公交車(chē)到達(dá)市區(qū)時(shí)間約在35 min左右。接待來(lái)往游客眾多，附近街道的商鋪均以餐飲飯店、賓館旅店為主。（2）池州學(xué)院商業(yè)街：池州學(xué)院對(duì)面的商業(yè)街，店鋪分布集中，類(lèi)型復(fù)雜，集餐飲、住宿、健身、理發(fā)、百貨于一體，餐飲類(lèi)店鋪占比重較大。面向人群基本面向池州學(xué)院與安徽衛(wèi)生健康職業(yè)學(xué)院的學(xué)生。

3 實(shí)踐與調(diào)查及成果

（1）過(guò)程：成立調(diào)查小組 → 選定調(diào)查地點(diǎn) → 設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷 → 實(shí)地發(fā)放、填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷 → 作出結(jié)論。

主要以調(diào)查問(wèn)卷的形式展開(kāi)實(shí)踐調(diào)研，調(diào)查問(wèn)卷約60～180份，五個(gè)地點(diǎn)每處調(diào)查4～6個(gè)類(lèi)型的店鋪，每種類(lèi)型調(diào)查3～6個(gè)店面。問(wèn)卷主要涉及問(wèn)題：

①成本類(lèi)問(wèn)題：店面租金、員工工資、營(yíng)業(yè)期間生活費(fèi)用（水、電等）、廣告支出、進(jìn)貨成本等。②利潤(rùn)類(lèi)問(wèn)題：成交量、月銷(xiāo)售額、庫(kù)存率等。③其他問(wèn)題：服務(wù)范圍、客流量滿意度、店主商鋪區(qū)位選擇等（在每個(gè)問(wèn)卷中設(shè)置店鋪地址、店名、類(lèi)型的填寫(xiě)空隙，每個(gè)問(wèn)題設(shè)置合理區(qū)間、合理選項(xiàng)，問(wèn)卷各處填寫(xiě)需具體詳細(xì)便于后期數(shù)據(jù)處理）。

數(shù)據(jù)處理：作廢無(wú)效問(wèn)卷，剩下的問(wèn)卷中同類(lèi)型店鋪問(wèn)卷歸置一處，分組統(tǒng)計(jì)通過(guò)人工計(jì)算出月純利潤(rùn)、每日購(gòu)買(mǎi)人數(shù)、顧客滿意度等簡(jiǎn)易數(shù)據(jù)；進(jìn)一步通過(guò)圖表等形式形成直觀對(duì)比得出所需結(jié)論。

總結(jié)：主要調(diào)查、獲取數(shù)據(jù)為服裝類(lèi)、餐飲類(lèi)、零售百貨、食品百貨月成本與月收入及每日購(gòu)買(mǎi)人數(shù)和顧客滿意度，店主購(gòu)買(mǎi)/租用商鋪考慮的因素及店主區(qū)位選擇個(gè)人意愿傾向。

（2）成果（只選取存在可比性的數(shù)據(jù)）。池州市服裝類(lèi)、餐飲類(lèi)零售百貨類(lèi)、食品百貨類(lèi)各項(xiàng)數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 池州市服裝類(lèi)、餐飲類(lèi)零售百貨類(lèi)、食品百貨類(lèi)各項(xiàng)數(shù)據(jù)

①服裝類(lèi)。實(shí)踐結(jié)論： 西街附近與商之都內(nèi)部店鋪相比，成本相差較小，但利潤(rùn)相差偏大。就服裝類(lèi)而言，作為店主須清楚了解自己店鋪定位，若為高檔服裝應(yīng)當(dāng)選擇商之都內(nèi)部；若為平價(jià)服裝應(yīng)當(dāng)選擇大潤(rùn)發(fā)或新老西街，新老西街的客流量遠(yuǎn)超過(guò)商之都內(nèi)部，在成本類(lèi)似的情況下，大潤(rùn)發(fā)及新老西街的優(yōu)勢(shì)就在于客流量。

②餐飲類(lèi)。實(shí)踐結(jié)論：餐飲類(lèi)店鋪選址以穩(wěn)定客流量作為主要考慮因素，西街雖地處市中心人流量大但非大部分人的主要活動(dòng)場(chǎng)所，人流量多的時(shí)間段也主要集中于周末、節(jié)假日等，而次區(qū)域中心（學(xué)校、小區(qū)周邊）或普通街區(qū)則擁有固定的人流量，成本較市中心區(qū)域也較低，池州餐飲店鋪區(qū)位選址應(yīng)更多地考慮次區(qū)域中心（學(xué)校、小區(qū)周邊）或普通街區(qū)處。

③零售百貨類(lèi)。實(shí)踐結(jié)論：西街附近及商之都內(nèi)部成本差距不大，但利潤(rùn)相差較遠(yuǎn)。西街附近的客流量雖遠(yuǎn)大于商之都內(nèi)部，但商之都內(nèi)部商品大部分為高檔產(chǎn)品價(jià)格偏高，而西街附近大部分為平價(jià)百貨，所以相比較西街銷(xiāo)售量雖少但利潤(rùn)卻比西街更可觀。市中心是大家購(gòu)買(mǎi)零食百貨的主要場(chǎng)所，零售百貨類(lèi)店鋪區(qū)位選址不推薦普通街區(qū)或次中心區(qū)域。

④食品百貨類(lèi)。實(shí)踐結(jié)論：三個(gè)地區(qū)的成本與利潤(rùn)呈正比關(guān)系。食品百貨店鋪的區(qū)位選擇也應(yīng)根據(jù)自身定位選擇區(qū)位，西街與商之都為較為高檔的銷(xiāo)售店鋪，而普通街區(qū)大部分為超市、水果等，只要定位準(zhǔn)確，即使是在普通街區(qū)，不僅成本低利潤(rùn)也很可觀。

⑤店主購(gòu)買(mǎi)/租用商鋪考慮的因素。實(shí)踐結(jié)論：鮮明地體現(xiàn)了服務(wù)業(yè)最重要的區(qū)位因素就是人流量，作為服務(wù)業(yè)代表性行業(yè)，服裝業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)店主考慮店鋪區(qū)位選擇優(yōu)先考慮人流量，其次是地段、價(jià)格、面積格局等。

⑥店主區(qū)位選擇個(gè)人意愿傾向。實(shí)踐結(jié)論：在池州眾多區(qū)域中，店主優(yōu)先選取的是中心商務(wù)區(qū)，其次是區(qū)域中心，最后是普通街區(qū)，這與服務(wù)業(yè)的最重要的區(qū)位條件相呼應(yīng)，也印證了店主優(yōu)先考慮人流量這一調(diào)研結(jié)果的正確性。

4 結(jié)語(yǔ)

區(qū)位條件是區(qū)位所具有的屬性或資質(zhì)，區(qū)位主體不同區(qū)位條件選擇也隨之不同。區(qū)位因子是影響區(qū)位主體分布的原因。服裝類(lèi)、餐飲類(lèi)、百貨類(lèi)均屬于第三產(chǎn)業(yè)，其店鋪選址均以市場(chǎng)作為主要考慮因素，在同等因素下，以池州兩個(gè)中心商務(wù)區(qū)、兩個(gè)次區(qū)域中心、一個(gè)普通街區(qū)為研究地點(diǎn)，在選擇中心商務(wù)區(qū)的同時(shí)也選取了較昂貴的租金、生活費(fèi)用等高成本，但購(gòu)買(mǎi)人群、客流量、交通便捷度超過(guò)普通街區(qū)；同樣當(dāng)?shù)赇佭x取了普通街區(qū)低成本的同時(shí)也就選擇了較中心商務(wù)區(qū)不可觀的購(gòu)買(mǎi)量，店主需面對(duì)不同情況不同類(lèi)型店鋪選取不同的區(qū)位，經(jīng)過(guò)小組的一系列課外實(shí)踐過(guò)程有所收獲得出結(jié)論。