廖術(shù)龍 趙巖楓 張艷奇 羅昌杰

（云南國土資源職業(yè)學(xué)院，云南 昆明 652501）

20世紀(jì)末，由于日益嚴(yán)重的環(huán)境問題和能源危機在全世界范圍內(nèi)凸顯，可持續(xù)發(fā)展的思想和理論也越發(fā)受到世界各國的重視。建筑前期施工階段和后期運營維護階段的能源消耗占全球能源消耗的30%左右，全球約1/3的溫室氣體排放與其有關(guān)。與此同時，我國建筑僅運行階段的商品能耗（不含生物質(zhì)能）就占全國總能耗的20%以上。面對我國建筑高耗能、高污染的現(xiàn)狀，發(fā)展綠色建筑迫在眉睫。然而，較晚的起步使綠色建筑在我國的發(fā)展也比較滯后，雖然在政府的主導(dǎo)下頒布了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》 《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則》與《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和綱要，但不完善的激勵政策體系，使綠色建筑（尤其是綠色住宅）在我國的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展程度仍處于落后水平。

1 綠色住宅的相關(guān)概念

1.1 綠色住宅的含義

國內(nèi)外對綠色建筑的定義有多種形式，我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2019年3月13日批準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)）為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T 50378—2019，實施日期是2019年8月1日。新標(biāo)準(zhǔn)提出的綠色建筑定義是：在建筑的全壽命期內(nèi)，保證資源得到合理利用、環(huán)境得到有效保護、污染得到有效控制的前提下，為人們提供健康舒適、安全適用、節(jié)能高效的使用空間，最大限度地實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的高質(zhì)量建筑。盡管目前綠色建筑的定義在建筑界仍然未形成統(tǒng)一的共識，但可持續(xù)發(fā)展是大家共同關(guān)注的要素。即綠色建筑在其整個生命周期里，為人類提供的生活環(huán)境是健康且舒適的，同時在其施工、運行維護過程中使用綠色新型材料，降低能耗，使生態(tài)環(huán)境的影響、破壞程度處于最低限度，實現(xiàn)與周圍環(huán)境和諧共存的目的。在標(biāo)準(zhǔn)中，綠色公共建筑和綠色住宅建筑（簡稱綠色住宅）是我國綠色建筑的兩大類，因而綠色住宅既有綠色建筑的全部屬性，也存在其獨有的屬性。

（1）住戶的安全性、舒適性的保障是綠色住宅首要考慮的。（2）綠色住宅并不是對某種住宅類型的特指，也沒有區(qū)域性的差異，它僅僅是一種順應(yīng)時代發(fā)展而產(chǎn)生的建筑理念。（3）合理有效地利用資源和能源不僅局限于綠色住宅的施工過程中，也是項目規(guī)劃、實施、竣工、運行維護，最后拆除重建的全過程。（4）綠色住宅是可持續(xù)發(fā)展思想在建筑范疇內(nèi)的展現(xiàn)。

1.2 綠色住宅的特點

與綠化住宅不同，綠色住宅是通過項目規(guī)劃、設(shè)計方案比選，采用綠色建材、綠色施工工藝，打造的“低能耗高環(huán)?！钡淖≌ㄖＭ瑫r，常規(guī)施工工藝與建筑美學(xué)的完美融合使得綠色住宅成為價格低、易推廣、可復(fù)制的住宅建筑。

2 我國綠色住宅發(fā)展現(xiàn)狀

我國的綠色建筑評價標(biāo)識制度始于2008年4月，自2012年開始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心會適時發(fā)布全國綠色建筑評價標(biāo)識統(tǒng)計報告，2015年全國綠色建筑評價標(biāo)識統(tǒng)計報告（最近一次發(fā)布的統(tǒng)計報告）顯示，截至2015年12月底，全國已評出綠色建筑標(biāo)識項目4 071項（建筑面積4.72 億m2），其中住宅建筑共計1 938項（建筑面積2.92 億m2）。在2010年之前我國的綠色建筑規(guī)模增速較緩，但自2010年起，基本上呈線性增長的態(tài)勢。然而，全國綠色住宅的規(guī)模在逐年遞增，但其建筑面積在每年的新建工程建設(shè)量中所占的比例很低（如圖1所示），尤其是云南、四川等地甚至不足5%。綜上可知，相較于國外，我國的綠色住宅產(chǎn)業(yè)起步比較晚，目前發(fā)展還不是很成熟，綠色住宅占整個住宅市場的比例還很小。

圖1 各省市綠色建筑在新建工程建設(shè)量中所占比例

3 我國綠色住宅發(fā)展存在的問題

一直以來，為了使我國綠色住宅有良好的發(fā)展，在保證可持續(xù)發(fā)展的前提下，我國政府編制了一系列的規(guī)劃綱要。但是基于以下原因，我國推廣綠色住宅收效尚不明顯，其發(fā)展依舊緩慢。

3.1 外部經(jīng)濟性的影響導(dǎo)致地產(chǎn)商不愿意開發(fā)綠色住宅

外部經(jīng)濟性由生產(chǎn)上的和消費上的兩方面組成。與普通住宅相比，開發(fā)商進行綠色住宅開發(fā)和消費者購買綠色住宅的收益更低，導(dǎo)致綠色住宅的市場供給量降低，致使綠色住宅與普通住宅的社會資源配置失衡。在完全市場經(jīng)濟競爭機制作用下，開發(fā)企業(yè)為了使利潤最大化，會盡量使生產(chǎn)成本降低，采用普通住宅開發(fā)方案。因此，外部性經(jīng)濟性的影響是我國綠色住宅推行過程中亟待解決的關(guān)鍵性問題，也是市場機制難于推動綠色住宅發(fā)展的首要原因。

3.2 成本增量的存在致使開發(fā)商避開綠色住宅項目

普通住宅的開發(fā)成本較綠色住宅低很多，利潤空間巨大，地產(chǎn)商更傾向于投資普通住宅，從而使綠色住宅的市場供給降低?；诰G色住宅項目規(guī)劃、實施、竣工、運行維護等階段的成本費用，以下因素致使我國綠色住宅在開發(fā)過程中產(chǎn)生成本增量：

（1）項目開發(fā)所需資源的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈還未形成，采購成本較高；（2）綠色住宅作為還不成熟的建筑體系，開發(fā)管理成本較高；（3）綠色住宅投資巨大，其融資成本較高。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商選擇綠色住宅進行開發(fā)時，前期投入必然會增加，且前期投入的資金占比越大，成本增量就越高，該項目的投資回報率必然降低，從而造成開發(fā)商潛意識地避開綠色住宅項目的開發(fā)。

3.3 綠色住宅缺乏監(jiān)管和激勵政策

（1）綠色住宅相關(guān)監(jiān)管體系不完善。目前，我國對綠色住宅的監(jiān)管主要集中在設(shè)計環(huán)節(jié)，對于其他環(huán)節(jié)，特別是施工、監(jiān)理及后期運營維護等環(huán)節(jié)上的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致監(jiān)管漏洞頻頻出現(xiàn)在上述環(huán)節(jié)。地產(chǎn)商在進行相關(guān)項目開發(fā)建設(shè)時或許會抱有濫竽充數(shù)的心態(tài)。

（2）激勵政策不足。激勵政策的缺乏，導(dǎo)致綠色住宅對地產(chǎn)商的吸引力不足，相關(guān)經(jīng)濟激勵政策或聲譽激勵政策的制定相對滯后，激勵效果不佳。

3.4 綠色住宅定價過高使消費者購買意愿降低

我國目前仍處于社會主義初級階段，住宅對于大部分消費者來說屬于剛性需求，收入水平的限制使他們不可能一味地追求舒適性。相對而言，中等收入人群的收入變動，對房地產(chǎn)市場需求的影響最大，而中等收入群體的家庭住房消費增幅比高收入群體低。當(dāng)前，我國絕大多數(shù)中低收入群體會把一般住宅作為滿足基本住房需求的首選。由于購買綠色住宅對我國中低收入家庭而言其負(fù)擔(dān)頗大，在未實現(xiàn)基本住房需求之前，過高的定價使消費者對綠色住宅的購買意愿降低。

4 我國綠色住宅發(fā)展措施分析

4.1 開發(fā)商應(yīng)注重長遠(yuǎn)發(fā)展

與普通住宅相比，綠色住宅的優(yōu)勢在于其較低的運營維護成本，為了使其有一個良好的發(fā)展態(tài)勢，政府亦主導(dǎo)推行了若干政策方針。在普通住房成交量增速下滑的大環(huán)境下，開發(fā)商若不適時調(diào)整戰(zhàn)略，其長遠(yuǎn)發(fā)展必然會受到影響。因此，開發(fā)商需要權(quán)衡擬開發(fā)項目是否能跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，以提前布局綠色住宅市場。

4.2 利用政府的示范作用引導(dǎo)綠色住宅穩(wěn)步發(fā)展

我國綠色住宅發(fā)展即將邁入關(guān)鍵時期，綠色住宅市場的發(fā)展目標(biāo)是各級地方政府必須要明確的，政府投資的保障房項目等可優(yōu)先選用綠色住宅，起到示范作用。同時地方政府需要完善政策體系，合理定位自己的職能角色，引導(dǎo)綠色住宅穩(wěn)步發(fā)展。

4.3 加強宣傳以提高消費者對綠色住宅增量效益的預(yù)期

在政府引導(dǎo)下，可降低綠色住宅購買者的貸款利率與各種稅率，使綠色住宅更具吸引力，轉(zhuǎn)變消費者消費觀念，增加市場對綠色住宅的消費需求。另外，政府需要加強對綠色住宅的宣傳力度，提高消費者對綠色住宅收益的預(yù)期，力求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益均衡發(fā)展。

4.4 住建部應(yīng)逐步提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

住建部應(yīng)適時將部分綠色住宅的評價標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)閺娭菩缘脑O(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提高綠色住宅最低等級的評價標(biāo)準(zhǔn)，同時建立科學(xué)的評價機構(gòu)認(rèn)證體系，提高綠色住宅評價的專業(yè)性。

4.5 地方政府應(yīng)加強監(jiān)管使綠色住宅市場規(guī)范化

隨著綠色住宅標(biāo)識項目規(guī)模的逐年增長，相關(guān)工藝、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的提升，對綠色住宅管理水平的要求亦更高。此時，全過程監(jiān)管制度必須得以完善，所有參與項目開發(fā)主體必須規(guī)范其行為，方可使綠色住宅健康發(fā)展。

4.6 制定科學(xué)的激勵機制以調(diào)動開發(fā)商參與的積極性

增加綠色住宅收益率，或者縮減綠色建筑的投資成本是激勵政策的核心。各級地方政府可考慮增加對綠色技術(shù)研發(fā)的財政補貼，以降低開發(fā)商技術(shù)使用費用。同時降低綠色住宅方案策劃設(shè)計費、綠色技術(shù)應(yīng)用費、綠色住宅認(rèn)證費等，以此調(diào)動開發(fā)商參與的積極性。

5 結(jié)語

雖然綠色住宅是當(dāng)下房地產(chǎn)住宅市場的新熱點，但綠色住宅的發(fā)展仍趕不上綠色公共建筑的迅猛發(fā)展態(tài)勢。綠色住宅的發(fā)展不可能一蹴而就，相關(guān)政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管體系還亟待完善。綠色住宅的發(fā)展亟須地產(chǎn)商的積極響應(yīng)，需要在國家政策的扶持下提升綠色住宅的吸引力。在可持續(xù)發(fā)展思想的引領(lǐng)下，隨著人們對環(huán)境保護問題和能源危機問題的進一步關(guān)注，綠色住宅一定能夠遍地開花，成為住宅市場領(lǐng)域的領(lǐng)軍者。