林宇滔

“舊區(qū)重整”到“都市更新”蹉跎十多年早被社會詬?。『蛉翁厥踪R一誠在競選期間曾直指香港透過降低業(yè)權百分比而強制拍賣爭議多，澳門都更不走香港模式，在居民同意下由政府負責規(guī)劃及墊資重建，由業(yè)主承擔建築費，重建期間政府提供“暫住房”，建成後業(yè)主可搬回相同大小單位，不會增人口密度，但可放高增社會設施;賀認為此屬多贏，相信大家會接受！及後，都市更新公司董事會主席林金城公開重提業(yè)主承擔建築費，並透露原海一居“P”地段，除會建供海一居買家購買的“置換房”，及後會將建“暫住房”為都更重建戶暫住。

文本突大降百分比須解釋

不過，上述消息一出，社會有不少意見質疑業(yè)主承擔重建費用會難以執(zhí)行，特別是舊區(qū)居住不少沒有收入的老人家，根本難以支府重建費用。

同樣值得留意的是，特區(qū)政府突然在十月中旬正式就《澳門都市更新法律制度》進行為期六十日的公開諮詢，當中最受爭議的樓宇重建業(yè)權百分比問題，文本建議樓齡三十年或以上至四十年以下的樓宇，下調至需九成業(yè)權人同意;樓齡四十年或以上的樓宇，下調至八成業(yè)權人同意;被權限部門認定為殘危及或危及公共衛(wèi)生或安全且已被拆卸的樓宇，僅需六成業(yè)權人同意。

在今屆政府任期僅剩兩個月之際，政府突然推出都更諮詢，時機確令人疑惑。就算不談文本明顯與賀競選期間提出的不降重建業(yè)權抵觸;也與“都市更新委員會”二○一七年決議向政府提交的共識——即樓齡三十年以上為八成業(yè)權、樓齡四十年為九成，殘危樓宇為八成五;以及政府二零一一年向立法會提交《舊區(qū)重整法律制度》提出在政府指定重建區(qū)由政府主導重建須七成業(yè)權同意、私人發(fā)展商主導須八成業(yè)權同意，以及非指定重建區(qū)須九成業(yè)權同意的門檻不同。

都更各自為政損公眾信心

政府並沒有對文本的業(yè)權百分比建議無接納都更會的意見作出解釋，且在諮詢階段就大幅修改法定諮詢機構的做法，也明顯違反行政邏輯和繞過法定機制！更弔詭的是，都更會的主席羅立文日前接受傳媒訪問時也十分“坦白”指出：正公開諮詢的《澳門都市更新法律制度》並非由他牽頭，自己也未看過相關諮詢文本，故不便評論及發(fā)表意見，更坦誠諮詢文本與都更會外判都更研究顧問服務的部分內容重複?；貞黠@是將都更各自為政的事事赤裸裸展現(xiàn)於公眾眼前，嚴重打撃社會對政府對都更的決心！

客觀而言，重建由業(yè)主自行承擔重建費用確實無可厚非，筆者認為，對於有剩餘地積比的項目，只要政府合理調低重建百分比，業(yè)主自身及市場已有動力推動重建，對業(yè)主自發(fā)重建的項目，都更公司只要提供專業(yè)的顧問服務，包括協(xié)助制訂樓宇圖則、申請重建程序及招標等，並提供暫住房等讓業(yè)主在重建期間暫住，相信很多業(yè)主都會願意自發(fā)重建，當然如果能夠配合上整區(qū)規(guī)劃就更理想。

沒剩地積比重建須政府推動

等同地積比或負地積比的項目，才是政府的關鍵責任所在，也必須由政府協(xié)助或牽頭的推動，因為不少住在舊區(qū)的老弱家團，要其承擔重建費用幾近不可能。故政府有必要制訂好整個片區(qū)規(guī)劃等，在不增加人口密度下，儘可能增加重建效益，提供更多誘因落實都市更新，除要設定最低的賠償標準——如香港市建局的收購價值為同區(qū)七年樓齡樓價，以及其他的搬遷補償及暫住房等，尤其為未能拿出重建費用的老弱家團，提供置換房、老人公寓等選項，即使未能重建，也亦協(xié)助居民做好樓宇保養(yǎng)變修，甚至協(xié)助加裝電梯或樓梯機等，改善舊區(qū)居民的生活質素及環(huán)境。

不諱言，商界肯定有意願參有剩餘地積比的重建項目，政府有責任要落實必須提供強制仲裁機制及樓換樓等選項的基本遊戲規(guī)則，確保小業(yè)主得到合理的補償改善生活環(huán)境，避免都市更淪為地產項目，失卻了改善居民生活質素的初衷。根據(jù)早年舊區(qū)重整委員會對祐漢業(yè)主的逐戶調查，不少業(yè)權人更傾向選擇即時補償購買其他樓宇，而不選擇先入住暫住房，待重建後搬回的樓換樓方案。筆者相信，澳門區(qū)域差異不大，業(yè)主不想搬擔重建期長及不想短時間搬遷兩次有關。

不降部分業(yè)權重建難有效推行

筆者樂見候任行政長官承諾下屆政府要落實“都市更新”的決心，也同意在祐漢等舊區(qū)，在不增加人口密度的前提下，可以適當放高，將低層樓宇集中成高層，並興建更多停車場、社區(qū)設施及綠化空間，改善區(qū)內居民生活環(huán)境。但筆者對賀提出，不降低業(yè)權百份比的想法，實難認同。因為在實際操作經驗上，任何地方若不降低重建百分比，都更根本都難成效推動都更。

先不說部分業(yè)權不清的問題，如有一些案例，是因遺產繼承人未現(xiàn)身，或業(yè)權人失蹤、又或法院訴訟等，即使實際使用業(yè)主都同意，也不代表法律上能取得百分百同意。此外，地舖商戶與住戶對重建本身的看法就傾向迂迴，因樓宇保養(yǎng)狀況一般對住戶單位的使用和價值影響遠大於商戶，故經常出現(xiàn)住戶想重建，但商戶不想重建，按受影響人數(shù)計算，住戶人數(shù)卻遠多於商戶，但若以業(yè)權計，商戶業(yè)權比例較住戶更高。

如本澳首個自發(fā)重建案例福寧樓，儘管樓齡已逾五十年，且已出現(xiàn)明顯的傾斜（住戶窗門因傾斜會自行開關），加上重建可由四層放高至七層，住戶不用付建築費且由樓梯樓變成電梯樓，但最初仍有部分舖位業(yè)主因擔心重期會令客源流失不同意重建，後經多方努力協(xié)調才能成事?？梢韵胂?，若非有剩餘地積比，重建的難度必將更大。就算屬已被視作危樓的善豐花園，爆柱後也花數(shù)年才能正式取得百分百業(yè)主的簽名同意落實重建。

樓宇維修便出行也是都更關鍵

臺北市首個公辦（即政府主導）都更——臺北斯文里三期，也因產權複雜，弱勢比例高，又有航高限制容積率，項目一拖數(shù)十年，最後柯文哲上臺後扭盡六壬，舉行超過一百場的說明會、公聽會、聽證會、審議會，最終也只能得到九成八的居民同意上馬落實重建，項目到動工日仍有部分住戶強烈反對。很明顯，對於戶數(shù)越多的重建項目，要取得百分百業(yè)權的時間成本甚巨、且成功率極低。

全球實行資本主義的地區(qū)重建經驗均清楚表明，由於要充分保障業(yè)權人的權益，重建速度永遠都不可能追得上地區(qū)的老化速度。故如何推動舊樓加強維修保養(yǎng)，減緩老化和改善居民生活環(huán)境，也是都市更新政策中的重中之重。目前本澳三十年以上的樓宇多達5，173幢，當中大多數(shù)為樓梯唐樓，隨著本澳進入老年化社會，不少居住在舊區(qū)的老人家均向筆者表示，生活本來過得不錯，亦習慣了社區(qū)的生活環(huán)境，但隨著年紀漸大、行動越見不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們日常生活最大的挑戰(zhàn)和困擾，甚至有長者如非必要的覆診等，寧願長期不出門，生活質素、身心均大受影響。這類長者因擁有物業(yè)，不能申請公屋，更沒有能力購買有電梯的私人樓，故不少地區(qū)亦會有政策支援他們增建電梯等設施解決出行問題，本澳有何政策協(xié)助舊樓加裝樓梯機、電梯、甚至街區(qū)共同電梯等，將是新一屆政府必須面對和回應的社會議題。