林宇滔

“舊區(qū)重整”到“都市更新”蹉跎十多年早被社會(huì)詬??！候任特首賀一誠(chéng)在競(jìng)選期間曾直指香港透過(guò)降低業(yè)權(quán)百分比而強(qiáng)制拍賣(mài)爭(zhēng)議多，澳門(mén)都更不走香港模式，在居民同意下由政府負(fù)責(zé)規(guī)劃及墊資重建，由業(yè)主承擔(dān)建築費(fèi)，重建期間政府提供“暫住房”，建成後業(yè)主可搬回相同大小單位，不會(huì)增人口密度，但可放高增社會(huì)設(shè)施;賀認(rèn)為此屬多贏(yíng)，相信大家會(huì)接受！及後，都市更新公司董事會(huì)主席林金城公開(kāi)重提業(yè)主承擔(dān)建築費(fèi)，並透露原海一居“P”地段，除會(huì)建供海一居買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的“置換房”，及後會(huì)將建“暫住房”為都更重建戶(hù)暫住。

文本突大降百分比須解釋

不過(guò)，上述消息一出，社會(huì)有不少意見(jiàn)質(zhì)疑業(yè)主承擔(dān)重建費(fèi)用會(huì)難以執(zhí)行，特別是舊區(qū)居住不少?zèng)]有收入的老人家，根本難以支府重建費(fèi)用。

同樣值得留意的是，特區(qū)政府突然在十月中旬正式就《澳門(mén)都市更新法律制度》進(jìn)行為期六十日的公開(kāi)諮詢(xún)，當(dāng)中最受爭(zhēng)議的樓宇重建業(yè)權(quán)百分比問(wèn)題，文本建議樓齡三十年或以上至四十年以下的樓宇，下調(diào)至需九成業(yè)權(quán)人同意;樓齡四十年或以上的樓宇，下調(diào)至八成業(yè)權(quán)人同意;被權(quán)限部門(mén)認(rèn)定為殘危及或危及公共衛(wèi)生或安全且已被拆卸的樓宇，僅需六成業(yè)權(quán)人同意。

在今屆政府任期僅剩兩個(gè)月之際，政府突然推出都更諮詢(xún)，時(shí)機(jī)確令人疑惑。就算不談文本明顯與賀競(jìng)選期間提出的不降重建業(yè)權(quán)抵觸;也與“都市更新委員會(huì)”二○一七年決議向政府提交的共識(shí)——即樓齡三十年以上為八成業(yè)權(quán)、樓齡四十年為九成，殘危樓宇為八成五;以及政府二零一一年向立法會(huì)提交《舊區(qū)重整法律制度》提出在政府指定重建區(qū)由政府主導(dǎo)重建須七成業(yè)權(quán)同意、私人發(fā)展商主導(dǎo)須八成業(yè)權(quán)同意，以及非指定重建區(qū)須九成業(yè)權(quán)同意的門(mén)檻不同。

都更各自為政損公眾信心

政府並沒(méi)有對(duì)文本的業(yè)權(quán)百分比建議無(wú)接納都更會(huì)的意見(jiàn)作出解釋?zhuān)以谥J詢(xún)階段就大幅修改法定諮詢(xún)機(jī)構(gòu)的做法，也明顯違反行政邏輯和繞過(guò)法定機(jī)制！更弔詭的是，都更會(huì)的主席羅立文日前接受傳媒訪(fǎng)問(wèn)時(shí)也十分“坦白”指出：正公開(kāi)諮詢(xún)的《澳門(mén)都市更新法律制度》並非由他牽頭，自己也未看過(guò)相關(guān)諮詢(xún)文本，故不便評(píng)論及發(fā)表意見(jiàn)，更坦誠(chéng)諮詢(xún)文本與都更會(huì)外判都更研究顧問(wèn)服務(wù)的部分內(nèi)容重複?；貞?yīng)明顯是將都更各自為政的事事赤裸裸展現(xiàn)於公眾眼前，嚴(yán)重打撃社會(huì)對(duì)政府對(duì)都更的決心！

客觀(guān)而言，重建由業(yè)主自行承擔(dān)重建費(fèi)用確實(shí)無(wú)可厚非，筆者認(rèn)為，對(duì)於有剩餘地積比的項(xiàng)目，只要政府合理調(diào)低重建百分比，業(yè)主自身及市場(chǎng)已有動(dòng)力推動(dòng)重建，對(duì)業(yè)主自發(fā)重建的項(xiàng)目，都更公司只要提供專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)，包括協(xié)助制訂樓宇圖則、申請(qǐng)重建程序及招標(biāo)等，並提供暫住房等讓業(yè)主在重建期間暫住，相信很多業(yè)主都會(huì)願(yuàn)意自發(fā)重建，當(dāng)然如果能夠配合上整區(qū)規(guī)劃就更理想。

沒(méi)剩地積比重建須政府推動(dòng)

等同地積比或負(fù)地積比的項(xiàng)目，才是政府的關(guān)鍵責(zé)任所在，也必須由政府協(xié)助或牽頭的推動(dòng)，因?yàn)椴簧僮≡谂f區(qū)的老弱家團(tuán)，要其承擔(dān)重建費(fèi)用幾近不可能。故政府有必要制訂好整個(gè)片區(qū)規(guī)劃等，在不增加人口密度下，儘可能增加重建效益，提供更多誘因落實(shí)都市更新，除要設(shè)定最低的賠償標(biāo)準(zhǔn)——如香港市建局的收購(gòu)價(jià)值為同區(qū)七年樓齡樓價(jià)，以及其他的搬遷補(bǔ)償及暫住房等，尤其為未能拿出重建費(fèi)用的老弱家團(tuán)，提供置換房、老人公寓等選項(xiàng)，即使未能重建，也亦協(xié)助居民做好樓宇保養(yǎng)變修，甚至協(xié)助加裝電梯或樓梯機(jī)等，改善舊區(qū)居民的生活質(zhì)素及環(huán)境。

不諱言，商界肯定有意願(yuàn)參有剩餘地積比的重建項(xiàng)目，政府有責(zé)任要落實(shí)必須提供強(qiáng)制仲裁機(jī)制及樓換樓等選項(xiàng)的基本遊戲規(guī)則，確保小業(yè)主得到合理的補(bǔ)償改善生活環(huán)境，避免都市更淪為地產(chǎn)項(xiàng)目，失卻了改善居民生活質(zhì)素的初衷。根據(jù)早年舊區(qū)重整委員會(huì)對(duì)祐漢業(yè)主的逐戶(hù)調(diào)查，不少業(yè)權(quán)人更傾向選擇即時(shí)補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)其他樓宇，而不選擇先入住暫住房，待重建後搬回的樓換樓方案。筆者相信，澳門(mén)區(qū)域差異不大，業(yè)主不想搬擔(dān)重建期長(zhǎng)及不想短時(shí)間搬遷兩次有關(guān)。

不降部分業(yè)權(quán)重建難有效推行

筆者樂(lè)見(jiàn)候任行政長(zhǎng)官承諾下屆政府要落實(shí)“都市更新”的決心，也同意在祐漢等舊區(qū)，在不增加人口密度的前提下，可以適當(dāng)放高，將低層樓宇集中成高層，並興建更多停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)設(shè)施及綠化空間，改善區(qū)內(nèi)居民生活環(huán)境。但筆者對(duì)賀提出，不降低業(yè)權(quán)百份比的想法，實(shí)難認(rèn)同。因?yàn)樵趯?shí)際操作經(jīng)驗(yàn)上，任何地方若不降低重建百分比，都更根本都難成效推動(dòng)都更。

先不說(shuō)部分業(yè)權(quán)不清的問(wèn)題，如有一些案例，是因遺產(chǎn)繼承人未現(xiàn)身，或業(yè)權(quán)人失蹤、又或法院訴訟等，即使實(shí)際使用業(yè)主都同意，也不代表法律上能取得百分百同意。此外，地舖商戶(hù)與住戶(hù)對(duì)重建本身的看法就傾向迂迴，因樓宇保養(yǎng)狀況一般對(duì)住戶(hù)單位的使用和價(jià)值影響遠(yuǎn)大於商戶(hù)，故經(jīng)常出現(xiàn)住戶(hù)想重建，但商戶(hù)不想重建，按受影響人數(shù)計(jì)算，住戶(hù)人數(shù)卻遠(yuǎn)多於商戶(hù)，但若以業(yè)權(quán)計(jì)，商戶(hù)業(yè)權(quán)比例較住戶(hù)更高。

如本澳首個(gè)自發(fā)重建案例福寧樓，儘管樓齡已逾五十年，且已出現(xiàn)明顯的傾斜（住戶(hù)窗門(mén)因傾斜會(huì)自行開(kāi)關(guān)），加上重建可由四層放高至七層，住戶(hù)不用付建築費(fèi)且由樓梯樓變成電梯樓，但最初仍有部分舖位業(yè)主因擔(dān)心重期會(huì)令客源流失不同意重建，後經(jīng)多方努力協(xié)調(diào)才能成事?？梢韵胂瘢舴怯惺ｐN地積比，重建的難度必將更大。就算屬已被視作危樓的善豐花園，爆柱後也花數(shù)年才能正式取得百分百業(yè)主的簽名同意落實(shí)重建。

樓宇維修便出行也是都更關(guān)鍵

臺(tái)北市首個(gè)公辦（即政府主導(dǎo)）都更——臺(tái)北斯文里三期，也因產(chǎn)權(quán)複雜，弱勢(shì)比例高，又有航高限制容積率，項(xiàng)目一拖數(shù)十年，最後柯文哲上臺(tái)後扭盡六壬，舉行超過(guò)一百場(chǎng)的說(shuō)明會(huì)、公聽(tīng)會(huì)、聽(tīng)證會(huì)、審議會(huì)，最終也只能得到九成八的居民同意上馬落實(shí)重建，項(xiàng)目到動(dòng)工日仍有部分住戶(hù)強(qiáng)烈反對(duì)。很明顯，對(duì)於戶(hù)數(shù)越多的重建項(xiàng)目，要取得百分百業(yè)權(quán)的時(shí)間成本甚巨、且成功率極低。

全球?qū)嵭匈Y本主義的地區(qū)重建經(jīng)驗(yàn)均清楚表明，由於要充分保障業(yè)權(quán)人的權(quán)益，重建速度永遠(yuǎn)都不可能追得上地區(qū)的老化速度。故如何推動(dòng)舊樓加強(qiáng)維修保養(yǎng)，減緩老化和改善居民生活環(huán)境，也是都市更新政策中的重中之重。目前本澳三十年以上的樓宇多達(dá)5，173幢，當(dāng)中大多數(shù)為樓梯唐樓，隨著本澳進(jìn)入老年化社會(huì)，不少居住在舊區(qū)的老人家均向筆者表示，生活本來(lái)過(guò)得不錯(cuò)，亦習(xí)慣了社區(qū)的生活環(huán)境，但隨著年紀(jì)漸大、行動(dòng)越見(jiàn)不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們?nèi)粘Ｉ钭畲蟮奶魬?zhàn)和困擾，甚至有長(zhǎng)者如非必要的覆診等，寧願(yuàn)長(zhǎng)期不出門(mén)，生活質(zhì)素、身心均大受影響。這類(lèi)長(zhǎng)者因擁有物業(yè)，不能申請(qǐng)公屋，更沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)有電梯的私人樓，故不少地區(qū)亦會(huì)有政策支援他們?cè)鼋娞莸仍O(shè)施解決出行問(wèn)題，本澳有何政策協(xié)助舊樓加裝樓梯機(jī)、電梯、甚至街區(qū)共同電梯等，將是新一屆政府必須面對(duì)和回應(yīng)的社會(huì)議題。