王盛安

【摘 要】山東省是我國(guó)農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村地區(qū)的人口占有很大比例，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作關(guān)乎農(nóng)民的切身利益。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的登記工作是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的重要部分，因此做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開(kāi)展具有重要意義。由于山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜性和滯后性，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作存在著諸多問(wèn)題。本文梳理了當(dāng)前山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的主要困境，并針對(duì)問(wèn)題存在原因進(jìn)行分析，進(jìn)而提出了推進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記順利實(shí)施的有效策略，為新時(shí)期解決山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供思路。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記;房屋登記;權(quán)籍調(diào)查

中圖分類(lèi)號(hào)： D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)： 2095-2457（2019）31-0209-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.31.100

Research on the Registration of Rural Real Estate in Shandong Province

WANG Sheng-an

（Enterprise innovation service center of China Association for Science and Technology， Beijing 100026， China）

【Abstract】Shandong Province is a major agricultural province in China. The population in rural areas accounts for a large proportion. The registration of real estate in rural areas is related to the vital interests of farmers. The registration of rural real estate is an important part of the unified registration of real estate. Therefore， it is of great significance to do a good job in the registration of rural real estate for the smooth development of the unified registration of real estate. Because of the complexity and lag of rural real estate in Shandong Province， there are many problems in rural real estate registration. This paper combs the main dilemma of rural real estate in Shandong Province， and analyzes the causes of the problems， and then puts forward effective strategies to promote the smooth implementation of rural real estate registration， providing ideas for solving the rural real estate registration work in Shandong Province in the new era.

【Key words】Rural Real Estate Registration; Housing Registration; Ownership Survey

0 引言

目前，山東省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作一直緊跟全國(guó)工作的步伐，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記也進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻。但是，農(nóng)村地籍調(diào)查的基礎(chǔ)也很薄弱，部分地區(qū)進(jìn)展緩慢，存在一戶(hù)多宅、權(quán)籍信息不完整、缺乏法律支持、缺乏健全統(tǒng)一的配套等問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)登記滯后的現(xiàn)實(shí)并未引起太多關(guān)注。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo);同時(shí)，建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)工作的開(kāi)展是十分必要的。

1 研究現(xiàn)狀

1.1 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展概述

2010、2012、2013、2014四年的黨中央國(guó)務(wù)院一號(hào)文件都特別強(qiáng)調(diào)要積極推進(jìn)農(nóng)村土地權(quán)籍調(diào)查。

2015年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

2016年，原國(guó)土資源部鼓勵(lì)農(nóng)村試點(diǎn)地區(qū)加快集體土地權(quán)的登記和認(rèn)證，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)制定村級(jí)土地利用規(guī)劃，切實(shí)支持改革試點(diǎn)。

同年，原國(guó)土資源廳宣布房屋產(chǎn)權(quán)和房屋面積依法確定，農(nóng)村房地產(chǎn)按照條例的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查、登記和認(rèn)證。

過(guò)去，中國(guó)農(nóng)村土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記形式主要采用分散登記的方式，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的創(chuàng)新與完善，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的狀況日益突出，分散登記制度的弊端日益顯現(xiàn)，已不能滿足農(nóng)村土地、房屋產(chǎn)權(quán)制度登記的高要求[2]。將農(nóng)村土地和房地產(chǎn)登記納入法治是國(guó)家法治的重要組成部分。

1.2 山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記情況概述

2010年，省委1號(hào)文件對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記做了明確規(guī)定。

2012年，省委1號(hào)文件明確要求加快農(nóng)村集體各類(lèi)土地所有權(quán)的登記發(fā)證工作。

2013年，山東省所有權(quán)發(fā)證成果通過(guò)國(guó)家檢查驗(yàn)收。

2014年，山東省在全國(guó)率先完成省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的建立。

2016年，山東省完成了各地職責(zé)機(jī)構(gòu)整合和“停舊發(fā)新”工作，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在山東省全面建立并實(shí)施。

2 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題

2.1 一戶(hù)多宅

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，山東省廣大農(nóng)村地區(qū)也發(fā)生了巨大的變化。一方面，由于農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)水平提高，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，農(nóng)民的居住條件得到了很大的改善。在這個(gè)過(guò)程中，許多人放棄了原有的宅基地，搬到條件較好的地區(qū)建造房屋。老房子一般預(yù)留給老人或直接放棄。另一方面，隨著城市化的不斷推進(jìn)，山東省的許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)入城市，但農(nóng)村仍然保存著宅基地，造成一戶(hù)多宅問(wèn)題嚴(yán)峻。

2.2 權(quán)籍信息不完整

山東省農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)存在一定的特殊性和復(fù)雜性。房屋基地在選址和大小方面存在較大的差異，不同地域的房屋在結(jié)構(gòu)上也存在諸多差異。并且，由于時(shí)間較長(zhǎng)，部門(mén)存在變遷現(xiàn)象，數(shù)據(jù)容易產(chǎn)生缺失。對(duì)于時(shí)間較為久遠(yuǎn)的房屋登記工作而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的資料以紙質(zhì)資料為主，較難保存。

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息不完整。首先，多數(shù)農(nóng)村中青年外出工作，權(quán)屬信息收集困難。改革開(kāi)放以后，大量農(nóng)村青年外出務(wù)工，并且，大量大學(xué)生上學(xué)后選擇留在城市，造成農(nóng)村“空心化”現(xiàn)象嚴(yán)重，調(diào)查存在困難，影響權(quán)屬信息的調(diào)查。其次，部分農(nóng)戶(hù)間存在糾紛[3]。農(nóng)村房產(chǎn)在繼承時(shí)易出現(xiàn)繼承糾紛，不利于確權(quán)工作的順利進(jìn)行。最后，存在非農(nóng)業(yè)占地問(wèn)題。大部分村組長(zhǎng)時(shí)間未新增宅基地，對(duì)于子女較多的農(nóng)戶(hù)，缺少住宅，因此，很多農(nóng)戶(hù)開(kāi)始在家庭承包的地方新建住宅 [4]。

2.3 缺乏法律政策支持

我國(guó)目前沒(méi)有一部針對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)中僅有簡(jiǎn)單的涉及。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記仍處于起步階段，改善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記還有很長(zhǎng)的路要走，要解決的第一個(gè)問(wèn)題就是健全符合農(nóng)村實(shí)際的法律政策，避免不動(dòng)產(chǎn)登記工作出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記、信息丟失等問(wèn)題。

2.4 缺乏健全統(tǒng)一的配套

由于沒(méi)有統(tǒng)一的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記法作指導(dǎo)，各地區(qū)根據(jù)自身實(shí)際狀況，設(shè)計(jì)了不同的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記部門(mén)、登記內(nèi)容和登記范圍差別較大。雖然現(xiàn)階段山東省設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，但因登記方式有差別，房屋登記和土地登記手續(xù)繁雜，易造成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體不一致的問(wèn)題。

3 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記順利開(kāi)展策略

3.1 一戶(hù)多宅問(wèn)題處理

根據(jù)原國(guó)土資源部的有關(guān)規(guī)定，宅基地的使用權(quán)原則上應(yīng)在“戶(hù)”的條件下登記。新建房屋占用的宅基地應(yīng)符合相關(guān)政策。農(nóng)民集體同意并宣布無(wú)異議的，可以按規(guī)定重新辦理有關(guān)土地使用手續(xù)，依法確權(quán)登記;如果不單獨(dú)居住，宅基地的實(shí)際使用量不超過(guò)房屋后房屋建筑用地的總面積，則應(yīng)依法確認(rèn)該區(qū)域的實(shí)際使用情況。

3.2 完善不動(dòng)產(chǎn)登記模式

為了促進(jìn)山東省登記工作的順利有效開(kāi)展，應(yīng)對(duì)登記模式進(jìn)行完善和優(yōu)化。山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作較為特殊和復(fù)雜，所以，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)應(yīng)在現(xiàn)階段機(jī)制框架下，對(duì)山東省農(nóng)村習(xí)俗及現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，準(zhǔn)確把握山東省農(nóng)村真實(shí)狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行完善和優(yōu)化。由于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記之間有所差異，所以在登記工作開(kāi)展過(guò)程中應(yīng)根據(jù)該領(lǐng)域的實(shí)際狀況開(kāi)展，通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地、房屋等審批條件進(jìn)行整理，構(gòu)建完善的審批條件及流程，保證權(quán)籍信息的準(zhǔn)確、有效。

3.3 統(tǒng)一法律依據(jù)及登記機(jī)關(guān)

要促進(jìn)山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利有效開(kāi)展，必須加強(qiáng)完善相關(guān)法律法規(guī)，為山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展提供依據(jù)。制定農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)、符合當(dāng)代省情要求。同時(shí)，應(yīng)配合憲法和物權(quán)法，保證農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)的有效性。另外，為提高山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量和效率，應(yīng)設(shè)立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，避免因上下級(jí)部門(mén)存在對(duì)接問(wèn)題造成登記信息疏漏。

3.4 完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作相關(guān)配套

山東省農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作復(fù)雜、規(guī)模大，在管理農(nóng)村房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按類(lèi)別劃分農(nóng)村房地產(chǎn)，提高注冊(cè)效率。另外，使用注冊(cè)信息管理基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行注冊(cè)工作也可以有效地避免重復(fù)注冊(cè)，注冊(cè)錯(cuò)誤和信息丟失等問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)登記的規(guī)范化、科學(xué)化、信息化。不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)部門(mén)還應(yīng)組織定期培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高注冊(cè)人員的整體素質(zhì)。

4 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施對(duì)促進(jìn)農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，能夠促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。山東省為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利開(kāi)展，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，考慮農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜性、特殊性和地域問(wèn)題，在國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，結(jié)合試點(diǎn)已有經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)相應(yīng)的政策、標(biāo)準(zhǔn)，完善不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)制和內(nèi)容。使各項(xiàng)工作順利平穩(wěn)進(jìn)行，步入正軌。

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