文 /牛 佳

現(xiàn)階段，各城市的房價雖然仍居高位，但房地產(chǎn)企業(yè)卻已經(jīng)瀕臨嚴冬，我國許多地區(qū)都相繼出臺了一些房價調(diào)控政策，這對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是不容小覷的。土地增值稅作為房產(chǎn)企業(yè)三大主要稅種之一，其起征稅率比企業(yè)所得稅更高，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作進行深入分析和探討是非常有必要的。

一、土地增值稅與稅務(wù)籌劃概述

土地增值稅指的就是將納稅對象轉(zhuǎn)讓地上建筑物、國有土地使用權(quán)等所獲得的增值額作為征稅對象，按照規(guī)定稅率進行征收的一類稅種。其主要包括預(yù)繳和清算收兩個階段。納稅籌劃則指的是企業(yè)在稅收法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過采取各種生產(chǎn)經(jīng)營與投資籌資手段來有效控制稅收支出，推動企業(yè)效益最大化目標實現(xiàn)的過程。土地增值稅的繳納離不開稅收籌劃，二者之間是緊密相連的，只有通過科學(xué)合理的稅收籌劃，才能幫助企業(yè)降低稅收支出，取得最大的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的主要意義

房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作具有十分重要的意義，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，有助于幫助企業(yè)控制和降低土地增值稅的涉稅風(fēng)險。第二，有助于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提升。第三，有利于控制房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，幫助企業(yè)更好地適應(yīng)市場競爭，從而增強企業(yè)的市場競爭力。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃中存在的主要問題

（一）風(fēng)險意識比較薄弱

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收籌劃工作進行過程中難免會面臨一些風(fēng)險，這些風(fēng)險主要來自于房地產(chǎn)市場的波動性、偷稅漏稅等違法行為等，盡管稅收籌劃的概念很容易和偷稅漏稅相混淆，但兩者在本質(zhì)上是不同的，一些不法企業(yè)為了牟取暴利，往往通過偷換概念來達到目的。在實際開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的時候，很多稅務(wù)工作人員往往在風(fēng)險意識上比較薄弱，很容易走入誤區(qū)，最終給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的不良影響。

（二）對政策的理解過于表面化

在我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)之后，國內(nèi)市場經(jīng)濟的發(fā)展速度也顯著加快，政府部門出臺了土地增值稅征收政策，希望能從宏觀上對房地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)控，從而降低整個房地產(chǎn)市場的熱度。但是在實際執(zhí)行這一政策的時候，還有很多企業(yè)對政策的適應(yīng)度偏低，這就很難確保政策的執(zhí)行達到預(yù)期的成效。此外，還有部分企業(yè)對政策的理解過于表面化，甚至存在一些理解誤區(qū)，這對企業(yè)的正常有序運行來說是非常不利的，且很容易造成房地產(chǎn)市場的混亂。

（三）稅務(wù)籌劃工作比較片面

盡管稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被列為重點工作，但在稅務(wù)人才建設(shè)、相關(guān)法律法規(guī)宣傳等配套工作上還存在明顯缺陷，這就很難為稅收籌劃工作的順利有效開展提供保障，也無法從根本上解決稅收籌劃片面化的問題。

（四）土地增值稅稅務(wù)籌劃的專業(yè)能力偏低

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)、財務(wù)工作人員在進行稅收核算的時候不但要將應(yīng)繳納的稅收額度納入到考慮范圍內(nèi)，同時還應(yīng)當及時提交納稅申請，并對收入額度進行準確計算。上述這些工作的開展都對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員提出了較高的要求，特別是稅務(wù)人員，其在企業(yè)預(yù)算、清算、收支核算等工作中承擔著主要責任。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)當前行業(yè)內(nèi)外部的發(fā)展情況，對財務(wù)體系加以調(diào)整和優(yōu)化，并進一步提升財稅工作者的工作技能與管理水平。

四、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃對策

（一）基于節(jié)稅方式進行科學(xué)籌劃

通過合理建房可促進稅務(wù)籌劃工作的順利有效開展，結(jié)合我國現(xiàn)行稅法的相關(guān)條款，部分建房行為并不需要征收土地增值稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅支出、合理避稅提供了有效渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)要在越發(fā)激烈的市場競爭環(huán)境中實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，還需要適當加大對公共設(shè)施建設(shè)的資金投入力度，為居住者提供生態(tài)化、多功能的活動空間，這也可以納入開發(fā)項目成本的扣除部分，進而達到節(jié)稅的目標。

（二）注重對房地產(chǎn)企業(yè)財稅工作者綜合素質(zhì)的提升

在新常態(tài)的背景下，稅務(wù)籌劃屬于企業(yè)經(jīng)營過程中的系統(tǒng)規(guī)劃行為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財稅工作人員不但要掌握稅法、財務(wù)等方面的專業(yè)知識，同時還要及時了解我國相關(guān)政策的變動，包括與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策等。在新常態(tài)下，為了使房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，就必須進一步提升財稅工作人員的綜合素質(zhì)。首先，應(yīng)當增強財稅人員的自我學(xué)習(xí)意識，可通過實行職稱補貼、獎懲制度等來提高員工自我提升的積極性，其次，在財稅工作人員正式上崗之前，還必須對其進行專業(yè)化、系統(tǒng)化的崗前培訓(xùn)，確保其對自身的崗位職責有一個全面的了解，并能熟練運用各項專業(yè)技能。最后，還應(yīng)當定期組織在職財稅人員參與各種專業(yè)培訓(xùn)活動，不斷充實財稅工作人員的知識，鍛煉其技能，進而提高企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃綜合水平。

（三）通過扣稅的方式進行土地增值稅籌劃

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有著直接影響的扣稅項目主要涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)稅金、房地產(chǎn)開發(fā)成本、支付土地使用權(quán)的費用等，其中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)稅金以及支付土地使用權(quán)的費用都屬于我國稅法明確規(guī)定的納稅項目，基本沒有稅務(wù)籌劃的空間，但其余幾項則可以在稅法允許的范圍內(nèi)進行稅務(wù)籌劃。項目開發(fā)過程中的成本主要包括間接成本與直接成本，其中，間接成本包括工程施工建設(shè)階段產(chǎn)生的監(jiān)理費用、保險費、安保服務(wù)費等；直接成本則包括制造費、人工費和材料費。上述費用不但可記錄于行政管理費用這一科目之下，同時也可按照實質(zhì)大于形式進行劃分，采用的歸類方法不同，所取得的稅務(wù)籌劃效果也各不相同。

（四）合理利用土地增值稅稅收政策

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅采用的是預(yù)繳清算的模式，也就是土地增值稅是在獲得預(yù)售資格并轉(zhuǎn)讓住宅使用權(quán)之后產(chǎn)生的，待達到清算條件的時候再進行匯總清繳。結(jié)合這一政策規(guī)定，我們可適當對其進行利用來達到稅務(wù)籌劃的目的，例如，可對清算的時間點加以調(diào)整和控制，從而獲得更大的時間價值。

（五）基于稅收減免優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃

結(jié)合我國出臺的《土地增值稅暫行條例》，納稅人修建的用作出售的普通住宅，如果增值稅額沒有超過扣除項目金額的20%，則不需要征收土地增值稅。對于納稅對象同時涉及到的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，則應(yīng)當有針對性地進行核算。由此可見，類型不同的住宅項目在稅收核算上存在明顯差異，所應(yīng)承擔的稅負壓力也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)通常會利用減少住宅銷售利潤或者增加可扣除項目金額等方式來降低住宅項目的增值額，但需要注意的一點是，若采用增加項目成本的的手段來降低增值稅納稅額度，首先必須了解稅法中有關(guān)房地產(chǎn)項目開支限制等方面的細節(jié)要求，以便在法律允許的范圍內(nèi)爭取最大化的費用列支。

四、結(jié)語

綜上所述，新常態(tài)下我國房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃工作還存在諸多明顯的問題，包括風(fēng)險意識比較薄弱、對政策的理解過于表面化、土地增值稅稅務(wù)籌劃的專業(yè)能力偏低等，要實現(xiàn)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量的提升，就必須加強對上述問題的解決，通過節(jié)稅、扣稅等多樣化的手段進行稅務(wù)籌劃，這樣才能適應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的需求。