吳天涯

（上海臨港泥城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，上海 201306）

1 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程的項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容

1.1 開(kāi)發(fā)管理

房產(chǎn)建筑工程是一項(xiàng)系統(tǒng)長(zhǎng)期的工程，對(duì)其中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作作為項(xiàng)目初始，其管理成效直接關(guān)系到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，因此，房產(chǎn)建筑工程企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到初期開(kāi)發(fā)管理的重要性，做好前期規(guī)劃，根據(jù)工程要求制定科學(xué)化且具有適應(yīng)性的管理方案，并針對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)加以管理。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)將科學(xué)的管理協(xié)調(diào)措施應(yīng)用于各項(xiàng)業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)信息等方面，這有助于從根本上保證工程質(zhì)量與進(jìn)度。工程管理部門(mén)運(yùn)行中的開(kāi)發(fā)管理效率和質(zhì)量，對(duì)整個(gè)工程會(huì)產(chǎn)生直接影響。因此，工程管理部門(mén)應(yīng)明確自身在開(kāi)發(fā)管理工作中的職責(zé)，結(jié)合工程實(shí)際實(shí)施全過(guò)程監(jiān)督管理，為提升建筑工程質(zhì)量奠定良好基礎(chǔ)。

1.2 規(guī)劃管理

對(duì)于建筑工程項(xiàng)目的初始管理階段而言，還包括一項(xiàng)重要的內(nèi)容即規(guī)劃管理。規(guī)劃管理應(yīng)與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)質(zhì)量與施工質(zhì)量直接負(fù)責(zé)，因而要想促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠創(chuàng)造最大化經(jīng)濟(jì)效益，開(kāi)發(fā)商工作中就必須科學(xué)選擇施工單位，因此應(yīng)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，從費(fèi)用以及技術(shù)實(shí)力等角度出發(fā)對(duì)施工單位進(jìn)行合理選擇。在這一過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃管理能力提出了更高的要求，積極構(gòu)建健全的規(guī)劃管理體系至關(guān)重要。不斷提升規(guī)劃設(shè)計(jì)完善性，能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商成本支出進(jìn)行全面控制。

1.3 施工管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程項(xiàng)目的管理核心即施工管理，對(duì)建筑工程的開(kāi)展過(guò)程加以管理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)要素加以監(jiān)督與控制，都是施工管理的重要內(nèi)容。執(zhí)行施工管理的部門(mén)一般要專(zhuān)門(mén)設(shè)置，建筑企業(yè)應(yīng)關(guān)注工程發(fā)包模式與管理模式，要根據(jù)工程實(shí)際情況制定科學(xué)的施工管理模式。結(jié)合以往房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程管理活動(dòng)可知，房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中有著多樣化的承發(fā)包模式，如常見(jiàn)的施工總承包模式、平行承發(fā)包模式以及施工總承包管理模式等。最為常用且成效較高的為施工總承包管理模式和CM 管理模式。不管應(yīng)用何種管理模式，管理人員在項(xiàng)目管理上必須從工程項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，立足于宏觀(guān)，把握微觀(guān)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，完善細(xì)節(jié)管理，制定出具有針對(duì)性的施工管理方案，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。

2 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程項(xiàng)目管理的有效路徑

2.1 在投資決策階段展開(kāi)可行性研究

新時(shí)期，要想從根本上提升建筑工程項(xiàng)目管理效果，就必須對(duì)投資決策階段的可行性研究基于高度重視。首先，深入分析建筑工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中需要產(chǎn)生的物力、人力以及資金等方面的成本；其次，構(gòu)建完善的機(jī)構(gòu)，不斷完善相應(yīng)決策程序，保證投資決策實(shí)施效率，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性的建筑工程項(xiàng)目產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位。

2.2 加強(qiáng)成本管理

在建筑工程的前期決策和設(shè)計(jì)階段，工程管理人員要對(duì)工程的實(shí)際情況有全面的了解，包括需要使用的建材量和工程進(jìn)度計(jì)劃等，在此基礎(chǔ)上做好工程預(yù)算，提高預(yù)算編制科學(xué)性，為控制工程成本投入提供可靠參考；在施工階段對(duì)工程成本進(jìn)行管控，則要強(qiáng)調(diào)對(duì)工程建材以及機(jī)械設(shè)備等的管控，要根據(jù)設(shè)計(jì)方案對(duì)建材數(shù)量、規(guī)格等進(jìn)行把控，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)機(jī)械設(shè)備的維護(hù)，避免出現(xiàn)故障，增加機(jī)械投入成本。

2.3 加強(qiáng)質(zhì)量管理

在對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行管理時(shí)，管理人員要具有管理標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)，要以國(guó)家提出的工程質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)為前提，同時(shí)結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)生成的合同中的質(zhì)量目標(biāo)與管理?xiàng)l款，明確質(zhì)量管理內(nèi)容。在執(zhí)行施工管理活動(dòng)時(shí)，管理人員要針對(duì)材料質(zhì)量、機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量以及施工工藝是否規(guī)范等進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制。對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行控制，應(yīng)主要從以下環(huán)節(jié)入手：一要加強(qiáng)對(duì)原材料的質(zhì)量檢驗(yàn)。在對(duì)材料進(jìn)行訂貨時(shí)，就應(yīng)該由供貨商提供材料檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將其呈現(xiàn)在采購(gòu)合同中。對(duì)于工程中的重要建材，要確保在簽訂購(gòu)貨合同前進(jìn)樣品取樣檢驗(yàn)，對(duì)于所有入場(chǎng)材料都要進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)；二要加強(qiáng)對(duì)工程機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)。要參照設(shè)備供貨商提供的質(zhì)量檢驗(yàn)要點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)，同時(shí)要對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，確保不出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題；三要制定和完善相關(guān)質(zhì)量管理制度。對(duì)于各項(xiàng)設(shè)備和儀器的操作與質(zhì)量控制進(jìn)行明確，提高設(shè)備精度。對(duì)于施工中的混凝土質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格的制定規(guī)定，包括配比和澆筑、振搗施工等。此外，應(yīng)針對(duì)關(guān)鍵施工工序加強(qiáng)制度制定與質(zhì)量控制，包括基坑施工、支模施工、主體結(jié)構(gòu)施工、水電安裝施工、裝飾施工等。

2.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

第一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，需要利用放棄投資等多種決策有效規(guī)避各種運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，然而這種逃避性的措施，無(wú)法為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，因此只有在特殊情況下才能夠應(yīng)用；第二，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防過(guò)程中具有較強(qiáng)的規(guī)范性和合理性，能夠在預(yù)測(cè)建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)有效措施化解、轉(zhuǎn)化相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。①利用合同實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在合同簽訂過(guò)程中，由執(zhí)行方程度風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；②購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，為建筑工程中各種突發(fā)的不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)提供風(fēng)險(xiǎn)保障，在對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施進(jìn)行應(yīng)用的過(guò)程中，會(huì)導(dǎo)致成本有所增加，但是同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移所能夠帶來(lái)的收益相比，這一措施呈現(xiàn)出較強(qiáng)的實(shí)用性和應(yīng)用價(jià)值。

3 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展而言，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)將工程管理放在重要位置上。且在現(xiàn)代化的建筑工程項(xiàng)目管理理念下，對(duì)工程進(jìn)行管理需要進(jìn)行全過(guò)程管理與精細(xì)化管理，要從前期決策、設(shè)計(jì)、施工以及竣工環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)工程質(zhì)量、成本、安全、進(jìn)度等進(jìn)行全面管控，并且要關(guān)注對(duì)管理方法的創(chuàng)新，以切實(shí)提高管理水準(zhǔn)。