敖瑾

截至2018年末，深圳常住人口1302.66萬，與10年前的數(shù)據(jù)相比，幾乎翻了一番。除了新生生命的降臨，每天都有來自夭南海北的人，踏足深圳，成為“深圳人”。他們都是這座城市更新發(fā)展的見證者、推動者，也是身置其中的被影響者。

千萬身家的村民不稀罕

在村民王林的眼里，大沖村舊改后環(huán)境變好了、小區(qū)更安全了，但村民關系卻疏遠了?！坝行┐迕穹值降姆孔佣?，變有錢了。聯(lián)系就少了，村民之間的關系不像以前一樣親近?！闭f這話時，他正坐在回遷小區(qū)的長椅上，一手扶著自行車，一邊和旁邊的村民閑聊。

資料顯示，大沖村舊改當年的補償方式有三種：物業(yè)補償、現(xiàn)金補償，以及物業(yè)加現(xiàn)金。物業(yè)補償是按建筑面積實現(xiàn)1：1的補償，貨幣補償則是每平米1.1萬元。

大沖舊改指揮部的工作人員曾向媒體透露，共計有871戶大沖村民可以獲得舊改補償，其中有超過一半的戶主原本在村里擁有1000平方米的建筑面積。也就是說，若全部按照貨幣補償?shù)臉藴?，大沖村的舊改項目，一夜之間造就了超過400戶坐擁千萬身家的家庭。

如果按照物業(yè)補償算，舊改帶來的財富效應還要更加明顯。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)。2015年初交付的大沖村首個回遷物業(yè)大沖城市花園，目前交易均價10.6萬元/平米，三年漲了50%。這意味著，原來擁有超過1000平方米建筑面積的村民。如果選擇了物業(yè)補償?，F(xiàn)在手上至少持有總額超過1億元的物業(yè)。

當被問到自己分到了多少套回遷房時，王林笑而不答。看守大沖鄭氏祠堂的大爺透露，他聽說，村民過去建得最多的建筑面積是6000平方米。

城市更新項目的“造富效應”一直是外界關注的焦點，在深圳、廣州等城市更新項目眾多的城市，被推到財富金字塔頂端的村民，接受著來自外部居民的艷羨與戲謔。

來自廣東西部一個小城鎮(zhèn)的23歲女孩楊羽，男朋友是深圳一個城中村的原住民，盡管這個村子短期內(nèi)不見得會有拆遷計劃，但楊羽的朋友們已經(jīng)為她這個“準富豪女朋友”身份興奮了許久。“才來到深圳就少奮斗10年，”楊羽的閨蜜不時這樣打趣她。

楊羽男朋友自己卻表現(xiàn)得云淡風輕。“改不改都無所謂。該賺的，以前因為加蓋面積多，這些年通過放租也都賺得差不多了。”

除了物業(yè)本身價值的提升。舊村、舊住宅改造重建后，租金價格也會顯著提高。在居委工作十多年的林丹表示，改造前，大沖村房子的租金每平方米只有20多元，改造完成后，住宅樓租金目前已經(jīng)漲到100多元一平方米。現(xiàn)在在華潤城租一套40平方米的公寓，月租起碼4000多元，“也就在對面科技園上班的白領租得起了。”他補充道。

循序漸拆，給“深漂”棲身之所

林丹無意中提到了城市更新涉及的另一個群體：租客。不同于業(yè)主、村民分享城市更新紅利的輕松。租客因為面臨生活成本提高的壓力，處境顯得有些被動。

因為城中村房租低廉，不少還坐落在城市核心地帶，所以，盡管居住條件簡陋，城中村依然是很多初來乍到、收入不高的深漂族選擇落腳的第一站。2018年底公布的深圳住房租賃市場報告顯示，深圳共有各類出租住房783萬套，其中城中村出租房約490萬套，占比62.6%，容納了深圳約76%的租客。

但隨著深圳城市更新項目數(shù)量的不斷增加、范圍擴大，這些廉價臨時據(jù)點逐漸減少。

老家在潮汕的趙小玲，在十多年前來到深圳后，就一直租住的白石洲片區(qū)。今年7月底，她突然接到房東發(fā)來的限期搬遷通知，因為房東簽訂了白石洲舊改的搬遷補償協(xié)議，房子很快就要拆了，趙小玲在兩個月的過渡期后，必須從租住的房子里搬出來。

趙小玲說，白石洲未拆除的片區(qū)現(xiàn)在房租都漲了近千元，有些條件簡陋、深入里巷采光很差的房子，租金都要每月3500元。

“如果是單身，隨便哪里住都行，但是我的兩個小孩在白石洲這附近的小學上學，我只能繼續(xù)在這附近找房子。”趙小玲說。

林丹見證了大沖村蛻變成華潤城的全過程。他覺得像大沖舊改一樣的城中村改造項目，是一件村民、開發(fā)企業(yè)、政府三方共贏的好事，但他又擔心，如果市區(qū)的城中村都改成像現(xiàn)在華潤城里的小區(qū)房。低收入人群可能因為房租的大幅上漲，而選擇遷離市區(qū)。

“如果環(huán)衛(wèi)工人、建筑工人都離開市中心地帶，搬到更遠的地方去，那市中心的基礎建設和服務工作找誰去做？”

2004年從江浙一帶來到深圳的鄭芳，在過去15年，一直在蔡屋圍片區(qū)經(jīng)營著自己的裁縫店。因為蔡屋圍舊改，2006年，她搬到了對面暫時未拆遷的片區(qū)?，F(xiàn)在，這個片區(qū)也要開展舊村改造了，很多商鋪、出租屋大門都用噴漆寫上了“拆”字，鄭芳將面臨再一次搬遷。

“我聽有被要求搬走的商鋪租戶說，他們的房東沒有按照合同約定，賠給他們提前中止合約的定金，也沒把提前預繳的房租還給他們?！编嵎加X得，深圳在城市建設發(fā)展過程中，像她一樣的“外地人”的感受和需求沒有被完全照顧到?！吧钲谶@個城市建設起來，很大一部分功勞來自我們外地人，但外地人的需求和權益有時候卻被忽視?！?/p>

所幸，深圳也聽到了這些聲音。

今年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局頒布了2019-2025年的舊村綜合整治規(guī)劃。規(guī)劃顯示，55平方公里的城中村面積，將不再采取大拆大建的更新方式，而是以綜合整治為主，增加區(qū)域內(nèi)的配套設施，改善居住環(huán)境，加強住房保障。這55平方公里，占深圳城中村總面積的56%。

搭乘投機快車不可取

盡管有微詞，鄭芳對深圳的城市更新工作仍大加贊嘆?！安涛輫脑炱瑓^(qū)確實重建得很好。中國任何城市發(fā)展都沒深圳好，因為深圳發(fā)展速度很快?！?/p>

2011年3月1日，時任廣東省委書記汪洋參觀了京基100大廈，羅湖區(qū)委原書記劉學強向他介紹，新建成的回遷公寓市場價，是原來農(nóng)民房價格的6倍。汪洋聽后，對蔡屋圍舊改的效果給予了肯定，他認為這是城中村改造的一個優(yōu)秀案例。

在今年8月的一次公開演講上。深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長、高級規(guī)劃師李江總結了更多城市更新帶來的積極變化。他介紹，在城市更新推進過程中，深圳民生保障和基礎設施的用地面積有所增加，且幅度較大，達56平方公里;城市空間也在增加，總體增幅2.1%?！翱偟膩碚f，深圳用地越來越合理了。還增加了學校、醫(yī)院和幼兒園，這是好的方面?！?/p>

但有人并不滿足于分享城市更新帶來的社會公共利益，而想深入分割城市更新經(jīng)濟效益的大蛋糕。

在一個下過雨的工作日午后，一對想投資舊改小區(qū)房的夫婦，來到了龍溪花園的城市更新辦公室。龍溪花園是深圳首批舊住宅小區(qū)改造項目之一，地處深圳有名的香蜜湖豪宅片區(qū)，小區(qū)房子的市場交易價格目前已經(jīng)達到12萬/平米，負責這一項目的開發(fā)企業(yè)是中洲集團。

這對夫婦在網(wǎng)上看到業(yè)主放出的賣房信息后，專程來到龍溪花園，實地“看盤”。在城市更新辦公室的沙盤前，中洲的工作人員接待了他們。當南都周刊記者走近沙盤時，中洲的工作人員熱絡地對記者說：“你們是過來了解情況的中介吧？”

不是所有人都對這種投機行為感興趣，鄭芳就對這種投機行為不以為然。

為了拿下現(xiàn)在租的鋪位，她前前后后投入了將近10萬，其中給原來租戶的“好處費”就花了她6萬?！昂芏嗳硕颊f我傻，跟我說如果我把當初投入開店的錢，拿來炒深圳的房子，我現(xiàn)在估計也可以跟房東一樣，每天只要打打麻將、喝喝茶、收收租了。但是我不想這樣。我就想做自己喜歡的手藝活?！?/p>

鄭芳目前還沒有收到房東的搬遷通知，也不清楚所在片區(qū)拆遷的確切時間，但她并不擔心失去現(xiàn)在的鋪位?！拔矣惺炙嚕谀睦锒伎梢岳^續(xù)做下去。”說完，她走到了縫紉機前，忙活起了熟客剛訂做的新褲子。