段景艷 任旭凱

摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國存在著廣闊的發(fā)展前景，市場運營已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，發(fā)展過程中暴露出了一些問題。采取相應的措施，加強監(jiān)督管理，對促進旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn);開發(fā)前景

我國旅游房地產(chǎn)在20世紀90年代已萌芽，現(xiàn)在，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，人們生活水平的提高等因素促進其快速發(fā)展，但同時又面臨法規(guī)制度、理論指導等方面的問題，要利用產(chǎn)業(yè)融合的理論，從健全法規(guī)、人才培養(yǎng)、金融支撐、正確的理論指導和市場信譽等方面來研究我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對策。

一、旅游業(yè)的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（1）旅游業(yè)的系統(tǒng)性。旅游業(yè)是以提供服務產(chǎn)品為主的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，是具有高關(guān)聯(lián)性的先導產(chǎn)業(yè)旅游經(jīng)濟的發(fā)展，是系統(tǒng)性運行的，旅游經(jīng)濟運行的系統(tǒng)性既是一種現(xiàn)狀，也是一種發(fā)展態(tài)勢。

旅游經(jīng)濟的運行是在各種層次的系統(tǒng)內(nèi)進行的，旅游業(yè)是一個由若干下級子系統(tǒng)構(gòu)成的復雜系統(tǒng)，包括“行、游、住、吃、購、娛”六大要素構(gòu)成的子系統(tǒng)，同時，旅游經(jīng)濟運行系統(tǒng)處于不斷擴大，并不斷向其他行業(yè)滲透的過程當旅游業(yè)的發(fā)展與廣泛的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)掛鉤時，旅游經(jīng)濟效益的很大程度上依賴于旅游經(jīng)濟系統(tǒng)的良性運轉(zhuǎn)，旅游經(jīng)濟單純的規(guī)模增長不再符合國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的新形勢，要實現(xiàn)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須聯(lián)動多個產(chǎn)業(yè)，推動旅游業(yè)發(fā)展的系統(tǒng)經(jīng)濟模式，把旅游業(yè)視為多個產(chǎn)業(yè)的綜合體，將旅游業(yè)發(fā)展納入到區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的整體中，摒棄過去孤立的看待和發(fā)展旅游業(yè)的觀念。旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉聯(lián)動，就是旅游業(yè)新形勢發(fā)展的結(jié)果;旅游開發(fā)美化了周邊環(huán)境，增加了房地產(chǎn)項目的附加值;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展完善了地區(qū)的基礎(chǔ)設施，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。在很多地區(qū)，旅游房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)大張旗鼓地開展起來，各種度假村，旅游景觀房也在遍地開花，這正是旅游系統(tǒng)經(jīng)濟擴展的結(jié)果。

（2）旅游空間結(jié)構(gòu)理論。我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展正處于初級階段，存在著核心區(qū)域與邊緣區(qū)域之間發(fā)展不平衡等問題。從旅游房地產(chǎn)開發(fā)在我國空間分布的整體狀況看來，在東部地區(qū)，尤其是沿海城市，旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目較中部西部地區(qū)多，區(qū)域內(nèi)，核心城市比邊緣地區(qū)更易吸引旅游房地產(chǎn)項目投資借鑒與研究旅游空間結(jié)構(gòu)理論，對我們合理規(guī)劃旅游房地產(chǎn)發(fā)展的空間分布與結(jié)構(gòu)，促進各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有非同尋常的意義。

（3）旅游區(qū)位論。經(jīng)濟學中的區(qū)位論源于杜能創(chuàng)立的農(nóng)業(yè)區(qū)位論，隨后德國經(jīng)濟學家韋伯提出工業(yè)區(qū)位論，德國地理學家克里斯泰勒根據(jù)聚落和市場的區(qū)位，提出了中心地理論區(qū)位論在各個行業(yè)的發(fā)展也吸引了不少旅游專業(yè)學者對區(qū)位論的研究，以期指導旅游業(yè)區(qū)位空間的合理布局傳統(tǒng)的區(qū)位論不能生硬搬來解釋旅游業(yè)的區(qū)位發(fā)展，一直以來，研究市場的合理分區(qū)，推動形成分工合理、競爭有序的旅游房地產(chǎn)市場體系，是旅游房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)研究的一項基本任務。吳必虎（2001）借助中心地的基本概念，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)特點，構(gòu)建了旅游中心地的基本概念和范疇，這是國內(nèi)旅游專業(yè)學者研究旅游區(qū)位理論的一大突破。

二、我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)制約因素

（一）外部影響因素。①國家宏觀政策。任何經(jīng)濟形體的發(fā)展都將受到相關(guān)政策的制約，特別是對于類似于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展。為了促進這一行業(yè)發(fā)展的正規(guī)化，必須留意有關(guān)政策的變動;②旅游當?shù)氐纳鐣?jīng)濟環(huán)境也是制約該行業(yè)發(fā)展的一個重要因素。一個地方可以借助于經(jīng)濟快速發(fā)展。但是，如果該地沒有良好的經(jīng)濟環(huán)境，就無法吸引及刺激游客對于該地旅游房地產(chǎn)的消費，難以維持長久穩(wěn)定發(fā)展;③交通不便也會大大降低人們對于當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)行業(yè)的熱情。旅游房地產(chǎn)發(fā)展必須具備良好的進入條件，因此在進行旅游項目規(guī)劃時，應當合理設置當?shù)氐慕煌肪€。

（二）內(nèi)部影響因素。①當?shù)貙τ诼糜尉坝^項目的整體設計。旅游房地產(chǎn)行業(yè)的核心是旅游景觀，因此當旅游景觀設計不能達到要求時，將大大降低自身吸引力;②當?shù)氐穆糜闻涮追盏耐晟菩浴Ｂ糜闻涮追罩饕ㄗ∷?、飲食等，只有功能齊全、配套娛樂項目眾多的旅游房地產(chǎn)才擁有持續(xù)發(fā)展的空間;③旅游房地產(chǎn)項目的整體管理水平。要維持一個景觀的可觀賞性以及游客游覽的便捷性，需要制定一個完善的管理方案，以確保旅游房地產(chǎn)的長久經(jīng)營。

三、我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式改進策略

（1）制定法規(guī)，加強管理。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的支持，同時企業(yè)本身也應加強自身的管理水平。對于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，政府要統(tǒng)籌全局，從長遠考慮，應當充分認識當?shù)氐奶厣?，制定符合當?shù)匕l(fā)展的旅游發(fā)展政策。對于旅游線路、旅游地區(qū)環(huán)境應當有硬性要求，同時應當加強對從事該行業(yè)的企業(yè)的管理，嚴格限制企業(yè)的從業(yè)資格。對于從事該行業(yè)人員也應有嚴格的審查標準。防止企業(yè)盲目開發(fā)，充分做好引導作用。

（2）科學配套，完善功能。旅游房地產(chǎn)的配套服務是否完善決定著旅游房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壽命。當前，人們對于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的娛樂及觀賞性要求越來越高，因此必須確保旅游房地產(chǎn)項目的合理布局。同時考慮長遠發(fā)展，防止過多的破壞性建設，以保證房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景區(qū)的完美融合，保護了當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，同時也保證了其子行業(yè)的發(fā)展，豐富了旅游項目，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

（3）規(guī)劃先行，循序漸進。環(huán)境是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的基石，因此必須注重旅游產(chǎn)地的環(huán)境保護。在開啟旅游房地產(chǎn)項目前，要綜合考慮可能影響當?shù)丨h(huán)境的項目，盡量避免對當?shù)丨h(huán)境造成毀滅性破壞。在建設完成后，要制定完善的環(huán)境保護策略，最大限度上維持當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境;要強調(diào)旅游景觀與生活以及生態(tài)文化的連接性，在設計時完美利用當?shù)刈匀粭l件，合理規(guī)劃，最大限度上保留其原生態(tài);以開發(fā)促進環(huán)境保護，以環(huán)境保護營造休閑空間，從而支持開發(fā)更高級 、更引人向往的旅游景點，達到經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護的雙贏。

四、結(jié)語

目前，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼。然而，不同的旅游房地產(chǎn)項目擁有不同的優(yōu)勢，因此必須明確旅游房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的阻礙因素，并進行長遠考慮，合理管理，在地方政策的引導下，實現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的雙贏。

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