□ 本刊記者 鞏聰聰

近年來，隨著政策的持續(xù)收緊、市場的急劇變化以及資本的風(fēng)向轉(zhuǎn)移，在存量資源上擁有先天優(yōu)勢的一些國企敏銳地嗅到了資產(chǎn)管理的商機。

對于擁有商業(yè)、寫字樓、倉庫、產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)市場、機場、公路等多種資產(chǎn)業(yè)態(tài)的國企而言，如何盤清存量資產(chǎn),避免資產(chǎn)流失；如何通過運營賦能，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值……這些都是當(dāng)前及未來發(fā)展中繞不開的課題。

8 月27 日，在明源云空間協(xié)同明源地產(chǎn)研究院于青島舉辦的“盤活·增值——2019 國有存量資產(chǎn)研討會”上，多位專業(yè)人士就這些問題進行了探討。

把握國企資管機遇

為什么這幾年存量資產(chǎn)管理這么火？對于這個問題，明源地產(chǎn)研究院副院長、存量研究首席專家黃樂認(rèn)為，居民消費力的增長對商業(yè)資產(chǎn)的運營有很大促進作用，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓等存量資產(chǎn)的去化效果明顯。而我國人口結(jié)構(gòu)的變化對新興產(chǎn)業(yè)又有促進，老齡化社會的加劇對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有帶動作用，這些都會掀起存量資產(chǎn)的一些新浪潮。此外，還有很多政策紅利，包括國家鼓勵產(chǎn)業(yè)用地、國家鼓勵公改商、國家鼓勵房住不炒、國家鼓勵長期租。

“這些都是利好?！秉S樂說，這幾年，黑石、凱德等很多國外的資本大鱷涌入中國進行投資，正是因為看好中國經(jīng)濟。

當(dāng)前，國企改革漸入深水區(qū)。近年來，從中央到地方，陸續(xù)下發(fā)了許多關(guān)于國企改革的指導(dǎo)性文件和配套落地政策，并且組建了一大批國有資本投資公司和國有資本運營公司。而隨著政府機構(gòu)改革的深化，未來將有大量的國有資產(chǎn)交給這些平臺公司統(tǒng)籌管理進行專業(yè)化運作。

明源地產(chǎn)研究院副院長、存量研究首席專家 黃樂

中國投資咨詢有限責(zé)任公司政府與公共咨詢部執(zhí)行董事 王小文

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理 李耀光

保利物業(yè)總部資產(chǎn)運營中心總經(jīng)理 張鵬

黃樂認(rèn)為，這其中蘊藏著巨大的存量資產(chǎn)管理機遇，這正是屬于國企資管的大時代。在這種背景下，現(xiàn)代國企不能只顧“埋頭拉車”，還要注意“抬頭看路”，選擇好適合自己的發(fā)展路徑。

“在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下，國企和平臺公司肩負著特殊使命?！彼J(rèn)為，今年GDP 要保6.0%～6.5%的增長目標(biāo)，在出口和消費都不樂觀的情況下，固定投資是主要的動力源。

黃樂說：“固定投資正是國企和平臺公司的重要使命。很多平臺公司都是每年100 多個億的固定投資往下投，這是必須完成的任務(wù)?！?/p>

中國投資咨詢有限責(zé)任公司政府與公共咨詢部執(zhí)行董事王小文也分析指出：“今年上半年我國經(jīng)濟增速為6.3%，總體平穩(wěn)，成績來之不易。7 月16 號，在國家統(tǒng)計局公布經(jīng)濟數(shù)據(jù)之后的第二天，李克強總理召集企業(yè)家開座談會。其間談到一些未來的發(fā)展方向，包括養(yǎng)老、托幼、教育、健康領(lǐng)域要實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)供給，聚焦補短板擴大有效投資，用好地方專項債，以及城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)改造。這些很多都是國企和平臺公司正在做的事情。”

掘金運營賦能藍海

“需要注意的是，我們要反觀一個事情：平臺公司每年的現(xiàn)金回流有多少錢？我們走訪了不少于50 家平臺公司，發(fā)現(xiàn)目前很多公司主要依靠很少的租金收入，外加銀行發(fā)債、物業(yè)抵押貸款來維持運營，每年存在著十幾個億的資金缺口?！秉S樂直言不諱地說，在國企和平臺公司承擔(dān)固定投資重要使命的過程中，有一項業(yè)務(wù)目前還是比較薄弱的，就是經(jīng)營收益。

他提到，這幾年國企兼并重組頻繁，很多國企處于被兄弟公司吞并的恐慌中。擺脫這種恐慌的辦法不光在于把資產(chǎn)規(guī)模做大，同時還要擅于資產(chǎn)運營，提高資產(chǎn)收益率。國企特別是平臺公司在做固定投資的過程中，沉淀了大量的固定資產(chǎn)，但是這些資產(chǎn)的運營效率很低。

黃樂分析，對于平臺公司來說，資產(chǎn)管理是一個繞不開的課題，未來企業(yè)的競爭很大程度上將是資產(chǎn)管理能力的競爭。

不同于投資和開發(fā)的行情與風(fēng)口收益導(dǎo)向，存量資產(chǎn)收益的高低很大程度上取決于管理與運營能力。黃樂建議，國企可以從投、融、管、退四個維度提升資產(chǎn)管理的能力。

其中，“投”是所有存量資產(chǎn)盤活的源頭，資產(chǎn)要實現(xiàn)有效去化，在前期就要做好定位?！叭凇焙汀巴恕倍紩婕百Y產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新的問題。在當(dāng)前一系列政策文件對融資渠道“圍追堵截”的背景下，如何選擇合適的金融工具至關(guān)重要。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場部總經(jīng)理李耀光分享了企業(yè)資產(chǎn)證券化的一些手段。他說：“最近幾年，山東國企在資產(chǎn)證券化方面的探索逐漸增多。”

不管“融”還是“退”，都涉及資產(chǎn)價值。資產(chǎn)價值的高低離不開資產(chǎn)運營的效率與收益。因此，“管”才是資產(chǎn)管理得以發(fā)揮核心功能之所在。

保利物業(yè)總部資產(chǎn)運營中心總經(jīng)理張鵬也非常認(rèn)同存量資產(chǎn)管理投融管退的基本商業(yè)邏輯。他以保利集團存量資產(chǎn)運營的經(jīng)驗為例，建議國企在企業(yè)體系賦能方面進行一些積極探索，運用自己的上下游供應(yīng)鏈，去盤活自己的存量資產(chǎn)。

“保利集團有很多產(chǎn)業(yè)，可以提供從不動產(chǎn)的建造到不動產(chǎn)運營，再到汽車、文化等一系列的產(chǎn)品與服務(wù)?！睆堸i分享，“企業(yè)體系里有很多的上下游企業(yè)，很多客戶需要保利集團的供應(yīng)鏈產(chǎn)品。我們的供應(yīng)鏈體系可以助力客戶生意做得更好，而且客戶可能成為我們供應(yīng)鏈當(dāng)中的一環(huán)，甚至成為我們供應(yīng)鏈企業(yè)的上下游。比如，我們一個物業(yè)客戶的業(yè)務(wù)納入保利體系后，營業(yè)額增長了30%到40%。這個客戶對我們的忠誠度非常高，去各地拓展業(yè)務(wù)都會找我們合作?！?/p>

他說，資產(chǎn)運營模式與傳統(tǒng)租售最大的不同在于，資產(chǎn)運營著眼于標(biāo)的資產(chǎn)全生命周期的服務(wù)。從前期的介入到中期的物業(yè)管理和資產(chǎn)的運營管理，再到整個生命期的設(shè)備維護，這四大環(huán)節(jié)構(gòu)成資產(chǎn)運營的全鏈條，缺一不可。

“很多開發(fā)商會漏掉前期介入這個環(huán)節(jié)，而一旦漏掉這個環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)賣得特別好但根本用不了的問題。整個生命期的設(shè)備設(shè)施的維護，也是一個容易被忽視的環(huán)節(jié)?！睆堸i提醒。