摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一直扮演著重要角色，作為經(jīng)濟(jì)鏈的中間環(huán)節(jié)，除直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)外，也帶動(dòng)了其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)泡沫不斷滋生，為規(guī)避經(jīng)濟(jì)危機(jī)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格管控，不斷出臺(tái)限制政策以令其穩(wěn)定發(fā)展。在促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素中，除金融信貸杠桿不斷加大、投機(jī)資本不斷介入外，城市的快速發(fā)展也同樣成為房地產(chǎn)增值的推手，而城市發(fā)展離不開(kāi)人口規(guī)模的支持。所以，對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的探究，須結(jié)合人口遷移這一驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)性思考。因此，本文從人口遷移理論出發(fā)，研究人口遷移對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制，探求兩者之間的相互作用關(guān)系，望借此為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供一定幫助。

關(guān)鍵詞：人口遷移;房?jī)r(jià);影響機(jī)制

2004年是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，自那之前，我國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持著較低的增長(zhǎng)幅度;但2004年之后，房?jī)r(jià)便呈現(xiàn)出全國(guó)范圍性的爆發(fā)式增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求與日俱增，利好的政策使投資者在高金融杠桿的環(huán)境下不斷地刺激著房?jī)r(jià)的上漲（李迅雷[1]，2016）。因此，房地產(chǎn)業(yè)在那段時(shí)期快速地推動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近年來(lái)，隨著我國(guó)人口紅利的逐漸衰減與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的不斷積累，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超預(yù)期，潛在的金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)正漸漸陷入一種不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)之中。為保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定與良性發(fā)展，我國(guó)政府不得不在政策上加重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制?；谶@種情況，可以判斷房?jī)r(jià)與人口的二次分配有著非常明顯的聯(lián)系。也就是說(shuō)，人口的持續(xù)遷移對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響。

一、 人口遷移理論

人口遷移一般是指人口在兩個(gè)不同的地區(qū)之間發(fā)生的空間或時(shí)間上的流動(dòng)。在現(xiàn)階段的中國(guó)，這種流動(dòng)往往表現(xiàn)為永久性的居住地從遷出地轉(zhuǎn)到遷入地（楊巧 和 陳誠(chéng)[4]，2018;張洪杰[5]，2014）。也就是說(shuō)，一旦發(fā)生了人口遷移，那么也就意味著它必須要符合空間與時(shí)間的雙重維度關(guān)系，一方面是時(shí)間屬性，這種遷移行為必須要滿足永久性的居住地變化，另一方面是空間屬性，它需要排除由于日常的通勤活動(dòng)所造成的暫時(shí)性居住變化的情況。楊曉晨（2016）在文章中提到，經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常將供給與需求關(guān)系引入人口遷移的研究中，他們認(rèn)為供給與需求的區(qū)域變化引起了不同區(qū)域間商品價(jià)格的市場(chǎng)化調(diào)整，而供給與需求的變化離不開(kāi)人口因素，也就是說(shuō)，人口遷移是商品價(jià)格產(chǎn)生變化的誘因[6]。就目前來(lái)說(shuō)，人口遷移理論開(kāi)始逐漸出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究領(lǐng)域當(dāng)中，為人們研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)起到了一定輔助與推動(dòng)的作用。

二、人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制分析

人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以從城市老年撫養(yǎng)比率與年齡結(jié)構(gòu)兩個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行研究。

（一） 從老年撫養(yǎng)比率來(lái)看人口遷移的影響

老年撫養(yǎng)比率是從經(jīng)濟(jì)角度反映人口老化社會(huì)后果的指標(biāo)之一，是非勞動(dòng)人口中老年部分的人口數(shù)量與勞動(dòng)人口數(shù)量之比，用以表明每100名勞動(dòng)人口要負(fù)擔(dān)多少名老年人（王倩 和 熊德斌[7]，2018）。王倩、熊德斌認(rèn)為對(duì)于人口遷移與房?jī)r(jià)之間的相互關(guān)系，可以從老年撫養(yǎng)比率的變化來(lái)進(jìn)行研究。目前我國(guó)已經(jīng)邁入了老年化時(shí)代，老年撫養(yǎng)比率正在不斷提高當(dāng)中?，F(xiàn)如今政府也出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，例如放開(kāi)生育指標(biāo)、延長(zhǎng)退休年限。但不可避免的是，老年化時(shí)代終將帶來(lái)社會(huì)活力的缺失（陸偉軍[8]，2016）。在這種情況之下，為了提升城市的活力，很多城市增設(shè)了許多誘惑性的條件，從而吸引人口的逐步流入。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，他們也更愿意入住到經(jīng)濟(jì)水平較高，生活水平較好的城市（李毅等[9]，2017）。文樂(lè)等（2017）認(rèn)為對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，人口流入往往就意味著勞動(dòng)人口的增加，普遍來(lái)說(shuō)這些勞動(dòng)人口年齡程度相對(duì)較低，可以有效的增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，也就是說(shuō)，大部分流動(dòng)人口的遷入有助于城市緩解當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度，改善年齡結(jié)構(gòu)。通過(guò)這種方式，老年撫養(yǎng)比率也可以得到很明顯的改善[10]。

（二）? 年齡結(jié)構(gòu)變化與住房需求的關(guān)系

一個(gè)城市人口的不同年齡層形成了該城市特有的年齡結(jié)構(gòu)，而年齡結(jié)構(gòu)的變化與住房需求的變化定然存在著一定的聯(lián)系。周振海等（2016）研究得出，在20歲以前，人們對(duì)于住房的需求普遍不高。然而20歲之后，一直到50歲以前，人們對(duì)于住房的需求會(huì)迅速提升。這種變化的趨勢(shì)一直持續(xù)到50歲之后開(kāi)始逐漸減弱[13]。洪正杰（2018）也認(rèn)為，研究一個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，可以從年齡層的角度出發(fā)，探究城市主要年齡層人口變化與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系。經(jīng)過(guò)求證得出的結(jié)論是，如果一個(gè)城市的年齡結(jié)構(gòu)中，20歲到49歲之間占據(jù)主力，住房市場(chǎng)會(huì)受到顯著影響，整體需求將持續(xù)提升[14]。

（三）? 人口遷移與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

從上述兩個(gè)角度的分析可以得出，對(duì)于遷入型城市，人口的遷移會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。下面將以圖的形式展現(xiàn)它們的影響機(jī)制。

通過(guò)研究人口遷移與年齡結(jié)構(gòu)之間的聯(lián)系，進(jìn)一步明確了它們與房?jī)r(jià)之間的相互作用關(guān)系，得出人口遷移對(duì)房?jī)r(jià)影響的關(guān)系圖（見(jiàn)圖1）。圖中可以很清楚的看到，人口遷移使得當(dāng)?shù)氐睦夏耆丝趽狃B(yǎng)比下降，改善了當(dāng)?shù)氐哪挲g結(jié)構(gòu)，使得當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蟮玫搅嗽黾拥耐瑫r(shí)，也促使當(dāng)?shù)刈》抗┙o開(kāi)始增加。在市場(chǎng)當(dāng)中，當(dāng)這種需求大于供給的程度的時(shí)候，那么房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上漲。反之則會(huì)出現(xiàn)較小程度的下降。

三、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，人口所在的時(shí)間與空間分布往往是決定住房需求的關(guān)鍵因素。因此，在對(duì)房?jī)r(jià)變化的研究過(guò)程中，必須要結(jié)合人口遷移因素所帶來(lái)的影響，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的關(guān)聯(lián)性研究。在我國(guó)今后的發(fā)展中，可以通過(guò)建立更加細(xì)化的人口數(shù)據(jù)系統(tǒng)，收集更多的城市人口遷移信息;通過(guò)對(duì)人口遷移數(shù)據(jù)的調(diào)查研究，分析不同城市老年撫養(yǎng)比率與年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響過(guò)程，從而為房地產(chǎn)研究專家在探究房?jī)r(jià)上漲的影響因素時(shí)提供方向，與此同時(shí)，也可以幫助政府在制定相關(guān)政策時(shí)、在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展時(shí)考慮要如何在人口遷移方面做好調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：

[1]李迅雷. 從人口現(xiàn)象到貨幣現(xiàn)象看房?jī)r(jià)[J].《大眾理財(cái)顧問(wèn)》，2016（3）：88-90.

[2]李林霈. 淺論人口遷移與城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)關(guān)系[J].經(jīng)濟(jì)視野，2017（2）：20-20.

作者簡(jiǎn)介：賈鵬翔，男，1975年2月20日生，籍貫江蘇省如皋市，學(xué)歷博士。