孟慶柯

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋修繕工程將會逐步加大數(shù)量。人們對工作和居住環(huán)境的要求也在提高，對建筑物進(jìn)行二次裝修的需求也隨之增長，這些都使房屋修繕的工程量越來越大，其工程施工質(zhì)量與造價結(jié)算之間的矛盾也逐步顯現(xiàn)，改善和加強(qiáng)房屋修繕工程造價的研究和管理，從而達(dá)到房屋修繕工程造價合理可控的最終目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房屋修繕;工程造價管理;辦法

1 房屋的損壞原因

房屋建成后其外露部分，如屋面、外墻粉刷、外門窗等項目，直接受到風(fēng)、霜、雨、雪和冰凍的影響，大氣中有害物質(zhì)與氧化的作用;尤其屋面防水、外墻涂料等受到腐蝕首先損壞，而房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)裝修在使用中受到磨損、碰撞、潮氣、外界震動力的影響和材料的老化致使損壞。各種自然災(zāi)害的侵襲，如地震、火災(zāi)、水災(zāi)的侵襲也是重要因素。再加上人為損壞及建筑的施工質(zhì)量問題，使房屋使用功能受到不同程度的影響。由于所處自然條件和使用狀況不盡相同，損壞的發(fā)展是不均衡的。房屋的長期失修，將會促使其結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的加速損壞。因此必須及時對房屋進(jìn)行必要的保護(hù)和維修。

2 房屋維修的分類與標(biāo)準(zhǔn)

2.1 大修工程

大修工程是指牽動或拆除部分主體結(jié)構(gòu)的工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)造價的25%以上。此類工程主要適用于：嚴(yán)重?fù)p壞的房屋，但無倒塌危險或有局部有危險而仍要繼續(xù)使用的房屋，因改善居住條件需局部改造的房屋，需對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面抗震加固的房屋。

2.2 中修工程

中修工程指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)造價的20%以下。此類工程主要適用于：一般損壞的房屋，如加固部分梁柱、墻體的局部拆砌或加固補(bǔ)強(qiáng);屋面防水層的重做;室內(nèi)外墻面裝修的大面積修補(bǔ)或重做等。

3 加強(qiáng)房屋修繕工程造價管理辦法

3.1合理的房屋修繕設(shè)計

據(jù)統(tǒng)計，建筑工程設(shè)計費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但正是這少于1%的費(fèi)用卻基本決定了幾乎全部隨后的費(fèi)用，由此可見，設(shè)計費(fèi)用的管理對整個工程是何其重要。在現(xiàn)實生活中，由于房屋修繕工程量較小，工程的設(shè)計方案往往被忽視，有時甚至沒有設(shè)計方案，認(rèn)為損壞的地方修好就可以了。實際上房屋修繕設(shè)計方案意義重大，它不僅是指導(dǎo)修繕施工的依據(jù)，而且也是確定施工招標(biāo)標(biāo)底及與施工單位簽訂合同的主要參考。由于房屋修繕的目的是為了恢復(fù)和改善房屋的使用功能，延長其使用年限，設(shè)計方案的構(gòu)思必須建立在客觀環(huán)境與原有技術(shù)的條件上，不能像新建工程的設(shè)計可以自由發(fā)揮其主觀能動性設(shè)計各種類型的房屋，房屋修繕的設(shè)計不僅要考慮房屋的原有結(jié)構(gòu)，而且還要考慮與環(huán)境、相鄰房屋和其他構(gòu)筑物的關(guān)系。所以，房屋修繕設(shè)計方案的選擇，應(yīng)從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)等方面綜合權(quán)衡，確定一個較合理的方案;同時，設(shè)計方案必須實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)變落后的設(shè)計指導(dǎo)思想，科學(xué)地選擇經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案;也就是說，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的雙重標(biāo)準(zhǔn)是評審設(shè)計方案優(yōu)劣的唯一試金石。

3.2加強(qiáng)對房屋修繕工程成本的管理

隨著時間的推移，修繕工程規(guī)模會越來越大，對施工企業(yè)而言，要獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，建立自己企業(yè)的房屋修繕定額是非常必要的。企業(yè)內(nèi)部定額與國家地方預(yù)算定額相比水平可以不一樣，但內(nèi)容和形式應(yīng)該是一致的。要建立起反映企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)技術(shù)和管理水平的企業(yè)定額，就必須加強(qiáng)房屋修繕工程成本的管理。首先要大量收集所需的歷史資料和工程數(shù)據(jù)，作好成本預(yù)測工作，確定修繕工程目標(biāo)成本，并提出降低成本的各項技術(shù)措施，確保降低成本的目標(biāo)實現(xiàn);其次要作好成本管理和核算工作，施工企業(yè)各部門協(xié)同作戰(zhàn)，技術(shù)部門提出優(yōu)質(zhì)先進(jìn)的施工方案，能夠縮短工期，節(jié)約資源;材料部門加強(qiáng)材料的管理，定期計算材料耗用和節(jié)余情況，切實降低修繕定額材料成本;勞動部門則負(fù)責(zé)組織實施企業(yè)勞動定額，提高企業(yè)勞動生產(chǎn)率，降低人工成本。最后要加強(qiáng)修繕工程成本的核算工作，施工企業(yè)對修繕工程的預(yù)算報價和工程的實際耗費(fèi)支出進(jìn)行比較，全面分析和了解工程成本的變動情況，找出工程實際成本與報價產(chǎn)生差距的原因所在和影響因素，找出修繕工程成本的變動的規(guī)律性，唯有這樣，才能對房屋修繕工程的造價進(jìn)行有效的控制和管理，真正建立起施工企業(yè)自己的修繕工程企業(yè)定額，為企業(yè)贏得市場打下堅實的基礎(chǔ)。

3.3精良的造價管理隊伍，修繕施工組織得當(dāng)

良好的房屋修繕工程造價管理工作，需要一支密切配合的精干、高效的隊伍。工程造價工作的管理人員應(yīng)是既懂工程技術(shù)，又懂經(jīng)濟(jì)、管理和法律的具有豐富實踐經(jīng)驗及良好職業(yè)道德的復(fù)合性人才。為做好房屋修繕工程造價的管理工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該定期發(fā)布關(guān)于概算、預(yù)算編制的各種信息，舉辦工程概預(yù)算培訓(xùn)班，召開編制及管理的學(xué)術(shù)研究會、經(jīng)驗交流會，提高概預(yù)算管理人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。力爭以最少的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。另外，房屋修繕工程由于是在舊有建筑物上施工，以手工操作為主，中小型機(jī)械為輔，施工場地狹小，連續(xù)作業(yè)性差，同時存在輔助用工多，二次倒運(yùn)多等特點，施工組織比較復(fù)雜。

3.4 準(zhǔn)確核算工程數(shù)量

工程數(shù)量是編制施工圖預(yù)算或工程量清單的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進(jìn)度和調(diào)配施工力量的主要依據(jù)，必須準(zhǔn)確、科學(xué)地進(jìn)行計算。計算房屋修繕的工程數(shù)量時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋修繕工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準(zhǔn)確、便于組價作為原則，不能死搬硬套。為了避免重算和漏算，房屋修繕工程一般可以按照修繕施工的先后順序來計算;計算順序通常如下：首先計算拆除工程，第二計算土建，第三計算設(shè)備，最后計算裝飾。計算時應(yīng)由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內(nèi)向外。

3.5 建立和完善房屋修繕工程量清單計價規(guī)范

房屋修繕工程應(yīng)該也可以建立和完善獨(dú)立的工程量清單計價規(guī)范。例如房屋拆除工程，可按其結(jié)構(gòu)類型以“平方米”或“幢”設(shè)置清單項目;房屋維修工程可根據(jù)維修對象的不同分為結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修來設(shè)置清單項目;至于一些需要小修、大修、翻修的工程，其清單項目的設(shè)置可參照其他專業(yè)工程量清單計價規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容。

4 結(jié)語

工程造價管理是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律手段，解決工程建設(shè)活動中造價的確定與控制、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營與管理等實際問題，從而提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。房屋修繕工程是對原有建筑物的維修養(yǎng)護(hù)和局部更新，與新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料種類多、使用量不大、機(jī)械化作業(yè)程度低的特點。房屋修繕工程的造價管理貫穿于房屋修繕實施的全過程，管理工作得好壞，不僅對業(yè)主、物業(yè)管理公司和承包商的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生最直接的影響，對科學(xué)確定和有效控制修繕工程投資和實施監(jiān)督都起著決定性作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]房屋修繕工程中的相關(guān)問題[J].劉志英.民營科技.2013（05）.

（作者單位：河南和厚暢建筑工程有限公司）