孫春芳

最近，萬達董事長王健林非常氣憤，因為萬達最奢華的廣場之一——武漢漢街萬達廣場出了“手段非常低級、毫無技術(shù)含量”的貪腐案子。順藤摸瓜之后，黃岡、孝感等萬達廣場也被查出問題。一輪徹查之后，萬達集團審計部門發(fā)現(xiàn)，這是一次下至單店，上至區(qū)域總的集體串謀腐敗。

與此同時，一場反腐風(fēng)暴正在地產(chǎn)圈掀起。長三角地區(qū)是本輪地產(chǎn)反腐的重災(zāi)區(qū)，泰禾、正榮、中梁等多家房企的區(qū)域總、城市總，在營銷、并購、銷售等領(lǐng)域，或瞞天過海，或吃里扒外，有的失聯(lián)多時，有的則被訴諸公堂。

房地產(chǎn)這個行業(yè)自從誕生以來，就跟尋租、權(quán)色、暴利捆綁在一起，“如果徹查，恐怕沒有一個企業(yè)、一個部門可以幸免”。

“福爾摩審”也沒能止貪

王健林直管的審計部門又立了大功。

8月30日，王健林在萬達總部召開廉潔與遵章守紀教育大會，會上通報——商管集團原總裁助理兼華南運營中心總經(jīng)理王焱斌、武漢區(qū)域原招商營運副總經(jīng)理密麗娜、黃岡萬達廣場原總經(jīng)理付斌、孝感萬達廣場原招商營運副總經(jīng)理張新亮嚴重違反集團制度，向商戶、供應(yīng)商及員工索賄，金額巨大，已涉嫌犯罪。

一位萬達內(nèi)部員工透露，該案涉及總金額近億元，主要在華南運營中心總經(jīng)理王焱斌任職武漢期間發(fā)生。

據(jù)普華永道發(fā)布的《2018中國企業(yè)反舞弊聯(lián)盟現(xiàn)狀調(diào)查》報告，從業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來看，銷售和采購環(huán)節(jié)發(fā)生舞弊的概率最高，分別占31%與26%。

萬達這起腐敗案也出現(xiàn)在商管條線。這一條線在建設(shè)階段存在建設(shè)單位的招投標，運營階段要跟租戶租金直接打交道，歷來都是腐敗的溫床。上述萬達員工稱，此前萬達商管條線曾經(jīng)曝出貪腐案，涉及亂收租戶費用、私設(shè)小金庫等。

萬達在地產(chǎn)圈向來以鐵腕審計著稱，王健林對內(nèi)部蠹蟲絕不手軟，饒是如此，萬達還是接連曝出大案，王健林的震怒可想而知。在此次廉潔大會上，這位軍人出身的商業(yè)大佬講了足足半個小時，說到此次作案手段之惡劣，他直斥這是“黑社會”的勾當，并要求集團“各部門無條件支持審計部門”。

在官微中，萬達稱審計部門為“福爾摩審”，“權(quán)威專業(yè)，讓人特別害怕”。這支審計隊伍成立于2001年，其成員由財務(wù)、工程、預(yù)算、土水電各專業(yè)人才組成。為了培訓(xùn)審計人才，萬達也下了一番功夫，除了具備專業(yè)知識外，還要求知識全面，請各個系統(tǒng)的總經(jīng)理來培訓(xùn)審計人員，課程涉及影視制作、演藝、院線、文化旅游、兒童業(yè)態(tài)、百貨等業(yè)務(wù)。除了請內(nèi)部的人來講課，每年還會專門請國家各部委專家前來培訓(xùn)。

根據(jù)萬達官微披露，萬達每年要審計一兩百次，涉及公司上千家，覆蓋所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而每年一兩百份的審計指令，每份王健林都親筆簽署。這份文件上面會寫著“審計指令”四個大字，并寫明哪個公司委派什么人到公司進行例行審計，請接待配合。落款人為王健林。

萬達審計的權(quán)威性并非空談。業(yè)內(nèi)流傳一種說法，當審計人員經(jīng)王健林授權(quán)到地方公司查賬時，將審計指令往負責(zé)人桌子上一放，地方負責(zé)人就要立即交出賬本。審計到各地，都會舉行一個全員的審前會議，包括打掃的阿姨、司機都得參加。

在地產(chǎn)圈，很多業(yè)務(wù)端口的從業(yè)人員都直接和錢打交道，從上到下各級管理人員利用職務(wù)之便以權(quán)謀私可能性極大。截至2018年，萬達資產(chǎn)6257億元，收入2143億元，員工數(shù)量超過10萬，項目分布于上百個城市，業(yè)務(wù)部門多，管理鏈條長。在任何一個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)貪腐。

2018年8月1日上午，在北京市朝陽區(qū)大望路萬達總部，兩名萬達高管被朝陽警方帶走。此案涉及二十多人，跟武漢商管案件一樣，同樣是一起群體作案，作案者上至在萬達任職17年的老臣——萬達集團總裁助理高斌，中至萬達集團中區(qū)營銷總經(jīng)理、副總經(jīng)理金某、尹某，下至項目的具體操盤手。

據(jù)萬達員工透露，此案涉及的是萬達在安徽的一個商品房項目。具體作案手法則是——項目公司以銷售去化難為借口，串通集團高管，要求放寬審批權(quán)，同意項目公司以極低折扣買房。倒手之后的差價，則被經(jīng)手此事的各級人員瓜分。

如此倒賣房子

利用內(nèi)部資源、權(quán)力和信息優(yōu)勢，以低價獲取稀缺房源，謀取不當利益是房企內(nèi)部一種常見的作案手法。萬達并非孤案。

2019年7月31日，中國裁判文書網(wǎng)發(fā)布《原告南京正榮江濱投資發(fā)展有限公司與被告萬延軍房屋買賣合同糾紛一審民事裁定書》（下稱《裁定書》），描畫出一幅在樓市如火如荼時，房企高管如何上下其手的浮世繪。

萬延軍，2013年7月至2017年初，擔(dān)任南京區(qū)域總經(jīng)理，負責(zé)正榮南京區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售事務(wù)?！翱陀^上講，萬這個人能力還比較強，為正榮在南京開疆拓土立下功勞，但他有點恃才傲物，個性有點強?！蹦暇┮晃坏禺a(chǎn)人士表示。

《裁定書》顯示，在擔(dān)任南京城市總經(jīng)理期間，萬延軍先后利用職務(wù)便利，采取控制銷售的形式先占有房產(chǎn)，后違反國家限貸政策規(guī)定，采取欺瞞方式騙取貸款，以大量囤積的方式購買7套正榮公司在南京開發(fā)的房產(chǎn)。這些房子以萬延軍本人、其妻子魏某和其岳父胡某名義購買。

萬延軍囤積的房子，其中5套屬于正榮在南京開發(fā)的頂級項目——潤峯項目。在萬延軍上任南京總不久，正榮以31.2億元的總價、13419元/平方米的樓面價拿下該項目地塊，這些商品房樓面價當時系南京河西（秦淮河以西板塊）的單價地王。

正榮潤峯項目的開盤價水漲船高，從2015年1月首次開盤的26300元/平方米漲至2016年4月前后的35000元/平方米。此后，由于南京政府出臺限價政策，正榮潤峯項目無法再漲，南京慢慢進入搖號時代。

開發(fā)商針對限價自有對策?！耙话愣?，把即將開盤的項目分拆，這一部分定價高于政府限價，那一部分低于政府限價，平均下來正好在政府限定價格之上，如此則能順利拿到預(yù)售證。”某上海房企審計主管王歡表示，“此后，高于政府限價的在市場上出售，低于政府限價的則在內(nèi)部銷售控制，或者通過代理公司全部吃下，然后再以二手房形式高價出售?！?/p>

在正榮潤峯項目從首期開盤到隨后面臨限價的過程中，萬延軍一直在吃進房子。2017年7月，萬延軍被撤職，正榮集團總裁助理和營銷總監(jiān)肖春和接任其位。

虧了公司肥了自己

與動輒幾十億的地產(chǎn)并購江湖相比，萬延軍倒賣房子只能算“小伎倆”。今年8月，泰禾前南京公司總經(jīng)理朱兵站失聯(lián)，據(jù)泰禾內(nèi)部人士稱，很有可能事關(guān)泰禾在南京的“填坑式”并購。

2014年，朱兵站入職泰禾集團南京公司擔(dān)任總經(jīng)理一職，2018年年底離職，隨后加盟孔雀城南京公司，入職沒多久就聯(lián)系不到了。

在朱兵站的治下，泰禾南京公司近幾年的發(fā)展十分坎坷，他主導(dǎo)拿下的幾幅地塊也都出現(xiàn)了比較大的問題。其中，標桿項目南京院子在施工時，破壞了有著220年歷史的南京市級文保單位顏料坊老宅，被罰50萬，這起事故引起輿論關(guān)注，泰禾不得不公開道歉。

不僅如此，在朱兵站擔(dān)任泰禾南京公司總經(jīng)理時，南京青龍山和鹿山地塊還陷入官司之中。

2006年，南京青龍山生態(tài)園林開發(fā)有限公司、江蘇陽光紫金投資有限公司以3.5億聯(lián)合拿下青龍山地塊，并成立南京恒祥置業(yè)公司（下稱南京恒祥）作為開發(fā)主體。十年過去，該地塊寸土未動，已經(jīng)升值近40億元。

2017年，泰禾風(fēng)頭正勁，董事長黃其森春風(fēng)得意，放出2018年銷售額沖擊2000億元的衛(wèi)星。在土地并購市場，泰禾出手豪闊。這一年，泰禾全資下屬公司福建凱瑞特斥資3.41億元從三家股東南京榮邦貿(mào)易、南京龍潤投資、江蘇匯金控股處受讓南京恒祥65%的股權(quán)。同時，福建凱瑞特同意代替江蘇匯金控股以約36.71億元，受讓南京恒祥應(yīng)付的約42.64億元的債務(wù)，債權(quán)人系永泰城建。合計下來，泰禾總交易對價約40億元。

沒成想，永泰城建自己還背著債務(wù)，最終連累到項目公司南京恒祥本身，被要求對債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任?！疤┖淘谀嵌螘r間做并購都非常糙，很多盡職調(diào)查走走形式，根本沒深入細查。”泰禾內(nèi)部人士表示。

泰禾內(nèi)部人士表示，公司管理存在問題，這幾年黃其森被底下高管坑得很慘，“像南京這種項目并購，在行業(yè)看來完全是失敗操作，不知為何就能順利讓老板（黃其森）通過。這種搞法，肥了自己，坑了公司”。

誰是下一個？?

此輪反腐還在繼續(xù)。據(jù)悉，2019年8月底，中梁滬蘇區(qū)域總裁王衛(wèi)祥失聯(lián)，可能涉及個人受賄。中梁滬蘇區(qū)域的主體公司系蘇州市宏邁置業(yè)有限公司，該公司旗下有76家項目公司，輻射南通、揚州、濟南、徐州等地。

目前，蘇州市宏邁置業(yè)的負責(zé)人已由王衛(wèi)祥變成陳國棟。陳國棟此前任職湖北中梁地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。

地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人薪酬，其實不低。尤其這幾年，地產(chǎn)人不斷跳槽，整體薪酬水平不斷上漲?！皬娜f科、萬達這種一線房企跳到二三線房企，擔(dān)任個副總裁，年薪能達到千萬以上。如果是區(qū)域總，還有獎金、跟投激勵等?！蹦成虾７科髮徲嫴块T主管王歡表示。在這種情況下，還出現(xiàn)大范圍、斷崖式的腐敗案子，只能說明兩個問題：一是這個行業(yè)太好賺錢，二是部分從業(yè)人士過分貪婪。

房地產(chǎn)這個行業(yè)自從誕生以來，就跟尋租、權(quán)色、暴利捆綁在一起，在世人眼中，這是個罪惡的根源?！叭绻麖夭椋峙聸]有一個企業(yè)、一個部門可以幸免?！蓖鯕g斷言。

地產(chǎn)行業(yè)在拿地、并購、銷售、供應(yīng)、建筑、推廣各個領(lǐng)域，都存在著盤根錯節(jié)的利益糾葛，隨便哪個鏈條，都能產(chǎn)生灰色收入?！斑@個行業(yè)以前日子好過，躺著都能掙錢，大河有水小河滿，上面也就睜只眼閉只眼;而今世道艱難，房子不好賣，資金不好融，大家都勒緊褲腰帶節(jié)省開支，老板對底下的灰色操作自然容忍度小了?！蹦撤科笊虾^(qū)域總對此輪房企反腐如是分析。

● 摘自微信公眾號棱鏡 ID：lengjing_qqfinance