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        地產(chǎn)中國:華夏幸福“中餐戰(zhàn)事”

        2019-10-15 08:08:11張曉易
        財(cái)經(jīng) 2019年22期
        關(guān)鍵詞:長租華夏新城

        張曉易

        潮白河孔雀城銷售處內(nèi)的沙盤

        新中國成立70載,創(chuàng)造了無數(shù)奇跡,也經(jīng)歷了幾輪周期。在地產(chǎn)界,除了經(jīng)歷香港市場跌宕起伏的中海地產(chǎn)、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利外,還有一家根植于河北的企業(yè),擁有穿越周期的硬殼,那就是以“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”而聲名大噪的華夏幸福。

        華夏幸福從一開始就是一家與眾不同的企業(yè),雖被劃入房地產(chǎn)行業(yè),但它依托的其實(shí)是地方政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求,其發(fā)展是一篇非典型的房地產(chǎn)敘事。

        如今在新股東中國平安的加持下,帶著產(chǎn)業(yè)運(yùn)營基因的華夏幸福,又將譜寫怎樣的“幸福之路”。

        另辟蹊徑的環(huán)京布局

        1998年7月,在北京和天津之間的腹地廊坊市,華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立,這是華夏幸福的前身。這是如今的華夏幸福董事長王文學(xué)第一次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,盤下的這塊地就是后來的“華夏花園”項(xiàng)目。華夏地產(chǎn)有了不錯(cuò)的開局,隨后又在廊坊和燕郊各拿一塊地。

        2000年左右,中國逐步放開了對房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策限制,房地產(chǎn)市場開始快速增長。彼時(shí)萬科上市已經(jīng)九年,正開啟新一輪規(guī)模擴(kuò)張,號稱“最懂北京”的天鴻寶業(yè)在上交所掛牌上市。

        根植于河北的華夏幸福,那時(shí)還只是一個(gè)無名小卒,想要進(jìn)軍已經(jīng)競爭激烈的北京并不容易。

        當(dāng)年,離北京更近的燕郊房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入發(fā)展階段,香河也未駛?cè)氚l(fā)展正軌。一些河北籍房企率先在兩地布局,但兩地房價(jià)尚未有明顯起色。要想做大規(guī)模,必須另辟蹊徑。

        華夏幸福選擇了環(huán)京城市圈的戰(zhàn)略。2012年華夏幸福成立了京御地產(chǎn)公司,開始在廊坊市區(qū)之外的香河、大廠等地拿地,并創(chuàng)立了華夏幸福的住宅品牌——孔雀城。

        潮白河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項(xiàng)目開始在北京周邊拔地而起。2008年前后,隨著北京奧運(yùn)會的臨近,環(huán)京樓市開始躁動(dòng)起來。

        2007年底京御地產(chǎn)銷售額第一次超過了廊坊地產(chǎn),達(dá)到了38億元左右。而京御地產(chǎn)和廊坊地產(chǎn)加在一起的銷售額則達(dá)到70多億元,由此華夏幸福進(jìn)入了高速增長期,在接下來的幾年間,銷售額從100多億,到300多億,到500多億,到800多億,直至沖過1000億元大關(guān)。

        而這只是開始。

        產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的“固安模式”

        “我愛北京天安門正南50公里”——這個(gè)出現(xiàn)在北京到河北省廊坊市固安縣路上的廣告標(biāo)語,頗為醒目,當(dāng)年一度引起眾多媒體關(guān)注。曾是河北省窮困農(nóng)業(yè)縣的固安,是華夏幸福又一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折地。

        2002年-2011年間,正值房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展時(shí)期,據(jù)統(tǒng)計(jì),此十年間全國新開工面積增速復(fù)合增長約為20%,居于歷史高位。

        不甘于成為跟隨者的華夏幸福,想要角逐已經(jīng)很激烈的環(huán)京房地產(chǎn)市場,繼續(xù)做大。而繼續(xù)在住宅地產(chǎn)方面發(fā)力,資源和資金都無法與已經(jīng)站穩(wěn)腳跟的大鱷抗衡。華夏幸福另辟蹊徑,選擇了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突圍的艱難道路。

        “轉(zhuǎn)移-整合-孵化”,華夏幸福通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為區(qū)域發(fā)展吸引各項(xiàng)要素的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路,與正在謀求“以產(chǎn)業(yè)興縣”的農(nóng)業(yè)縣固安不謀而合。最終,華夏幸福與固安縣政府簽署協(xié)議,合作開發(fā)建設(shè)固安工業(yè)園區(qū)。

        盡管過程波折重重,但固安工業(yè)園區(qū)經(jīng)過十多年的運(yùn)營,已經(jīng)成為PPP產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的一張名片。華夏幸福為固安產(chǎn)業(yè)新城構(gòu)建了高科技研發(fā)制造與高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的313產(chǎn)業(yè)體系,其中,新型顯示、航天航空、生物醫(yī)藥是三大高科技主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

        十年間,在產(chǎn)業(yè)新城大發(fā)展的背景下固安財(cái)政收入增長了幾十倍,從2012年的1.1億元,到2018年的86.3億元,固安產(chǎn)業(yè)新城的貢獻(xiàn)率達(dá)到70%。截至2018年底,固安產(chǎn)業(yè)新城累計(jì)引進(jìn)簽約企業(yè)超600家,投資額近1400億元。

        借助固安的成功,華夏幸福開啟產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制。

        很快,華夏幸福再一次踏上政策東風(fēng)。

        2015年,政府開始頻繁提出并推動(dòng)地區(qū)積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn),希望利用政府與企業(yè)合作共贏的形式發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),發(fā)展產(chǎn)業(yè)成為政府新訴求。而產(chǎn)業(yè)新城的投建與運(yùn)營能夠整合產(chǎn)業(yè)資源、發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展,從而成為地方政府大力支持的地產(chǎn)發(fā)展模式。

        在B2G的潮流中,在政策的東風(fēng)中,“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”將是未來房企發(fā)展的一大趨勢,而在這條道路上,以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福已經(jīng)走得很遠(yuǎn)。

        從固安1.0到嘉善2.0再到溧水3.0模式,華夏幸福的PPP模式也在不斷進(jìn)化,持續(xù)助力縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也不斷獲得國家各級政府和世界組織的認(rèn)可。

        截至目前,華夏幸福已在全國的15個(gè)核心都市圈布局產(chǎn)業(yè)新城,成為中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。

        攜手平安,走幸福之路

        在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的同時(shí),華夏幸福也在探索新業(yè)務(wù),迭代其定位。

        從去年開始到今年2月,華夏幸福兩度引入中國平安,使其成為華夏幸福第二大股東。華夏幸福的定位也開始有了轉(zhuǎn)變,那就是成為“綜合性資產(chǎn)管理平臺”。

        在平安險(xiǎn)資和資源的加持下,華夏幸福又將進(jìn)軍新的領(lǐng)域。中國平安已經(jīng)明確表示,未來雙方(中國平安和華夏幸福)將響應(yīng)國家政策,解決社會難題,在醫(yī)療健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面協(xié)同發(fā)展,聚焦長租公寓及康養(yǎng)服務(wù)兩大領(lǐng)域。

        政策利好已經(jīng)顯現(xiàn)。今年6月1日,銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》,明確保險(xiǎn)公司通過直接投資,保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長租市場。

        億翰智庫認(rèn)為,“金融機(jī)構(gòu)參與房企經(jīng)營,既優(yōu)化了房企上游融資,又實(shí)現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)沉淀資金的增值,兩者各取所需,相互促進(jìn)?!蔽覈康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代,將金融與房地產(chǎn)相結(jié)合、依靠資本和資產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的“金融+地產(chǎn)”發(fā)展模式是未來房企發(fā)展一大趨勢。

        華夏幸福和中國平安的攜手,無疑為未來多元業(yè)務(wù)布局,在醫(yī)療、康養(yǎng)、長租業(yè)務(wù)的開拓與協(xié)同上,提供更多的想象空間。

        打造“金融、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈,走“開發(fā)、運(yùn)營、資管”一體化的新型發(fā)展道路,華夏幸福的中場戰(zhàn)事已經(jīng)啟動(dòng)。

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