吳清梅 北方工業(yè)大學(xué)

對需要進(jìn)行房產(chǎn)交易的買家而言，除了房子本身的成本之外，他們還必須支付一系列與交易相關(guān)的額外付款，例如產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的法律費(fèi)用等等，一系列隱藏的稅收和交易成本增加了成本。除了財(cái)務(wù)成本之外，房地產(chǎn)交易通常還需要很長一段時(shí)間來結(jié)算，從買賣家、貸款人到政府監(jiān)督和批準(zhǔn)，時(shí)間成本進(jìn)一步增加。

區(qū)塊鏈平臺可以改變我們買賣房地產(chǎn)的方式，減少我們住房市場的隱性成本。在區(qū)塊鏈平臺中，許多和法律、產(chǎn)權(quán)相關(guān)的成本將大大減少，與此同時(shí)，它還可以加快交易的速度，從利益相關(guān)者到政府的監(jiān)督和批準(zhǔn)是一個自動化的過程。財(cái)產(chǎn)交易可以通過智能合約進(jìn)行，買賣可以由智能合約提前納入銷售規(guī)則并作出決定。區(qū)塊鏈平臺額外的優(yōu)勢在于消除風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)塊鏈本質(zhì)上是一個分布式的公共賬本，任何人都可以對這個賬本進(jìn)行核查，區(qū)塊鏈中的參與者共同維護(hù)賬本的更新，但是它只能按照嚴(yán)格的規(guī)則和共識進(jìn)行修改，所以記錄是永久的和不可變的，不會被欺詐性的訪問和更改，交易雙方可在沒有中介的參與下平等的、安全的、透明的進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)信息互換和價(jià)值交換。

1 基于區(qū)塊鏈的房產(chǎn)交易平臺

1.1 原理

區(qū)塊鏈房產(chǎn)交易平臺實(shí)現(xiàn)的技術(shù)原理是：通過使用加密貨幣的以太坊區(qū)塊鏈平臺上的智能合約，平臺可以自動執(zhí)行在交易期間發(fā)生的大量耗時(shí)且成本高昂的任務(wù)。最大的節(jié)省可以通過自動和即時(shí)支付來實(shí)現(xiàn)。對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)識（房產(chǎn)所有者可以提供代表其房產(chǎn)份額的數(shù)字代幣的過程），使用區(qū)塊鏈來跟蹤這些投資，每個交易都帶有時(shí)間戳和不可變性，從而可以限制欺詐風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)塊鏈?zhǔn)怯涗浗灰椎脑诰€分類賬，該分類賬具有法律約束力，并得到各方的認(rèn)可，同時(shí)它能夠存儲系統(tǒng)中跨多臺計(jì)算機(jī)進(jìn)行的每一筆交易并記錄任何資產(chǎn)從一個所有者到下一個所有者的移動，使交易更加透明。

基于區(qū)塊鏈技術(shù)的系統(tǒng)的規(guī)則和數(shù)據(jù)都是公開的，任何參與方都可以通過運(yùn)行區(qū)塊鏈的方式加入進(jìn)來并對數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，這就決定了區(qū)塊鏈的公開性。hash 算法能將任意長度的數(shù)據(jù)文件轉(zhuǎn)換成唯一對應(yīng)的固定長度的字符串，這個算法是不可逆的，這就決定了區(qū)塊鏈的加密性。區(qū)塊頭包含了上一個區(qū)塊數(shù)據(jù)的hash 值，這些hash 層層嵌套，最終將所有區(qū)塊連起來形成了區(qū)塊鏈，這就決定了區(qū)塊鏈的不可篡改性。

區(qū)塊鏈可以安全透明地存儲合同、投資和可交付成果，這些是利益相關(guān)者都需要信任的系統(tǒng)的基礎(chǔ)，這使得不同利益相關(guān)者之間能夠進(jìn)行大規(guī)模的協(xié)作，而很少有額外的管理成本。促進(jìn)基于共識的協(xié)作決策：利用分散的自治組織原則，區(qū)塊鏈可以促進(jìn)基于共識的決策朝著一個共同的目標(biāo)進(jìn)行，并對項(xiàng)目進(jìn)行安全的匿名投票和反饋。系統(tǒng)的規(guī)則是硬編碼的，如果使用區(qū)塊鏈平臺，很難繞過這些規(guī)則并欺騙系統(tǒng)，這可以減少房產(chǎn)交易中的欺詐問題。

1.2 設(shè)計(jì)

區(qū)塊鏈房產(chǎn)交易平臺由買家部分、賣家部分、房產(chǎn)平臺和區(qū)塊鏈平臺組成，如圖1 所示。買家可以在房產(chǎn)平臺上查看房產(chǎn)權(quán)、法律文書和房屋檢查報(bào)告等相關(guān)資料。若買家接受賣家的報(bào)價(jià)，通過申請貸款、抵押擔(dān)保等操作來啟動流程，并在電腦、手機(jī)上開始律師提供的文書工作。買家可以在任何時(shí)間任何設(shè)備訪問，對于通過數(shù)字簽名完成的每個文書會有進(jìn)度條顯示。買賣雙方可自由透明的跟進(jìn)整個購買流程，同時(shí)平臺還能向買家展示下一步要完成的文件。在處理和驗(yàn)證契約和相關(guān)合同的所有信息后，網(wǎng)絡(luò)中的每個交易都會得到一個唯一的ID號并把交易記錄發(fā)送到官方分類賬中，讓所有方都擁有一個不可偽造的、帶有時(shí)間戳的數(shù)字簽名，保證交易的完整性。智能合約可根據(jù)商定的條款自動啟動買家向賣家的租賃付款。在交易終止時(shí)，智能合約也可以設(shè)置為自動將保證金支付返還給買家。

圖1 基于區(qū)塊鏈的房產(chǎn)交易架構(gòu)

區(qū)塊鏈房產(chǎn)平臺和傳統(tǒng)房產(chǎn)平臺相比具有的優(yōu)勢：

提高信任度和透明度：每個買家的買賣記錄、信用評分、借貸記錄和開發(fā)商的所有資質(zhì)證書文件以及歷史信息會被完整的記錄在系統(tǒng)中。這些信息都是透明公開的，買家可以直接獲得關(guān)于房產(chǎn)的第一手真實(shí)消息，而從減少中介的參與。

減少孤立的數(shù)據(jù)庫：安全和防篡改的共享數(shù)據(jù)庫可匯集來自不同利益相關(guān)者的數(shù)據(jù)和文檔。通過在對等網(wǎng)絡(luò)中分布數(shù)據(jù)，市場參與者可以以較低的成本獲得更可靠的數(shù)據(jù)。

提高交易流程效率：可驗(yàn)證的物業(yè)數(shù)字身份可以減少買房前期調(diào)查時(shí)間和貸款文件時(shí)間，從而加快抵押貸款審批流程。同時(shí)交易雙方還可以使用手機(jī)、電腦在任何時(shí)間任何設(shè)備追蹤交易進(jìn)程。這可以簡化購房流程，節(jié)省時(shí)間成本和金錢成本。

2 結(jié)束語

本文設(shè)計(jì)了基于區(qū)塊鏈的房產(chǎn)交易平臺。使用區(qū)塊鏈技術(shù)更好地進(jìn)行租賃交易，其中所有者、租戶和服務(wù)提供商可以訪問所有權(quán)信息或交易歷史記錄，同時(shí)可量化的智能合約可以減少額外的檢查成本、注冊和貸款費(fèi)用以及財(cái)產(chǎn)稅，并簡化房地產(chǎn)流程。區(qū)塊鏈技術(shù)和房產(chǎn)交易結(jié)合使交易變得更加安全和透明，從而使利益相關(guān)者的投資更安全更快捷。