【摘要】隨著房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范、房地產(chǎn)商越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，加之房地產(chǎn)項目本身具有投資大、施工周期長、資產(chǎn)固定等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目存在多種風險。 本文闡述了房地產(chǎn)項目管理的風險控制方法，進而最大程度上減免風險帶來的不良影響，推動企業(yè)的進一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目管理;風險控制;措施

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了全新的發(fā)展階段，尤其在社會經(jīng)濟的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展進程中面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。不僅受到外界因素的影響，且同樣會受到業(yè)內(nèi)風險因素的制約，尤其在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風險因素頗多。為徹底解決這一問題，則需要加強對風險管理的認識，從根本上保證項目目標的實現(xiàn)，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展與進步。

1、制定專業(yè)的開發(fā)與營銷團隊

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展下，大多數(shù)消費者對房地產(chǎn)行業(yè)所給出的產(chǎn)品，有著不同的要求。為進一步滿足大多數(shù)消費者的需求，則需要配備專門的開發(fā)與營銷團隊。在這一發(fā)展現(xiàn)狀下，團隊的專業(yè)素質(zhì)往往關(guān)系到整個風險防控的效率，需要加強建設(shè)與維護。在當前市場競爭的不斷加劇下，在我國房地產(chǎn)項目中，人才十分重要。因此，在整個團隊建設(shè)中，需要從內(nèi)部與外部兩個方面入手，將房地產(chǎn)項目建設(shè)中所存在的問題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產(chǎn)行業(yè)中具有潛力的人員進行挖掘，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定有效的手段吸引人才;從內(nèi)部角度分析，需要對有潛力的員工進行積極培養(yǎng)。通過培訓(xùn)與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲備工作。

2、重視前期合同的制定，強調(diào)契約精神

在新形勢下，為從根本上避免我國房地產(chǎn)項目建設(shè)中出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，管理者需要加強對前期合同制定的認識與了解，充分發(fā)揮契約精神，采取法律手段保障自身的權(quán)益。其中在制定前期合同的時候需要依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，避免無效合同的出現(xiàn)。因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的內(nèi)容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長，所以在整個房地產(chǎn)項目的實施中經(jīng)常會出現(xiàn)各種類型的問題。如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，那么會嚴重導(dǎo)致房地產(chǎn)項目營銷失敗，無法保證資金的回流，從而使企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。另外，當前我國社會競爭演變的十分激烈，金融市場的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所制約，在整個房地產(chǎn)建設(shè)中因為資金斷流風險的增加。因此，在制定合同的時候，不能將內(nèi)容停留在雙方權(quán)責之上，而是需要對不良后果進行預(yù)估。如果出現(xiàn)問題，那么則需要按照合同的內(nèi)容，使相關(guān)負責人承擔相應(yīng)的責任。

3、采用多樣化投資

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實現(xiàn)，在減少經(jīng)濟風險的同時，盡量保持投資的較高回報率，為將來的長久發(fā)展做好準備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4、完善驗收制度

為了規(guī)避房屋質(zhì)量問題，、對于房地產(chǎn)項目持續(xù)發(fā)展和價值實現(xiàn)的影響，應(yīng)該重視完善驗收制度，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期對于圖紙和施工進度施工規(guī)劃等進行周密的把控，對于施工過程當中項目質(zhì)量的管控進行有效的防范和監(jiān)督。 由于缺乏有效的制約監(jiān)督機制，具有實際操作經(jīng)驗和專業(yè)技能的項目管理人員對于這些工人的不規(guī)范操作，也持有睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，不去進行過分的要求，這也是導(dǎo)致當前房地產(chǎn)項目質(zhì)量出現(xiàn)問題的重要原因之一。 在實際實施的過程當中，應(yīng)該重視制度的制定，要集結(jié)公司內(nèi)部有經(jīng)驗和專業(yè)知識的人員來進行相關(guān)制度的制定，力求保障相關(guān)制度，一方面具有專業(yè)性，另一方面還具有可實施性。 同時，為了使制度能夠行之有效，一定要在項目的實施階段派遣有責任心的工作人員，進行項目本身的監(jiān)督和管理。 項目本身最終質(zhì)量的呈現(xiàn)一定要與所有參與項目建設(shè)的人員的績效掛鉤，以利益驅(qū)動來保證項目建設(shè)的高質(zhì)量。

5、采用多樣化投資

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理工作，還可以嘗試采用多樣化投資的方法來實現(xiàn)，在減少經(jīng)濟風險的同時，盡量保持投資的較高回報率，為將來的長久發(fā)展做好準備。建議把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

6、風險自留

風險自留是指由項目直接承擔風險帶來的任何后果，當然并不表示風險自留處于完全的被動。一般來說，當房地產(chǎn)企業(yè)采用風險自留方式時會有預(yù)備資金，當風險發(fā)生，這筆資金由于解決風險帶來的不良后果;如果風險沒有發(fā)生，這筆資金可移作他用。風險自留分為主動型和被動型，主動型是指房地產(chǎn)企業(yè)在風險發(fā)生前制定相關(guān)應(yīng)急措施。被動型是指當風險發(fā)生后，接受風險后悔。

7、風險減輕

風險減輕是指減輕風險發(fā)生時或發(fā)生后的不良影響，一般用于風險損失發(fā)生概率較高且無法有效避免和轉(zhuǎn)移的情況。例如在建筑中設(shè)施，消防報警和煙霧報警系統(tǒng)以及噴淋系統(tǒng)的目的就是，最大程度地控制火災(zāi)對于建筑的不良影響。

結(jié)語：

總而言之，隨著我國實體經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及城市化進程的逐漸加快，當前房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的朝陽產(chǎn)業(yè)正在受到各界的廣泛重視，并且吸引了大量投資進入到房地產(chǎn)行業(yè)，由此房地產(chǎn)行業(yè)廣泛發(fā)展，以地產(chǎn)項目為依托的房地產(chǎn)建設(shè)正在受到更多人的關(guān)注，在這個過程當中，房地產(chǎn)項目的風險控制應(yīng)該受到更多的職業(yè)經(jīng)理人和投資人的重視。

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作者簡介：

劉選中，沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，江蘇宿遷。