7月 13日，在一次論壇上，重慶市原市長、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆就“如何判斷房價(jià)的走勢？哪些城市的樓市仍有投資價(jià)值？未來十年中國房地產(chǎn)會(huì)如何重新洗牌”等問題給出了自己的判斷。

中國房地產(chǎn)的市場規(guī)模有多大？

今后十幾年新房的銷售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開始往下，趨勢性的總量縮減。

在過去的20年，中國房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那么今后的十幾年會(huì)怎么走，是保持現(xiàn)狀還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的新房交易量，不僅不會(huì)總量增長翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長、負(fù)增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

因?yàn)?998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番;2008年到2012年，每年增長15%左右，五六年翻一番;2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區(qū)間，增幅進(jìn)一步下降，去年增長率是1.8%。

這也意味著今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢是逐漸萎縮，當(dāng)然這個(gè)萎縮不會(huì)在一年里面大規(guī)模萎縮百分之二三十，而是有十幾年的過程，逐步往下降，十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

總量萎縮后，中國房地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)在哪里？

過去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū);不管是大城市、中城市，還是小城市、區(qū)縣城市，到處都是房地產(chǎn)，是個(gè)全民造房運(yùn)動(dòng)的時(shí)代。

從現(xiàn)在開始到往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開花、全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì)有熱點(diǎn)。這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方。

一個(gè)是中心城市。所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如廣東除了省會(huì)城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個(gè)就是大都市圈。超級大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。

這里面有一個(gè)什么動(dòng)力呢？在中國各個(gè)省的省會(huì)城市大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”，就是這個(gè)省會(huì)城市往往占有全省土地面積的10%不到，但它的人口一般會(huì)占全省總?cè)丝诘?0%，GDP有可能占到全省的30%，不論是公共服務(wù)還是市場化服務(wù)業(yè)會(huì)占到全省總GDP的40%。

從這個(gè)意義上講，現(xiàn)在近10個(gè)跨入1000萬的國家級超級大城市，根據(jù)這些省的經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模去算，它們都有人口持續(xù)增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì)跟上去。

所以說人口在1000-2000萬中間有一批城市還會(huì)擴(kuò)張，人口過了2000萬的，這個(gè)超級大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰到天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。

大都市圈不是一個(gè)行政范圍，而是它的經(jīng)濟(jì)輻射范圍，一般會(huì)有1.5萬-2萬平方公里。大體上50公里-70公里的半徑繞一個(gè)圈就構(gòu)成大都市圈，這個(gè)大都市圈里會(huì)有一些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但是一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì)加快發(fā)展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里半徑范圍內(nèi)的城市構(gòu)成城市群。相隔太遠(yuǎn)的城市之間不構(gòu)成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構(gòu)成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會(huì)加快發(fā)展、會(huì)互動(dòng)、會(huì)資源優(yōu)化配置。

總之，盡管今后十幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)交易年度的規(guī)模不會(huì)再翻番，但在省會(huì)城市及同等級區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)仍有上漲空間。

決定房價(jià)走勢的三個(gè)因素

1998年，全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價(jià)格是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，這是東中西全國城市房屋開發(fā)每平方米的均價(jià)，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)?，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價(jià)均價(jià)1000多元，2017年到了10000元以上。沿海地區(qū)，比如北上廣深等熱點(diǎn)的一線城市房價(jià)基本上漲了8倍，有的地方甚至漲了10倍以上。

在部分一線城市，家庭收入三四十年不吃不喝也買不了一套房，房價(jià)收入比在世界來說是最高的。

過去十幾年，中國的房價(jià)跟房地產(chǎn)的開發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢，都是持續(xù)翻番的狀態(tài)。支持這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？

第一個(gè)原因就是商品的供求關(guān)系。過去十來年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過程是短缺經(jīng)濟(jì)下補(bǔ)短板的過程，所以強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價(jià)不斷往上漲，等等。

第二個(gè)原因和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國的M2從2004年開始，整整十幾年左右呈現(xiàn)兩位數(shù)增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時(shí)候，M2其實(shí)就是20多萬億。

十幾年的時(shí)間，M2翻了三番，也漲了8倍。這當(dāng)然會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)。很幸運(yùn)，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長平穩(wěn)，但房價(jià)卻飛速上漲，這也是通貨膨脹的現(xiàn)象。

第三個(gè)原因就是受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。比如美國房地產(chǎn)大漲的時(shí)候，也會(huì)拉動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)一起往上走;美國出現(xiàn)金融危機(jī)或者匯率大幅度的起伏，也會(huì)對中國市場帶來沖擊。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程，也會(huì)吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。

物價(jià)、房價(jià)是和這三個(gè)因素相關(guān)的，根據(jù)這個(gè)觀點(diǎn)預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，盡管局部還會(huì)有供不應(yīng)求，但是總體來看，供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過剩的階段。

從通貨膨脹看，我國M2已經(jīng)到了190多萬億，這兩年國家去杠桿、穩(wěn)金融已經(jīng)做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率加物價(jià)指數(shù)。這幾年的GDP增長率百分之六點(diǎn)幾，物價(jià)指數(shù)加兩個(gè)點(diǎn)，所以M2在今年1-6月份是8.5。可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價(jià)指數(shù)，保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產(chǎn)價(jià)格的增長大體上不會(huì)超過M2的增長率，也不會(huì)超過GDP的增長率，一般會(huì)小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發(fā)展過程中，城市化率還有10%的增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發(fā)展中，中國不存在土地價(jià)格大幅下跌的可能性，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒有這個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ);但也不會(huì)再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。

今后十幾年，房價(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，既不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。