■ 羽 鍵

在持續(xù)調(diào)控限制下，中國內(nèi)地房企快周轉(zhuǎn)壓力陡升。去年，有超大型企業(yè)發(fā)生了大面積質(zhì)量工程事故，究其原因，是經(jīng)營管理能力提升遠(yuǎn)滯后于其超大規(guī)模生長。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的規(guī)范運(yùn)作以及行業(yè)自律，還有一段很長的路要走。近年來，廣東開展房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)以及企業(yè)社會(huì)責(zé)任在新時(shí)期的創(chuàng)新和提升建設(shè)，現(xiàn)對(duì)有關(guān)問題有如下總結(jié)和推進(jìn)建議。

一、現(xiàn)狀：信用建設(shè)滯后于行業(yè)快速發(fā)展

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)級(jí)

按企業(yè)條件分 4個(gè)資質(zhì)等級(jí)，一級(jí)資質(zhì)最高。

特點(diǎn)：資質(zhì)等級(jí)是準(zhǔn)入資格。主要是對(duì)能力指標(biāo)的考察，沒有涉及資質(zhì)間的信用差異。

（二）各級(jí)行政機(jī)關(guān)建立的開發(fā)企業(yè)信用檔案

按“統(tǒng)一規(guī)劃、分級(jí)建設(shè)、分步實(shí)施、信息共享”原則，開展房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的分級(jí)建設(shè)和管理。

信用檔案系統(tǒng)包括：基本信息、良好行為信息、不良行為信息3部分。如北京、廣東江門等地。

優(yōu)點(diǎn)：直觀反映企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)信用；缺點(diǎn)是：指標(biāo)沒有量化，不具備可比性和綜合性，覆蓋面小、入網(wǎng)企業(yè)少，存在“不良行為記錄”寥寥無幾，“良好行為記錄”比比皆是等尷尬問題。

（三）部分省市開展的行業(yè)誠信評(píng)價(jià)

如深圳市（見《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠信評(píng)價(jià)指標(biāo)》和《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案管理》），行業(yè)誠信評(píng)價(jià)分開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師 5類，分類列舉 304項(xiàng)不良信用行為，據(jù)危害程度和行為人的主觀惡意等分 A-E五個(gè)扣分等級(jí)。在一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，發(fā)生E類情形之一的，列入嚴(yán)重失信名單；累計(jì)扣分達(dá)15分以上的，列為失信警示對(duì)象。

特點(diǎn)：與信用檔案不同，量化了每種行為，但指標(biāo)過于繁冗，缺乏系統(tǒng)性，不易操作，忽視了能力指標(biāo)。

（四）金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)級(jí)

包括企業(yè)和項(xiàng)目2個(gè)層次的指標(biāo)。

特點(diǎn)：主要關(guān)注企業(yè)按時(shí)還本付息的能力，重點(diǎn)考查財(cái)務(wù)、管理及項(xiàng)目情況等，在貸款期間監(jiān)督貸款的使用，局限于項(xiàng)目前期，對(duì)銷售和售后等信用高危環(huán)節(jié)可控性不強(qiáng)，僅反映商業(yè)信用，很少涉及社會(huì)信用。

（五）社會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的各類評(píng)獎(jiǎng)

“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”對(duì)規(guī)模大、效益佳、品牌優(yōu)的房企進(jìn)行研究，反映企業(yè)綜合實(shí)力。媒體經(jīng)常舉辦各種評(píng)獎(jiǎng)，但商業(yè)運(yùn)作太濫，容易對(duì)房地產(chǎn)正常交易產(chǎn)生不良干擾。

綜上，我國房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)現(xiàn)狀是：主體不同，出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不同，有些評(píng)級(jí)缺少系統(tǒng)性、綜合性，還未形成規(guī)范、權(quán)威、全行業(yè)適用的信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。我國對(duì)房地產(chǎn)信用從法律、規(guī)章等不同角度予以規(guī)范，但缺乏綜合的信用評(píng)價(jià)體系，去量化企業(yè)的信用水平。建立行業(yè)綜合信用評(píng)價(jià)體系，有助于探索建立企業(yè)資質(zhì)管理與信用建設(shè)相結(jié)合的新型監(jiān)管模式。

二、建立房地產(chǎn)(開發(fā)企業(yè))信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（一）各級(jí)指標(biāo)構(gòu)成

包括3個(gè)一級(jí)指標(biāo)，18個(gè)二級(jí)指標(biāo)，33個(gè)三級(jí)指標(biāo)。

一級(jí)指標(biāo)考察企業(yè)客觀信用能力、企業(yè)經(jīng)營信用能力和企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任信用情況。

企業(yè)客觀信用能力包含6個(gè)二級(jí)指標(biāo)、6個(gè)三級(jí)指標(biāo)；企業(yè)經(jīng)營信用情況包含4個(gè)二級(jí)指標(biāo)、12個(gè)三級(jí)指標(biāo)；企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任信用情況包含 8個(gè)二級(jí)指標(biāo)，15個(gè)三級(jí)指標(biāo)。

房地產(chǎn)（開發(fā)企業(yè)/項(xiàng)目）信用評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)成

（二）各指標(biāo)設(shè)置分析

首先，指標(biāo)設(shè)置與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定掛鉤。開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)與資質(zhì)評(píng)定在目的、程序等有明顯差異，資質(zhì)評(píng)定是行業(yè)發(fā)展特定時(shí)期產(chǎn)物，當(dāng)前有其必要性。但從長遠(yuǎn)看，隨著行業(yè)走向成熟，資質(zhì)評(píng)定的效用逐漸降低，最終會(huì)被信用評(píng)價(jià)取代，這也符合國際慣例。廣東指標(biāo)體系以發(fā)展的眼光建立的指標(biāo)包含了全部資質(zhì)評(píng)定指標(biāo)。

其次，緊密結(jié)合開發(fā)流程及特點(diǎn)，注重各階段的合法性和規(guī)范性。房地產(chǎn)開發(fā)與其他工業(yè)企業(yè)顯著不同，開發(fā)周期長，產(chǎn)品異質(zhì)，品牌效用低，以開發(fā)環(huán)節(jié)為評(píng)價(jià)經(jīng)營信用的切入點(diǎn)，更具有針對(duì)性和邏輯性。

第三，將社會(huì)責(zé)任納入信用評(píng)價(jià)，更注重社會(huì)效益。

第四，考慮到行業(yè)發(fā)展的不均衡，既有中海、萬科、恒大等集團(tuán)企業(yè)，也有單獨(dú)的項(xiàng)目公司，企業(yè)懸殊的規(guī)模不能適用一套萬能的指標(biāo)體系。初期，評(píng)價(jià)對(duì)象設(shè)定為獨(dú)立法人的開發(fā)企業(yè)，或各地區(qū)分公司，如廣東恒大、廣州萬科等。

第五，為解決因項(xiàng)目周期與財(cái)務(wù)周期不匹配造成的財(cái)務(wù)指標(biāo)不具備可比性，擬采用3年為周期評(píng)價(jià)。

第六，根據(jù)廣東行業(yè)發(fā)展和企業(yè)特點(diǎn)，設(shè)置加分項(xiàng)。

（三）信用評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

由三部分組成，包括：一票否決項(xiàng)、綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)和加分項(xiàng)。參評(píng)企業(yè)若存在一票否決指標(biāo)中的某一項(xiàng)，直接列入黑名單；若不存在，則進(jìn)入綜合評(píng)價(jià)；采用打分法，借鑒國際通用信用等級(jí)設(shè)置，確定信用等級(jí)。

三、行業(yè)初創(chuàng)發(fā)展階段的缺陷及風(fēng)險(xiǎn)分析

在廣東地區(qū)考評(píng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房企負(fù)債率往往達(dá)到80%～90%，甚至更高。萬科是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的現(xiàn)金流最健康的企業(yè)，但近年來因轉(zhuǎn)型多元化拓展以及合作模式，分薄了利潤，負(fù)債也達(dá)到了80%以上。這正是現(xiàn)今行業(yè)的一個(gè)縮影。

相對(duì)于其他行業(yè)平均50%～60%的負(fù)債率，第三方信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)提出，內(nèi)房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，行業(yè)存在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其體現(xiàn)在房企區(qū)域公司新成立，啟動(dòng)運(yùn)作的前三五年。

與其他行業(yè)最大不同的是，考評(píng)房企的經(jīng)濟(jì)績效和成長能力，關(guān)鍵在土地儲(chǔ)備的區(qū)位和獲得成本，這決定了其可持續(xù)發(fā)展后勁。房地產(chǎn)市場(chǎng)化始于21世紀(jì)初取消房改后，整體行業(yè)還處于初創(chuàng)發(fā)展和快速積累階段；反觀港資老牌房企，經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，已處于成熟穩(wěn)定期，資產(chǎn)負(fù)債率低于40%，不過其發(fā)展速度和規(guī)模增長也低。資產(chǎn)負(fù)債率偏高，精細(xì)化運(yùn)作、經(jīng)營管理水平有待提高，這是行業(yè)發(fā)展階段使然。

近10多年房地產(chǎn)調(diào)控之始，中國民生銀行房地產(chǎn)金融中心曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，認(rèn)為相對(duì)于其他傳統(tǒng)行業(yè)普遍低于10%的利潤率，加上還有不動(dòng)產(chǎn)作抵押，投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)反而低于其他行業(yè)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城市化以及貨幣超發(fā)等，房價(jià)地價(jià)處于快速上升軌道，很大程度掩蓋了本身粗放發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。所以，行業(yè)負(fù)債率偏高的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該結(jié)合行業(yè)發(fā)展階段特點(diǎn)去衡量。通常銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)“資產(chǎn)負(fù)債率”超過70%的就不放貸，但現(xiàn)時(shí)對(duì)房企的考量不會(huì)采取“一刀切”方式。

四、深化成果應(yīng)用，打造綠色融資平臺(tái)

首先，近年我國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和審計(jì)制度（財(cái)務(wù)報(bào)表和基礎(chǔ)審計(jì)）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步與國際接軌，考評(píng)中引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，有利于與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，最終實(shí)現(xiàn)信用評(píng)價(jià)結(jié)果在企業(yè)上市、發(fā)債、融資上的通用和權(quán)威性；自改革開放以來，房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化，我國一直沒有一套專門針對(duì)房企的財(cái)務(wù)稅收法規(guī)，目前政府有關(guān)部門往往只是套用建筑企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)去做，故企業(yè)內(nèi)控還有許多待優(yōu)化的空間；結(jié)合考評(píng)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行診斷，將大大提升企業(yè)參與的積極性。

針對(duì)行業(yè)發(fā)展階段特點(diǎn)和需要，為率先通過信用評(píng)價(jià)和企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)或項(xiàng)目，提供綠色融資幫助，搭建行業(yè)綠色融資平臺(tái)。

廣東省是綠色金融改革試點(diǎn)之一，2017年根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定廣州花都率先開展綠色金融改革創(chuàng)新試點(diǎn)。2018年，償試與廣州市綠色金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)花都分行合作，與廣東率先參與企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)、履責(zé)表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)和項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，優(yōu)秀企業(yè)和項(xiàng)目優(yōu)先入庫，提供綠債發(fā)行、綠色信貸支持、基金投資、上市融資等服務(wù)。恒大、碧桂園、萬科、方圓、方直、宇宏等六家房企率先簽置戰(zhàn)略合作協(xié)議，珠江實(shí)業(yè)、越秀、美林等隨后也就綠色融資開展了實(shí)質(zhì)性合作。

今年5月17日，香港聯(lián)交所發(fā)布新指引，對(duì)上市公司ESG（社會(huì)責(zé)任報(bào)告）要求提升，主要是環(huán)境類指標(biāo)等強(qiáng)制性披露要求，供應(yīng)鏈管理新增兩項(xiàng)指標(biāo)，上市公司有必要建立針對(duì)供應(yīng)鏈的環(huán)境和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，制定綠色采購政策。隨后，香港聯(lián)交所及金管局宣布，將大力推動(dòng)綠色金融并落實(shí)資金計(jì)劃，支持綠色項(xiàng)目融資并推進(jìn)綠色融資認(rèn)證機(jī)制。這正好與提升環(huán)境類的指標(biāo)要求同向。

建議項(xiàng)目評(píng)價(jià)可簡(jiǎn)化，適用綠色標(biāo)準(zhǔn)。2018年，廣州市綠色金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)花都分行為保利100層綠色金融大廈發(fā)放10億元低息綠債并成功營銷，取得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

在我國大幅收緊開發(fā)貸之下，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)和項(xiàng)目，拓展非銀融資特別是非銀行直接融資，可解行業(yè)階段性發(fā)展之憂。下一步，可應(yīng)國際和香港聯(lián)交所以及國資委對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)提升的方向和要求，進(jìn)一步完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，與綠色融資審批價(jià)標(biāo)準(zhǔn)做好對(duì)接。