何銳

物業(yè)企業(yè)日常管理工作中電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)工作是很重要的一個環(huán)節(jié)，電氣設(shè)備的維護及保養(yǎng)與否與小區(qū)的正常運行掛鉤，并且小區(qū)的管理對于物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理來說很重要。在這個基礎(chǔ)上，這篇文章就物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的重要性展開論述，深度研究如何對電氣設(shè)備進行維護及保養(yǎng)，得出的結(jié)果可以為物業(yè)管理工作提供意見。

物業(yè)管理;電氣設(shè)備;維護及保養(yǎng)

人們的生活水平與社會經(jīng)濟水平和城市化進成正比提升，用電量也隨之提高，更加要求電氣設(shè)備能夠正常運行。在社會經(jīng)濟發(fā)展中，物業(yè)特別是現(xiàn)代化城市的物業(yè)處于極為重要的位置，其涵蓋范圍極廣，其中包括社會機關(guān)辦公樓以及各家各戶，事關(guān)民生，社會的發(fā)展使房屋物業(yè)的用電量不斷增加，由此要求電氣設(shè)施能夠保證安全并且正常運行，樓宇電氣智能化程度的提高，現(xiàn)代化產(chǎn)品的更新?lián)Q代要求房屋物業(yè)的電氣設(shè)備管理水平提升到新的層次，維修技術(shù)更要得到提高，物業(yè)管理部門要保證能夠及時高效的管理和維修電氣設(shè)備，不能夠馬虎大意。

不斷提高的物業(yè)企業(yè)的管理水平加上不斷增強的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)意識讓人們對電氣設(shè)備的依賴和要求變得更高，這就需要物業(yè)企業(yè)做好有關(guān)電氣設(shè)備的工作，只有物業(yè)管理水平得到提高，物業(yè)企業(yè)才能夠更好的發(fā)展，這樣才能保證人們生活在一個更加良好的生活環(huán)境里。因此，本文列舉了物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的重要性的三個表現(xiàn)：

11有利于降低安全事故發(fā)生頻率

新時代新氣象，和諧安全社區(qū)的建立需要人們攜手共同建造。事實上在物業(yè)的管理中，電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作顯得非常重要，它的存在讓電氣設(shè)備能夠正常運行，它還保證電氣設(shè)備的技術(shù)性和安全性的提升，這樣使安全事故發(fā)生的幾率變小，更加有利于建立一個和諧穩(wěn)定的社區(qū)。

1.2有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

物業(yè)企業(yè)在進行物業(yè)管理時，電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作是其在管理中的很重要的環(huán)節(jié)，同時物業(yè)管理的質(zhì)量還與對于電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作的質(zhì)量惜惜相關(guān)，并且企業(yè)的社會地位和企業(yè)競爭力還依靠著物業(yè)管理的質(zhì)量。由此可見，物業(yè)企業(yè)要想有很高的聲譽力和良好的形象，必須要保證高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作，只有這樣，物業(yè)企業(yè)才能更加穩(wěn)定的發(fā)展，才能有良好的基礎(chǔ)。

1.3有利于提升資金利用水平

對于物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理這項工作來說，高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作必不可少，只有這樣，資源的浪費才能夠有效的減少，物業(yè)企業(yè)資金才能更好的利用，物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平才能有一個大幅度的提升。這樣的理由是：電氣設(shè)備的壽命會因為高效的電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)工作而得到延長，電氣設(shè)備維護及保養(yǎng)的周期也會有一定程度上的縮短，在一定程度上，這樣做讓設(shè)備維修的費用有了一定的節(jié)省，而且正是電氣設(shè)備能夠成功運行，所以減少了停工情況的發(fā)生，由此帶來的損失也減小了。在效益上來看，物業(yè)企業(yè)充分利用的企業(yè)資金可以為其帶來更多的經(jīng)濟方面的效益。

電梯的一般性保養(yǎng)和檢查，最好每天都檢查一遍，保證電梯時刻處于安全運行的狀態(tài)，檢查的主要內(nèi)容包含：電梯轎廂運行有無抖動現(xiàn)象、平層是否平穩(wěn)，主要設(shè)備是否處于正常狀態(tài)，應(yīng)急電話是否處于暢通，電梯設(shè)備間內(nèi)是否有異響、異味，樓層按鈕是否正常。在電梯的保養(yǎng)中，一般從以下幾個方面展開：

2.1制動器

在電梯的運行過程中，制動器的制動性能具有至關(guān)重要的作用，決定著乘坐者的生命安全，因此要加強對電梯制動器的檢查。制動器的緊張力度應(yīng)處于適宜范圍，制動片的磨損程度也要重點關(guān)注，一旦制動閘瓦可以正常使用的面積小于3/4時，就應(yīng)該對其進行更換處理。

2.2曳引輪檢查

在檢查曳引輪時，如若繩槽磨損嚴重，出現(xiàn)槽型改變或布局云下陷的現(xiàn)象，必須對其進行更換或修理。

2.3曳引鋼絲繩檢查

現(xiàn)階段，有些工作人員為了增加潤滑，經(jīng)常往電梯鋼絲繩上涂抹黃油，這種做法是不可取的，經(jīng)過黃油潤滑的鋼絲繩表面的摩擦力會減小，甚至引發(fā)嚴重的安全事故。在保養(yǎng)鋼絲繩的過程中，我們要清楚表面的砂粒和油污等，確保其表面張力處于平衡狀態(tài)。

2.4層門的檢查

根據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，電梯的事故和故障85%都是出在門系統(tǒng)上面，日常保養(yǎng)中要加強對其進行調(diào)整和檢查。在電梯的運行中，電梯層門和轎門電氣聯(lián)鎖的好壞影響電梯的安全運行。使用靈活可靠的電氣節(jié)點可以確保電梯的安全運行，門的間隙必須達到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（貨梯間隙為1～8mm，客梯間隙為1～6mm）。確保層門緊急開鎖裝置正常工作，開完鎖后可以自動復(fù)位。對層門和門刀間隙（5-10mm）之間的間隙進行調(diào)整和檢查，確保門鎖滾輪嚙合與門刀深度為5-10mm。

2.5限速裝置的檢查

電梯在運行一段時間后，限速器會出現(xiàn)遲緩的狀況。在對電梯進行日常檢測中，要加大對限速器的檢測頻率，使其隨時處于靈活運行的工作狀態(tài)，除此之外，在長期調(diào)整使用限速器時，會逐漸拉伸鋼絲繩，一旦出現(xiàn)這種現(xiàn)象，必須及時對其進行調(diào)整處理，調(diào)整為正常的工作長度。一旦發(fā)生故障，必須立即送到生產(chǎn)廠家進行維修處理。

2.6導(dǎo)軌的檢查

在檢查導(dǎo)軌時，要確?；瑒訉?dǎo)靴的導(dǎo)軌工作面有潤滑油進行潤滑。

2.7緩沖器的檢查

在檢查緩沖器時，要保證其處于可靠的固定位置，并對緩沖器做相應(yīng)的防塵處理。

2.8對重部分的檢查

在對重導(dǎo)靴潤滑情況進行檢查時，要重點檢查輪軸的潤滑情況和反繩輪磨損程度。固定好對重裝置的導(dǎo)靴，確保導(dǎo)靴處于完好狀態(tài)，在轎頂用手來回推拉整個對重架，磨損情況較重則需要做間隙調(diào)整或直接更換靴襯。對重架以及對重塊，補償鏈應(yīng)固定可靠。檢查繩頭螺絲應(yīng)緊固可靠無松動現(xiàn)象，繩頭開口銷不得缺失。

2.9電器設(shè)備的檢查

在日常保養(yǎng)中，要經(jīng)常擦拭電器設(shè)備，清除設(shè)備上的灰塵，適當(dāng)產(chǎn)生靜電。檢查變壓器、電動機是否存在過熱的現(xiàn)象，線路及電器是否良好，電壓值是否正常。

3.1中央空調(diào)維修保養(yǎng)分類

（1）檢查性維護保養(yǎng)

在中央空調(diào)運行一段時間后，可能會出現(xiàn)一些小問題，我們就要定期對中央空調(diào)進行檢查，及時處理空調(diào)運行中存在的問題。

（2）預(yù)防性維護保養(yǎng)：

一般而言，在購買中央空調(diào)時，生產(chǎn)廠家會提供一些預(yù)防性維護保養(yǎng)的措施和方法，我們要根據(jù)這些措施，對中央空調(diào)進行預(yù)防性保養(yǎng)，與此同時，還要定期對換熱器銅管及相關(guān)設(shè)備進行清洗和干燥，確保系統(tǒng)時刻處于高速運行狀態(tài)。

3.2中央空調(diào)系統(tǒng)日常維護保養(yǎng)內(nèi)容

（1）在保養(yǎng)中央空調(diào)時，要保證電器開關(guān)接觸良好，空調(diào)的正常工作與電源開關(guān)部分的接觸性能息息相關(guān)，因此日常保養(yǎng)要注意對其進行檢查。一旦發(fā)現(xiàn)電源接觸部分的溫度太高，就要及時采取針對性的策略，保證空調(diào)的正常運轉(zhuǎn)。

（2）在對空調(diào)的水系統(tǒng)進行保養(yǎng)時，往往可以從以下幾個方面著手，在對中央空調(diào)進行日常維護保養(yǎng)時，水系統(tǒng)不能被水污染，尤其是鐵離子不能進入到樹脂罐內(nèi)，確保電壓處于穩(wěn)定狀態(tài)，因為水系統(tǒng)的平衡與穩(wěn)定和電壓的狀態(tài)息息相關(guān)。除此之外，還要使用鹽水浸泡樹脂，提升樹脂的性能。

（3）要定期清洗空調(diào)的過濾網(wǎng)，尤其是風(fēng)管系統(tǒng)和水系統(tǒng)，必須及時進行清洗和檢查。風(fēng)管系統(tǒng)和水系統(tǒng)在工作過程中，經(jīng)常會堆積灰塵，如若環(huán)境中灰塵較多，則更應(yīng)該加大清洗的頻率，維持空調(diào)運行狀態(tài)。

（4）我們要定期清洗空調(diào)的蒸發(fā)器盤管和冷凝器，在清洗時，一般沿著特定的方向進行洗刷，保證清洗的效果。除此之外，在清洗過程中，保證毛刷處于垂直位置，不能沿水平清洗，因為可能會損壞盤管的肋片。

（5）在對中央空調(diào)進行長時間停機處理后，必須全面清理中央空調(diào)，方能重新開機使用。清洗工序完成后，讓空調(diào)空轉(zhuǎn)3小時左右，保證內(nèi)部充分干燥，然后再投入到正常使用。

綜上所述，物業(yè)電氣設(shè)備的維護和保養(yǎng)已經(jīng)構(gòu)成了一個完整的體系，維護檢修工作不能松懈。管理工作也要加大力度，環(huán)環(huán)相扣，每一個環(huán)節(jié)也顯得極為重要，要想保證電氣設(shè)備的正常運行，各項工作也要有個全面的安排。

[1]任虔英.物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在建筑設(shè)備管理系統(tǒng)中的應(yīng)用研究[D].長安大學(xué)，2017.

[2]范青.呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué)，2018.