徐玉妮

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，日趨成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，所取得的成就也舉世矚目——大大改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)等方面的作用尤為明顯。但是，事物的發(fā)展都是兩面性的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)也產(chǎn)生了諸多社會(huì)問(wèn)題。本文將對(duì)以上保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：保障性住房；房地產(chǎn)市場(chǎng)；措施建議

保障性住房對(duì)于民生工程具有關(guān)鍵重要意義，使得人人有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步。另外，保障性住房對(duì)于全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防過(guò)度泡沫化具有十分重要意義。

一、 我國(guó)保障性住房的發(fā)展

保障性住房制度是一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障制度的重要組成部分，指的是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府要實(shí)施一些特殊的幫助單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不僅是實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)，更是為了改善中低收入居民的住房條件，調(diào)整住宅市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定。當(dāng)前，我國(guó)保障性住房制度體系主要包括廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、兩限房制度、公租房制度以及住房公積金制度。保障性住房制度的建立，不僅能夠在政策上對(duì)低收入住房困難群體實(shí)施特殊性保護(hù)，也有利于對(duì)中低收入家庭來(lái)實(shí)施普遍性住房保障。并且從政策角度加大了保障性住房的供給，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀，遏制宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的惡性趨勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、 保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、 保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響。

（1） 有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。雖然我國(guó)的住房供應(yīng)量較大，但是我國(guó)人口比較多，且房?jī)r(jià)始終維持在一個(gè)較高的水平，占比例較大的中低產(chǎn)階層根本就沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房。保障性住房在政府的主導(dǎo)下，能夠?yàn)槠胀癖娞峁┵|(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房，形成保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的境況。現(xiàn)有情況下，降低商品房的供應(yīng)，提高保障性住房的建設(shè)，將有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。

（2） 有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。隨著近來(lái)年金融危機(jī)的影響，許多行業(yè)都面臨著經(jīng)營(yíng)的困境，大量的資金紛紛的抽調(diào)出來(lái)進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。這使本來(lái)就過(guò)于“熱”的房地產(chǎn)領(lǐng)域雪上加霜，其房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)資金的投入能夠一定程度上抑制對(duì)商品房的投入，使房地產(chǎn)投資于穩(wěn)定的增長(zhǎng)狀態(tài)。

（3） 保障房大量興建，可以規(guī)避貨幣政策周期轉(zhuǎn)換引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前央行己將銀行存款準(zhǔn)備金率提高至20%的歷史最高水平，存款利率也是歷史新高，由于全年的612增速目標(biāo)定為17%，可以說(shuō)繼續(xù)加息、加存款金率的空間不大。但是中國(guó)前兩年印鈔鋪開(kāi)的攤子太大，仍會(huì)有很多爛尾樓出現(xiàn)。保障房的適時(shí)興建，提前規(guī)避了因?yàn)樨泿耪咧芷谵D(zhuǎn)換引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，將民眾從房奴中解脫出來(lái)，起到刺激內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、利于開(kāi)征房產(chǎn)稅的作用。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，將為地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政提供了稅源的支撐，進(jìn)一步促進(jìn)土地價(jià)格下降，促進(jìn)資金流轉(zhuǎn)發(fā)展高科技、大消費(fèi)等服務(wù)行業(yè)。

2、 保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響。

（1） 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。保障性住房政策的出臺(tái)一方面將質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房推向了市場(chǎng)，加大了市場(chǎng)中住房的供應(yīng)，這將不可避免的影響到商品房市場(chǎng)的需求；另一方面保障性住房政策使許多購(gòu)房者產(chǎn)生了這樣一種心理，即隨著保障性住房投入市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格一定會(huì)有所下降，這也影響了潛在的客戶對(duì)商品房的需求。總體上，保障性住房將會(huì)整體上縮小市場(chǎng)上住房特別是商品性住房的供應(yīng)。

（2） 保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。如前所述，保障性住房的建設(shè)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，雖然保障性住房與商品房在客戶群方面還是存在一定的差別，但是從前文可知，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不可避免的。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也能證明以上論斷。保障性住房對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有積極作用也有消極作用，我們?nèi)绾谓档捅Ｕ闲宰》繉?duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響，充分的發(fā)揮其建設(shè)性作用是我們要關(guān)注的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為這一方面取決于黨和政府的決策，另一方面取決于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性發(fā)展。

三、 完善我國(guó)保障性住房制度的相關(guān)建議

1、 強(qiáng)化政府對(duì)保障性住房的管理。各級(jí)政府都要充分認(rèn)識(shí)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障的責(zé)任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進(jìn)一步通過(guò)相關(guān)政策措施強(qiáng)化城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題中的責(zé)任，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展，增加保障性住房的有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

2、 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)分。對(duì)于住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，近年來(lái)我國(guó)的階層分化越來(lái)越明顯，這一趨勢(shì)雖然會(huì)在以后慢慢的撲以消除，但是在短期內(nèi)仍然是國(guó)情之一。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢(shì)。住房的需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及環(huán)境質(zhì)量，要求有最基本的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過(guò)住房來(lái)反映個(gè)人的生活和文化品位。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。

3、 加大保障性住房建設(shè)。各級(jí)政府要明確自己對(duì)于保障性住房建設(shè)的任務(wù)目標(biāo)。要在最初環(huán)節(jié)就提高住房建設(shè)項(xiàng)目的審批效率特別是要加快對(duì)保障性住房和普通商品住房的用地、規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)等審批速度。同時(shí)要督促并加快所有保障性住房建設(shè)任務(wù)的完成，特別是一些續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)。并且各級(jí)政府要加大保障性住房的相關(guān)資金支持力度，切實(shí)為所需項(xiàng)目提供建設(shè)資金，及時(shí)足額到位，保障住房建設(shè)。

4、 強(qiáng)化政府對(duì)保障性住房的管理。各級(jí)政府都要充分認(rèn)識(shí)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障的責(zé)任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進(jìn)一步通過(guò)相關(guān)政策措施強(qiáng)化城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題中的責(zé)任，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展，增加保障性住房的有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

在注重保障性住房建設(shè)的同時(shí)，也要重視保障性住房與商品住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。積極發(fā)揮政府和市場(chǎng)這“兩只手”的雙重作用，引導(dǎo)住房理性消費(fèi)，增強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控力度，加快保障性住房建設(shè)，改革并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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（作者單位：山東省臨沂市住房保障中心）