劉祥 王永剛

摘要：我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)最近幾年發(fā)展非常迅速，使我國人們的生活水平和生活質(zhì)量不斷提高。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展背景下，服務(wù)行業(yè)迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)企業(yè)也因此實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)就是其中的典型代表。不過，面對新的時(shí)代發(fā)展要求，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對于成本管理的重視，加上傳統(tǒng)經(jīng)營理念及經(jīng)營模式的影響，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本始終無法下降，經(jīng)濟(jì)效益也因此受到了很大影響。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);成本核算與管理

引言

隨著人們生活水平的不斷提高，對于居住環(huán)境和居住要求也是與日俱增。物業(yè)企業(yè)作為派生企業(yè)要想可持續(xù)地發(fā)展，需要重視提升其核算業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)其內(nèi)部管理，以此提升自己的競爭優(yōu)勢。物業(yè)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的一類附屬服務(wù)，隨著市場競爭同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，物業(yè)企業(yè)只有重視企業(yè)的成本管理，加強(qiáng)成本核算，才能在合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的經(jīng)營成本，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)資源的優(yōu)化配置。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算存在問題分析

（一）基礎(chǔ)設(shè)施管理不善

在我國，物理管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，受當(dāng)時(shí)社會(huì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度非?？?，但是相應(yīng)的，小區(qū)內(nèi)部配套的基礎(chǔ)設(shè)施并沒有能夠與之相匹配，影響了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果。同時(shí)，由于工藝技術(shù)、施工速度等因素的影響，早期小區(qū)工程建設(shè)周期相對較短，從而建設(shè)項(xiàng)目在使用過程中存在很多質(zhì)量問題，導(dǎo)致了后期維修費(fèi)用的增加，而這些問題在業(yè)主入住后，都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，造成其管理成本的增加，如果企業(yè)無法有效應(yīng)對，就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營困難的現(xiàn)象，雖然可以通過提高物業(yè)費(fèi)用的方式來保障自身的正常運(yùn)營，但是這樣顯然會(huì)激化企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾沖突。

（二）成本管理人員專業(yè)能力和素養(yǎng)偏低

如今企業(yè)的管理越來越趨于專業(yè)化管理，這是由于我國對經(jīng)濟(jì)體制不斷完善以及企業(yè)發(fā)展需要決定的，就當(dāng)前部分物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人才構(gòu)成分析來看，其專業(yè)化的財(cái)務(wù)人才相對缺乏，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員中高學(xué)歷的人才相對偏少，中低學(xué)歷的人員占比較大，人才體系不完善是導(dǎo)致企業(yè)成本管理各效率不佳的重要原因。部分企業(yè)對人才的重視度不夠，片面的人才降低成本就是成本控制和管理，認(rèn)為企業(yè)人才建設(shè)只會(huì)加大成本投入，這種看法是片面的，沒有認(rèn)識到重視人才建設(shè)的積極意義。

（三）管理模式簡單

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國企業(yè)體制改革逐漸向著各個(gè)行業(yè)延伸，不過在服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)的非常緩慢，物業(yè)管理企業(yè)采用的多是簡單粗放的經(jīng)營管理模式，因此普遍存在技術(shù)含量不夠、信息化程度不高、人力資源消耗巨大的問題，導(dǎo)致了人力物力投入的增大。而從外部環(huán)境分析，勞動(dòng)力市場中的人力成本呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，簡單粗放的管理模式很難實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，也給物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展造成的阻礙。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本控制強(qiáng)化策略

（一）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

一是物業(yè)管理企業(yè)要參與到小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，提前進(jìn)入角色。在小區(qū)建設(shè)前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該參與其中，充分考慮業(yè)主存在的客觀需求，對后期的物業(yè)管理成本進(jìn)行綜合考慮，提前發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并對其進(jìn)行解決，一定要避免將問題遺留到后期管理階段的現(xiàn)象，以盡可能規(guī)避額外的成本支出。二是應(yīng)該對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行持續(xù)完善。物業(yè)維修人員應(yīng)該定期就小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，對一些潛在隱患進(jìn)行提前處理，因?yàn)槿绻麊栴}爆發(fā)，維修工程量和維修費(fèi)用都會(huì)增加。三是應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好相應(yīng)的宣傳教育。應(yīng)該明確，小區(qū)設(shè)施的維護(hù)是每一個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好宣傳工作，爭取得到每一位業(yè)主的理解和支持，確保其都能夠自覺參與到基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)中，減少設(shè)施損壞的現(xiàn)象。

（二）注重提升企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)

如今物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)也在逐漸增多，使成本管理和核算的難度增加，為了進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)企業(yè)的成本管理，企業(yè)需要認(rèn)識到人才在加強(qiáng)成本管理過程中的重要性。企業(yè)重視內(nèi)部成本管理機(jī)制的構(gòu)建，可以提升管理的科學(xué)性和規(guī)范性，通過專業(yè)的成本管理人員的指導(dǎo)，可以將物業(yè)企業(yè)的成本管理制度化、細(xì)化，如此可以使成本管理更具有操作性。作為一個(gè)合格的成本管理人才，一是要具備專業(yè)的成本管理知識，如要對會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理理論知識有全面的理解，同時(shí)要具備較強(qiáng)的靈活應(yīng)變能力，只有這樣才能在企業(yè)復(fù)雜多變的市場環(huán)境中為企業(yè)加強(qiáng)成本管理提出預(yù)見性的指導(dǎo);二是作為成本管理人才，較高的職業(yè)素養(yǎng)也是其能力的一部分，只有具備一定的職業(yè)素養(yǎng)，才能在工作中按要求履行成本管理的各項(xiàng)工作。企業(yè)應(yīng)重視對內(nèi)部成本管理人員的培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)要結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況，將成本管理理論與實(shí)踐相結(jié)合;三是企業(yè)可以重視選拔優(yōu)秀的外部成本管理人才，完善物業(yè)企業(yè)的人才機(jī)制，是提升企業(yè)管理和成本核算的重要保障。

（三）優(yōu)化成本核算方式

物業(yè)管理企業(yè)在落實(shí)成本核算工作時(shí)，所采用的成本核算方式需要立足于企業(yè)真實(shí)狀況，同時(shí)從企業(yè)運(yùn)營發(fā)展角度入手。在進(jìn)行核算方式選擇的過程中，物業(yè)管理企業(yè)不可以僅局限于一種核算方式，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)當(dāng)前所處的運(yùn)營環(huán)境以及發(fā)展趨勢，采用多種核算融合的方式，讓成本核算方式更具合理性和操作性，以此迎合當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)管理需求。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)在選擇成本核算方式以后，需要對物業(yè)管理企業(yè)成本核算主體進(jìn)行明確和探究，同時(shí)結(jié)合各個(gè)核算主體實(shí)際狀況和需求，進(jìn)行適當(dāng)修整和完善。

（四）重視成本控制業(yè)績評價(jià)

物業(yè)企業(yè)成本控制業(yè)績評價(jià)應(yīng)建立在財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)之上，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理，采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對運(yùn)營期間所發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行綜合評判。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)思想，結(jié)合實(shí)際成本費(fèi)用發(fā)生情況，制定關(guān)鍵績效評價(jià)指標(biāo)體系，并對項(xiàng)目經(jīng)理、主管、班長等管理人員進(jìn)行考核。

結(jié)語

而言之，物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)中一個(gè)非常重要的新生力量，其在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，在未來必將成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

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（作者單位：成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院）