顏桂芝

案? ? 情

2012年10月，張某購買了甲公司開發(fā)的一套商品房，并于2015年6月領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。

2016年1月，甲公司開發(fā)的該小區(qū)商品房全部銷售完畢后，市國土資源局注銷了該公司取得的國有土地使用權(quán)證，并在登記材料中注明“原證收回注銷”。

2017年12月，張某向市國土資源局提交申請，申請查詢甲公司取得國有土地使用權(quán)證土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。市國土資源局作出不予查詢告知書，告知張某申請查詢的國有土地使用權(quán)證權(quán)利人為甲公司，對張某申請內(nèi)容不予查詢。張某對該告知書不服，向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議。

分? ? 歧

對張某作為購房人，是否可以查詢不動產(chǎn)登記全部資料，張某可否查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表，有兩種分歧意見：

第一種意見認(rèn)為，張某是不動產(chǎn)利害關(guān)系人，只能查詢不動產(chǎn)自然狀況，不能查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。第二種意見認(rèn)為，張某在本案中已屬于不動產(chǎn)權(quán)利人，可以查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。

評? ? 析

筆者同意第二種意見。

要點(diǎn)一：本案中張某屬于不動產(chǎn)權(quán)利人

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條的規(guī)定，一般而言，因不動產(chǎn)交易購買商品房的購房人在簽訂購房合同時，尚未取得所購房屋的房屋所有權(quán)證，屬于不動產(chǎn)利害關(guān)系人。張某申請查詢其所購房屋涉及土地的原土地使用權(quán)人雖然為甲公司，但在甲公司取得的國有土地使用權(quán)證被注銷后，甲公司已不是本案所涉不動產(chǎn)權(quán)利人。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住房、經(jīng)營性用房專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。本案中，張某購買本案所涉房屋并于2015年6月取得房屋所有權(quán)證后，根據(jù)上述規(guī)定及“房地相隨”原則，張某即對其住房專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，因此，張某在本案中已屬于不動產(chǎn)權(quán)利人。

要點(diǎn)二：不動產(chǎn)權(quán)利人可以查詢不動產(chǎn)登記原始資料

第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。但《不動產(chǎn)登記暫行條例》并未明確規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料的具體內(nèi)容和范圍，對此，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，不動產(chǎn)登記資料包括：不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果;不動產(chǎn)登記原始資料：包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料;第九十七條規(guī)定，國家實(shí)行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度。權(quán)利人、利害關(guān)系人按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請。權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等自然狀況。

根據(jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人和不動產(chǎn)利害關(guān)系人可以查詢的不動產(chǎn)登記資料內(nèi)容和范圍各不相同。不動產(chǎn)權(quán)利人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，該不動產(chǎn)登記資料既包括不動產(chǎn)登記簿等記載的不動產(chǎn)登記結(jié)果，也包括不動產(chǎn)登記原始資料。利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。

本案中，張某購買甲公司開發(fā)修建的商品房并取得房屋所有權(quán)證后，已屬于不動產(chǎn)權(quán)利人，其依照上述規(guī)定，可以依法申請查詢不動產(chǎn)登記原始資料。因此，張某申請查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表，符合上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許張某予以查詢。 （摘自《中國自然資源報》）