蔣毅

摘?要：房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的一項(xiàng)重要工作，在企業(yè)核算中占據(jù)著重要位置，做好項(xiàng)目成本核算工作對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分析和控制項(xiàng)目成本，提高財(cái)務(wù)管理水平具有非常重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本對(duì)象;設(shè)置項(xiàng)目;成本核算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本構(gòu)成及其核算過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本計(jì)算是依據(jù)不同的成本對(duì)象將成本費(fèi)用計(jì)入不同的開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)成本一般分為土地取得成本（或土地開(kāi)發(fā)成本，包括土地出讓金、）、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套費(fèi)用、期間費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）等類型，期間費(fèi)用一般包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本核算主要分為以下五個(gè)步驟：一是各部門(mén)為財(cái)務(wù)人員提供成本核算資料，完成工程任務(wù)交接;二是結(jié)合企業(yè)的成本管理特點(diǎn)確定成本核算對(duì)象，并設(shè)置相應(yīng)的成本核算一級(jí)科目以及明細(xì)科目分類;三是進(jìn)行成本分配核算，費(fèi)用分配類別包括工程費(fèi)用和公共費(fèi)用兩類;四是對(duì)企業(yè)的所有成本進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì);五是對(duì)成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，并以此為依據(jù)為企業(yè)的管理者提供成本決策依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算對(duì)象問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引更多購(gòu)房客戶，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，受制于市場(chǎng)形勢(shì)、銷售對(duì)象的差異化需求、配套服務(wù)設(shè)施需求等因素，通常以分期開(kāi)發(fā)的形式開(kāi)展項(xiàng)目活動(dòng)，在一定程度上加大了企業(yè)的成本核算難度。再加上當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未對(duì)成本核算對(duì)象做出詳細(xì)規(guī)定，如分期開(kāi)發(fā)土地成本核算、商業(yè)用房土地成本分?jǐn)偤怂?、商業(yè)用房建筑成本分?jǐn)偤怂?、車?kù)成本核算、配套設(shè)施成本核算等均缺乏明確的核算依據(jù)。

（二）成本費(fèi)用歸集問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用歸集有以下兩種情況：第一，對(duì)于能夠確認(rèn)企業(yè)的成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本，將其直接計(jì)入該成本對(duì)象的明細(xì)科目賬戶，這種開(kāi)發(fā)成本大多屬于企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的直接費(fèi)用，因此將其納入產(chǎn)品成本范圍;第二，對(duì)于無(wú)法區(qū)分成本核算對(duì)象，如果該項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本涉及多重產(chǎn)品或多個(gè)流程，則將其先計(jì)入公共費(fèi)用，按照過(guò)渡性成本項(xiàng)目歸集，歸集過(guò)程要滿足一定的成本原則，以便后期進(jìn)行成本分配。

（三）成本虛增問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算涉及的費(fèi)用類型較多，核算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，因此可能出現(xiàn)費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，產(chǎn)生核算偏差。而且隨著房產(chǎn)稅收政策改革，企業(yè)的稅繳壓力逐漸增大，為了降低其應(yīng)繳稅額，一些企業(yè)虛增市政、土建費(fèi)用，以此降低其利潤(rùn)指標(biāo)，達(dá)到漏稅目的，使企業(yè)的成本核算形成了錯(cuò)誤的目標(biāo)導(dǎo)向，無(wú)法真實(shí)地反映企業(yè)的成本消耗情況，更無(wú)法為企業(yè)的管理者提供準(zhǔn)確的成本決策信息，成本核算管理對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)作用難以得到充分發(fā)揮。

（四）成本分配問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，一般可分為：用于銷售商品住宅和商業(yè)用房、寫(xiě)字樓;企業(yè)自持的商業(yè)、辦公、出租住宅等;因功能和用途不同，其成本和銷售價(jià)格均有差異。當(dāng)前，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未對(duì)成本分配作出規(guī)定，在成本分配方面，對(duì)共同成本和無(wú)法明確分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，一般采取直接分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行核算。導(dǎo)致自持房地產(chǎn)成本偏高，銷售利潤(rùn)增加，企業(yè)所得稅增高。而自持房地產(chǎn)后期的營(yíng)運(yùn)收益可能出現(xiàn)虧損。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算問(wèn)題解決對(duì)策

（一）明確成本核算對(duì)象

（1）成本核算對(duì)象的選擇思路。成本對(duì)象的選擇通常依據(jù)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工程進(jìn)度進(jìn)行確定，一些工程量較大的項(xiàng)目可

選擇按照房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行分塊的成本核算，以便后期成本歸集工作的展開(kāi)。而對(duì)于小規(guī)模房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可將開(kāi)發(fā)量作為其成本核算對(duì)象。需要特別說(shuō)明的是，針對(duì)大規(guī)模房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本核算不宜過(guò)細(xì)，否則導(dǎo)致企業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算變得復(fù)雜繁瑣，不僅加大了成本核算人員的工作量，也不利于成本分析等工作的展開(kāi)。

（2）成本核算對(duì)象的明確對(duì)策?？赏ㄟ^(guò)項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、規(guī)模大小選擇某一單項(xiàng)或按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象，也可結(jié)合項(xiàng)目成本中的某一特性因素進(jìn)行項(xiàng)目類別劃分，將項(xiàng)目細(xì)化成多個(gè)部分，對(duì)各個(gè)部分展開(kāi)分開(kāi)核算，從而更加全面的反映企業(yè)的項(xiàng)目成本信息，也為企業(yè)后期的項(xiàng)目結(jié)算提供更為詳細(xì)的成本數(shù)據(jù)。面對(duì)同期存在多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展的情況，可找出所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的共同特征。通過(guò)關(guān)鍵要素合并對(duì)成本核算進(jìn)行整合，確定統(tǒng)一的成本核算對(duì)象，減輕成本核算人員的工作負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的成本核算效率和成本核算質(zhì)量。

（3）合理確定成本核算分配對(duì)象類別和分?jǐn)偡绞?。開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋因功能（住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓）和用途的不同，其開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)差異，對(duì)發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行分配。包括：土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)。特別是部分城市土地拍賣時(shí)約定的住宅自持面積，其自持成本決定了企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效益。需要財(cái)務(wù)人員結(jié)合成本核算、稅收等政策，詳細(xì)分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供參謀。個(gè)人認(rèn)為，宜按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，統(tǒng)籌考慮，綜合采取占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算成本法進(jìn)行分配。

（二）合理歸集成本費(fèi)用

成本費(fèi)用歸集思路針對(duì)一些難以歸集的公共、間接成本費(fèi)用，可按照收益原則進(jìn)行成本區(qū)分，如可根據(jù)費(fèi)用的收益對(duì)象確定成本核算對(duì)象等。通過(guò)先歸集再分配的成本核算方法，提高成本費(fèi)用劃分的準(zhǔn)確性、合理性。

（三）構(gòu)建成本控制體系

首先，企業(yè)要建立專門(mén)的成本控制部門(mén)或成本管理小組全權(quán)負(fù)責(zé)企業(yè)的成本核算工作的開(kāi)展，并做好與各部門(mén)的成本溝通協(xié)調(diào)。通過(guò)制定嚴(yán)格的成本預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)成本制度約束，同時(shí)加強(qiáng)成本費(fèi)用的監(jiān)督審查，避免出現(xiàn)成本虛增、成本資金占比過(guò)大等不良現(xiàn)象。其次，以土地費(fèi)用作為二級(jí)成本控制要素，土地費(fèi)用在企業(yè)的總開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占比相對(duì)較大，因此企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)其的控制管理;以利息費(fèi)用作為三級(jí)成本控制因素，這是基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)耗資多、項(xiàng)目流動(dòng)性大、高風(fēng)險(xiǎn)性的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)所決定的。企業(yè)必須通過(guò)加強(qiáng)成本控制管理，合理籌劃企業(yè)的資金管理，降低資源的占用率，有效控制各項(xiàng)貸款利息支出，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快信息建設(shè)步伐

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)打通房產(chǎn)銷售渠道，同時(shí)還能依法享受國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)銷售優(yōu)惠政策。信息化背景下，消費(fèi)者掌握的房產(chǎn)信息更為全面、真實(shí)，因此企業(yè)必須重視其主體地位，制定有效的房產(chǎn)營(yíng)銷策略，并通過(guò)各種信息化手段對(duì)各項(xiàng)房產(chǎn)銷售行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本利潤(rùn)的最大化。另外，企業(yè)還需搭建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息管理平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的信息化技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)，提高其綜合成本管理能力，全面的提升企業(yè)的成本核算水平。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)人員應(yīng)綜合考慮各方面的因素，確定成本對(duì)象，按照業(yè)態(tài)的不同來(lái)劃分成本對(duì)象，同時(shí)也要考慮到稅收這一方面，以公司的年度計(jì)劃為準(zhǔn)，認(rèn)真進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，為以后的工作提供完整的記錄，也為企業(yè)利潤(rùn)的提高創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)首先應(yīng)該符合稅法的規(guī)定，而計(jì)稅成本則產(chǎn)生于企業(yè)的開(kāi)發(fā)與建造工程，額外的支出按照實(shí)際情況納入到計(jì)稅成本中，按照成本對(duì)象的設(shè)置來(lái)進(jìn)行歸類，從而使每項(xiàng)成本都能夠得到有效的記錄。

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