趙新江

“買公寓落戶”不是新規(guī)，國內(nèi)已有一些城市實(shí)施了這種政策。盡管如此，也并不能理解為購房政策的放松，后期或?qū)?dòng)此類物業(yè)交易的價(jià)格反彈。

在房地產(chǎn)調(diào)控與人才引進(jìn)并存的大背景下，“買公寓落戶”的做法近期再度引發(fā)市場關(guān)注。

近一段時(shí)間，湖南長沙、浙江寧波、安徽六安等多個(gè)城市都相繼出臺(tái)了商業(yè)公寓可落戶的政策。在“房住不炒”主基調(diào)下，房子限購限售成為城市的常態(tài)，而公寓因?yàn)椴幌拶?、不限貸的優(yōu)勢受到不少人的推崇，如今部分城市又推出了落戶政策，那么商住公寓在此情況下敢入手嗎？

多地推行“買公寓落戶”

近日，長沙的商住公寓火了一把。9月4日，長沙市市長信箱對“購買公寓落戶”的回復(fù)引發(fā)了熱議。

該回復(fù)顯示，如外省置業(yè)者在長沙通過購買、受贈(zèng)、繼承等途徑擁有了公寓房合法所有權(quán)，那么憑借長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案的購房合同，就可以申請將本人及共同居住生活的配偶、子女、父母的戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮(zhèn)。

同時(shí)，市長信箱還回復(fù)稱，商業(yè)公寓落戶后，如在長沙城區(qū)并無其他住宅性質(zhì)房產(chǎn)，且家長及小孩實(shí)際居?。ń?jīng)入戶調(diào)查），可以按有戶無房排序安排入學(xué)。

目前，可以“買公寓落戶”的城市并非只有長沙一個(gè)，9月16日，“寧波發(fā)布”官方微信消息，明確規(guī)定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶”，即購買公寓也可落戶。據(jù)寧波市人民政府辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》，寧波即從9月15日開放落戶新政。

新政中提到了新的落戶方式，分別為租房落戶以及商業(yè)落戶，其中租房落戶指在同一社區(qū)租滿5年即可落戶，商業(yè)落戶則指繳納3年以上社保，40年產(chǎn)權(quán)公寓、寫字樓、商鋪均可落戶。

不過，寧波的商業(yè)落戶及租房落戶者也面臨著就學(xué)問題，寧波當(dāng)?shù)匾晃唤處熃榻B，寧波的就學(xué)生源中，在學(xué)區(qū)內(nèi)有房有戶、房戶一致的“一表生”是排序最靠前的，而商業(yè)落戶和租房落戶掛靠的是集體戶，房戶不一致，盡管也能享受義務(wù)教育權(quán)利，但很難上名校。

除長沙與寧波之外，據(jù)《理財(cái)》雜志記者不完全統(tǒng)計(jì)，廣東佛山以及安徽六安、淮北也都已經(jīng)實(shí)行公寓落戶政策。

安徽六安是從去年6月推出“買公寓落戶”的，在六安購買存量公寓，甚至可享受與住宅同等的人戶、上學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)等政策。這一條款出現(xiàn)在名為《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫存的意見》的文件中，出發(fā)點(diǎn)顯而易見。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受媒體采訪時(shí)表示，雖然“買公寓落戶”的做法存在爭議，但仍有一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于住宅限購等原因，近年來，很多城市都存在大量購買了公寓產(chǎn)品，并將其作為唯一住所的人，這部分人有著落戶的現(xiàn)實(shí)需要。

公寓政策并未松綁

與住宅不同，公寓是以商業(yè)立項(xiàng)，設(shè)計(jì)成住宅產(chǎn)品的一種業(yè)態(tài)。公寓的產(chǎn)權(quán)年限通常為40年或50年，水、電、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)通常也高于住宅。目前，除北京等少數(shù)熱點(diǎn)城市外，大部分城市并未對公寓實(shí)施限購政策。

“‘買公寓落戶’不是新規(guī)，國內(nèi)已有一些城市實(shí)施了這種政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，這種做法反映出地方政府對人才的迫切需求，但以這種方式進(jìn)行落戶有待商榷。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，按照當(dāng)前樓市調(diào)控的主基調(diào)，對商辦類和公寓項(xiàng)目的做法應(yīng)該是嚴(yán)控，不能作為落戶的渠道。

北京：“封殺令”讓部分商住公寓價(jià)格接近腰斬

2017年3月北京對商住兩用住宅下達(dá)了“封殺令”：未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改為居住等用途。開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米。個(gè)人商住公寓，需滿足名下沒房，且在北京有連續(xù)五年納稅或社保。商業(yè)銀行暫停對此類項(xiàng)目的貸款。此消息曾使得北京部分商住公寓價(jià)格接近腰斬，2年后的今天公寓價(jià)格仍未得到修復(fù)。

廈門：對商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管控

從2019年8月明確將查處“商改住”，廈門市資源規(guī)劃局對商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管控。對商辦類建筑項(xiàng)目改為“類住宅”等違法行為，明確將開展調(diào)查。有因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目改“類住宅”被投訴舉報(bào)的，都將作為立案佐證。

佛山：萬科公寓爆雷成社會(huì)熱點(diǎn)事件

2019年萬科在佛山的公寓爆雷成為社會(huì)熱點(diǎn)事件。萬科的樣板房廚房、臥室等一應(yīng)俱全，5800戶業(yè)主掏錢買下公寓準(zhǔn)備自住。誰知錢交完就出問題了，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書顯示為“商務(wù)金融用地/辦公”，不得用于居住。后發(fā)現(xiàn)該上地用地性質(zhì)確實(shí)為商務(wù)用地，房屋規(guī)劃用途為辦公用房，于是維權(quán)事件爆發(fā)。

目的是引進(jìn)人才去庫存

公寓產(chǎn)品近年來屢受市場青睞，除了擁有優(yōu)越的地理位置、低于周邊住宅項(xiàng)目的價(jià)格外，最大特點(diǎn)就是不限購。在各地限購政策之下，不限購的公寓滿足了很多人的購房需求。

我國公寓市場的庫存規(guī)模有多大？一業(yè)內(nèi)專家表示，一線城市的情況稍好，在很多二、三線城市，公寓類產(chǎn)品普遍存在過?，F(xiàn)象。據(jù)監(jiān)測，長沙的公寓空置率達(dá)到30%。

究其原因，主要是因?yàn)榇饲皫啄晟虡I(yè)用地供應(yīng)量過大，近些年在土地出讓中，雖然商辦地塊占比有所下降，但綜合類土地中也包含商業(yè)部分。且相比純住宅類產(chǎn)品，公寓類產(chǎn)品的去化速度要慢得多。

近幾年來，很多城市允許將空置的公寓產(chǎn)品改造成長租公寓或共享辦公空間，但當(dāng)前的公寓存量規(guī)模仍然不容忽視。

專家認(rèn)為，“買公寓落戶”政策的推出，本身就兼具人才引進(jìn)和商辦產(chǎn)品去庫存的雙重考慮。

“買公寓可落戶，這其實(shí)屬于一個(gè)倒退政策?！睆埓髠ブ赋觯恍┏鞘性谕恋爻鲎寱r(shí)商業(yè)地塊規(guī)劃過多，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過剩，而在限購政策下，無論是投資需求還是剛性需求均被遏制。因此，一些城市通過給予公寓落戶、入學(xué)，甚至民水、民電、通燃?xì)獾日?，在化解商業(yè)庫存的同時(shí)，也是對房地產(chǎn)市場各類需求的一個(gè)補(bǔ)充。

IPS：

常見的許可預(yù)售商品房項(xiàng)目

住宅：產(chǎn)權(quán)年限70年，稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按住宅用地類計(jì)收。

商業(yè)：產(chǎn)權(quán)年限40年，稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按商業(yè)用地類計(jì)收。

辦公：產(chǎn)權(quán)年限50年，稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按辦公用地類計(jì)收。