王曉峰

摘 ?要：優(yōu)先承租權(quán)，一般指租賃合同到期后，原承租人在同等條件下，享有優(yōu)先與出租人簽訂租賃合同的權(quán)利。我國合同法及其司法解釋中，沒有關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定。從保護(hù)承租人的優(yōu)先承租權(quán)的角度出發(fā)，本文將對房屋租賃中的優(yōu)先承租權(quán)問題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房屋租賃;優(yōu)先承租權(quán);次承租人

現(xiàn)實生活中，近些年來有關(guān)承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)的租賃案件大量出現(xiàn)。由于房屋屬于不動產(chǎn)，承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續(xù)簽訂租賃合同時，房屋出租人利用自己的優(yōu)勢，有絕對選擇承租人的權(quán)利，而原承租人顯然是處于弱勢。設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)，則是對原承租人的一種救濟。而且我國相關(guān)的法律規(guī)定十分匱乏，并沒有對優(yōu)先承租權(quán)作出相應(yīng)的規(guī)定，司法實踐又將如何操作？因此有必要在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理方面對租賃合同的優(yōu)先承租權(quán)問題進(jìn)行一番探討。

一、關(guān)于轉(zhuǎn)租中的法律關(guān)系

所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復(fù)出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關(guān)系之行為[1]。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定，承租人在出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，于是形成了出租人、轉(zhuǎn)租人與次承租人三者之間相互聯(lián)系的法律關(guān)系。

轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權(quán)利義務(wù)與普通租賃合同上當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并無差異。應(yīng)該注意的是，由于轉(zhuǎn)租行為是建立在轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)基礎(chǔ)上的，次承租人的新租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為前提而成立[2]，故次承租人對租賃物的使用收益權(quán)能受轉(zhuǎn)租人使用收益權(quán)能范圍的一定限制。

二、優(yōu)先承租權(quán)的含義及行使要件

優(yōu)先承租權(quán)的含義是指在租賃關(guān)系中原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續(xù)租時，在同等條件下享有優(yōu)先于其他第三人承租的權(quán)利[3]，目前優(yōu)先承租權(quán)并無法律明確規(guī)定。因此，租賃合同中所說的優(yōu)先承租權(quán)在我國并非一種法定權(quán)利，在生活實踐和實際操作中，當(dāng)事人更多是通過合同進(jìn)行約定，根據(jù)合同的相對性原理，該權(quán)利義務(wù)只限于合同雙方當(dāng)事人對第三人沒有約束力，出租人與善意第三人簽訂的租賃合同不會因此而導(dǎo)致無效。

優(yōu)先承租權(quán)行使要件。在沒有明確的法律依據(jù)而約定又十分簡單的情況下，當(dāng)事人將如何規(guī)范行使優(yōu)先承租權(quán)？筆者結(jié)合司法實踐并參照承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)滿足以下形式要件和實質(zhì)要件。

（一）形式要件

1.存在合法有效的租賃合同關(guān)系。房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生的前提就是承租人與出租人之間存在合法有效的租賃合同，如果無租賃關(guān)系的存在，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)則無從談起。

2、行使主體只能是承租人。權(quán)利是法律賦予主體享有或取得一定利益的資格和線路，能夠享有和行使房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的主體僅限于房屋承租人，這是因為承租人向出租人支付租金，從而取得租賃房屋的使用權(quán)和收益權(quán)的特定民事主體。優(yōu)先承租權(quán)存在的基礎(chǔ)關(guān)系是租賃合同權(quán)利的產(chǎn)生并從屬于基礎(chǔ)法律關(guān)系，一旦基礎(chǔ)法律關(guān)系不存在則該權(quán)利就喪失存續(xù)的前提，因此優(yōu)先承租權(quán)不能繼承，也不可單獨轉(zhuǎn)讓。

3、出租人繼續(xù)出租租賃房屋，如果出租人將房屋收回，自用或者打算出賣時，便不存在優(yōu)先承租權(quán)的產(chǎn)生，只有當(dāng)出租人愿意繼續(xù)出租原租賃合同中房屋的時候，原承租人才有可能主張優(yōu)先承租權(quán)，但現(xiàn)實中出租人可能首先做出不再繼續(xù)出租房屋的意思表示，待一段時間后再將房屋出租給他人，從而剝奪承租人的優(yōu)先承租權(quán)。為防止規(guī)避合同約定的情形出現(xiàn)維護(hù)承租人的合法權(quán)益，出租人收回后，如果短期內(nèi)又出租人不能構(gòu)成對優(yōu)先承租權(quán)的阻斷，但對于短期如何界定存在一定困難，一般情況下可考慮三個月超過三個月了，出租人可另行出租。

4、出租人在租賃合同到期前履行通知義務(wù)。為便于承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同到期前合理期限向承租人做出是否繼續(xù)承租租賃房屋的通知，出租人發(fā)出通知后，優(yōu)先承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)在什么期限內(nèi)行使權(quán)力需要商榷，期限過長，商機稍縱即逝。容易失去與第三人進(jìn)行磋商交易的機會不利于出租人利益的，保護(hù)期限過短，承租人往往考慮不夠，欠缺準(zhǔn)備權(quán)衡利弊，因此需要依靠法律規(guī)定適合的來維護(hù)其利益。

（二）實質(zhì)要件。即為同等條件，所謂同等條件是指優(yōu)先承租權(quán)人承租出租人房屋時，其租賃條件與出租人和第三人達(dá)成的租賃條件相同，而不是以優(yōu)于第三人的條件承租出租人的房屋。實踐中當(dāng)事人對優(yōu)先承租權(quán)的約定往往有簡單的確定同種條件卻沒有具體的解釋。

三、優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)與次承租人優(yōu)先承租權(quán)的沖突

1、次承租人優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。該第三人是次承租人。房屋轉(zhuǎn)租的情形下，承租人是房屋的實際承租人。2、兩者沖突的表現(xiàn)形式。在合法的轉(zhuǎn)租情況下，承租人和次承租人均是合法的承租人，都應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán)，所以導(dǎo)致承租人次承租人之間的矛盾也頻繁出現(xiàn)。3、兩者沖突的解決途徑。至于次承租人是否享有優(yōu)先租賃權(quán)，筆者主張承租人如果約定了優(yōu)先租賃權(quán)，承租人和次承租人在轉(zhuǎn)租協(xié)議中如果也約定了承租人另轉(zhuǎn)租的優(yōu)先租賃權(quán)的話，那么當(dāng)承租人到期后，不主張優(yōu)先租賃權(quán)的次承租人，可以依照承租人和出租人簽訂的租賃合同中的約定代為享有優(yōu)先租賃權(quán)。本文認(rèn)為從簡化法律關(guān)系減少糾紛，穩(wěn)定經(jīng)濟生活秩序的目的出發(fā)，次承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先承租權(quán)，承租人將房屋轉(zhuǎn)租證明這該轉(zhuǎn)租房屋而言是次承租人的需求性更大，并且次承租人實際占有了該租賃房屋，基于占用的效率次承租人的優(yōu)先承租權(quán)，理應(yīng)順序在先，只有當(dāng)次承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)時，承租人才可以行使其優(yōu)先承租權(quán)。

參考文獻(xiàn)

[1] ?黃立.民法債篇各論;上[M].中國政法大學(xué)出版社，2003. 294，297.

[2] ?史向?qū)?債法各論[M].中國政法大學(xué)出版社，2000. 183.

[3] ?王亦平，馬強。合同法典型案例判解研究。北京：人民法院出版社，1998，241