摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，租賃這種現(xiàn)象比較普遍，對(duì)于租賃權(quán)的概念、性質(zhì)和效力方面的問(wèn)題，理論上爭(zhēng)議頗多，本文通過(guò)對(duì)租賃權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步研究，結(jié)合現(xiàn)行的法律規(guī)定對(duì)租賃權(quán)的物權(quán)性進(jìn)行分析，希望對(duì)民法典的制定具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞 租賃 租賃權(quán) 物權(quán)性

作者簡(jiǎn)介：王洪磊，青島大學(xué)2018級(jí)碩士研究生，法律碩士（法學(xué)）。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.347

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的升溫，現(xiàn)實(shí)中，租賃這種現(xiàn)象十分常見(jiàn)，社會(huì)中的大多數(shù)務(wù)工人員選擇房屋租賃的方式在一線(xiàn)城市居住，汽車(chē)租賃、動(dòng)產(chǎn)租賃等方式也普遍存在著，經(jīng)調(diào)查，通過(guò)租賃使用動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在。理論上對(duì)于租賃權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，一直存在爭(zhēng)議，本文著重對(duì)租賃權(quán)的物權(quán)性進(jìn)行探究，希望對(duì)理論和實(shí)踐均具有指導(dǎo)意義。

一、租賃權(quán)的概念

租賃權(quán)又稱(chēng)“使用收益權(quán)”，按照《法學(xué)大辭典》的定義為“承租人依照財(cái)產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付之后，對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)利的總稱(chēng)” 。按照《法學(xué)大辭典》的定義來(lái)看，租賃權(quán)的成立條件比較嚴(yán)格，只有租賃合同還不一定有租賃權(quán)，必須具有交付完成之后，才有租賃權(quán)。由此可見(jiàn)，租賃權(quán)的應(yīng)當(dāng)有以下幾層意思和幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是必須要存在有效的租賃合同，這是租賃權(quán)成立的必備前提和基礎(chǔ)，只有合法的租賃合同存在，才能使得租賃權(quán)成立;二是要存在租賃物交付這個(gè)行為，毋庸置疑，這是成立租賃權(quán)非常重要的必要條件;三是承租人要對(duì)租賃物占有，這是又一個(gè)重要的方面。類(lèi)比動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移規(guī)則，我們查找了《德國(guó)民法典》，從《德國(guó)民法典》中，我們可以看到，其在法典中強(qiáng)調(diào)了“交付”這一必要的行為，這樣承租人才享有物權(quán)化了的租賃權(quán)。 我國(guó)《物權(quán)法》中的現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付都可實(shí)現(xiàn)，不包括占有改定。換句話(huà)說(shuō)，租賃物的轉(zhuǎn)移占有，是租賃權(quán)成立的最關(guān)鍵一步，使得租賃權(quán)由期待權(quán)轉(zhuǎn)為實(shí)有權(quán)。

通過(guò)以上分析可以得出，租賃的標(biāo)的物的交付十分關(guān)鍵，具有重要的意見(jiàn)，交付之前，我們稱(chēng)之為租賃權(quán)的期待權(quán)，交付之后我們才可以稱(chēng)之為租賃權(quán)，只有交付之后，才有物權(quán)性這一特點(diǎn)。從租賃權(quán)的性質(zhì)來(lái)看，租賃權(quán)交付前后相比，承租人所享有的權(quán)利差別很大，我們本文所要探討的內(nèi)容為交付之后的性質(zhì)，所以文章重點(diǎn)闡述租賃物交付于承租人之后產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和性質(zhì)研究。

二、租賃權(quán)性質(zhì)的學(xué)說(shuō)

關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，在理論上眾說(shuō)不一，就其性質(zhì)而產(chǎn)生的爭(zhēng)論存在著很多種，許多物權(quán)法領(lǐng)域的專(zhuān)家對(duì)此爭(zhēng)議較多，本文中重點(diǎn)介紹三種學(xué)說(shuō)。

1.債權(quán)說(shuō)。此學(xué)說(shuō)認(rèn)為，承租人對(duì)租賃物收益、使用的權(quán)利因租賃物的交付而取得，此權(quán)利是從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配標(biāo)的物的獨(dú)立的權(quán)利。 因此可以說(shuō)，租賃權(quán)其實(shí)就是債權(quán)，而不是物權(quán)，按照“債權(quán)說(shuō)”的觀點(diǎn)，租賃權(quán)只具有債權(quán)的效力，沒(méi)有物權(quán)的效力;按照債的相對(duì)性的原理，因此產(chǎn)生的糾紛，只能向出租人主張權(quán)利，不能對(duì)抗第三人。通過(guò)結(jié)合民法理論，我們發(fā)現(xiàn)債權(quán)說(shuō)是《羅馬法》以來(lái)確立的舊說(shuō)，漸漸地被近現(xiàn)代的立法中的規(guī)定取代，民法理論中的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度，就是有力的駁斥“債權(quán)說(shuō)”的典型案例。

2.物權(quán)說(shuō)。這個(gè)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，租賃權(quán)具有物權(quán)一樣的效力，想物權(quán)一樣，承租人基于對(duì)租賃物的占有，享受使用租賃物，對(duì)租賃物收益的權(quán)利;實(shí)質(zhì)上，這是對(duì)債權(quán)說(shuō)進(jìn)行否定，認(rèn)為租賃權(quán)里面的支配行為實(shí)際上是租賃權(quán)的應(yīng)有的內(nèi)容。 承租人雖然對(duì)租賃物的享有一定的支配權(quán)，但是承租人對(duì)租賃物的權(quán)利具有一定的限制性，同時(shí)承租人可以對(duì)出租人要求一部分權(quán)利，比如，承租人依照租賃合同要求出租人修繕租賃物的權(quán)利，承租人要求出租人按照合同的要求繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。故該說(shuō)也失之武斷，被現(xiàn)代理論進(jìn)行否定。

3.租賃權(quán)物權(quán)化說(shuō)。筆者認(rèn)為，此學(xué)說(shuō)實(shí)際上是對(duì)“債權(quán)說(shuō)”和“物權(quán)說(shuō)”的折中，這個(gè)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，承認(rèn)租賃權(quán)債權(quán)性的前提下，肯定了法律上賦予租賃權(quán)部分物權(quán)效力，使得租賃權(quán)這個(gè)債券物權(quán)化。物權(quán)化其實(shí)是一個(gè)“動(dòng)態(tài)”的過(guò)程，即租賃權(quán)的部分權(quán)能從原處債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化及其自身所包含的權(quán)能逐漸被法律賦予物權(quán)效力的過(guò)程。物權(quán)性是一個(gè)“靜態(tài)”的過(guò)程的描述，即顯示的租賃權(quán)本身所享有的物權(quán)特性和物權(quán)效力 。

本人認(rèn)為第三種學(xué)說(shuō)，即“租賃權(quán)的物權(quán)化說(shuō)”最具有說(shuō)服力，前文已經(jīng)提到，債權(quán)說(shuō)和物權(quán)說(shuō)都有一定的局限性，這個(gè)局限性隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，逐漸被現(xiàn)行世界各國(guó)的立法和現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的案例所否認(rèn)，因此，租賃權(quán)的物權(quán)化說(shuō)最能解釋租賃權(quán)的性質(zhì)。

三、租賃權(quán)的物權(quán)效力及法律體現(xiàn)

租賃權(quán)的物權(quán)效力非常明顯，我們從現(xiàn)行的法律中均可以找得到，租賃權(quán)的物權(quán)效力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是租賃權(quán)具有對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的效力，近現(xiàn)代民法規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的，這一原則實(shí)質(zhì)上是對(duì)羅馬法中“買(mǎi)賣(mài)破除租賃”原則的否定，逐漸形成了租賃物在轉(zhuǎn)移時(shí)不破除租賃的規(guī)則，這個(gè)規(guī)則其實(shí)是由社會(huì)發(fā)展和共識(shí)催生的?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，實(shí)質(zhì)上承認(rèn)了租賃權(quán)因?yàn)樽赓U關(guān)系的存在，享有對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的效力。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租任可以依據(jù)租賃關(guān)系，對(duì)租賃物的繼受人主張租賃關(guān)系的延續(xù)。二是承租人可以打破債的相對(duì)性原理，在其租賃權(quán)受到侵害時(shí)，承租人可以直接向第三人主張權(quán)利，按照傳統(tǒng)民法的理論，租賃權(quán)為債權(quán)，具有相對(duì)性，不得對(duì)抗第三人。但是，按照現(xiàn)代民法理論，承租人因?yàn)樽赓U關(guān)系的存在，占有使用租賃物的行為，具有物權(quán)的部分效力，這樣承租人就可以直接向第三人主張權(quán)利，可以請(qǐng)求排除妨礙和損害賠償。三是承租人享有有限的處分權(quán)，承租人在租賃期間，經(jīng)過(guò)出租任同意，可以讓與租賃物，也可將租賃物轉(zhuǎn)租，通過(guò)這一規(guī)定，承租人就被賦予了處分租賃物的部分權(quán)能，但是這種權(quán)能受到了限制，必須以出租人的同意為前提條件。四是對(duì)出租人進(jìn)行限制，出租人一旦簽訂租賃合同，將租賃物出租之后，必須按照債權(quán)的基本原理，不得隨意收回租賃物，但是有法定的客觀正當(dāng)理由并經(jīng)過(guò)正當(dāng)程序除外。這一規(guī)定承認(rèn)了租賃權(quán)的永續(xù)性。

查遍了我國(guó)的法律，但是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)租賃權(quán)這個(gè)概念，說(shuō)明我國(guó)法律并未規(guī)定租賃權(quán)，但是，通過(guò)法律的規(guī)定來(lái)看，有關(guān)于租賃權(quán)的規(guī)定，《民法通則》對(duì)租賃及租賃權(quán)沒(méi)有規(guī)定，但是在《合同法》等法律規(guī)范中，規(guī)定了租賃以及租賃權(quán)物權(quán)性質(zhì)等方面的內(nèi)容。下面，重點(diǎn)介紹租賃權(quán)的物權(quán)效力在我國(guó)法律中的幾個(gè)重點(diǎn)的表現(xiàn)。

1.買(mǎi)賣(mài)不破租賃。我國(guó)的1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》、1988年最高院出臺(tái)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中國(guó)人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》、1999年《中華人民共和國(guó)合同法》等法律中，都規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一制度，以上這些可以規(guī)定，可以認(rèn)為是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在我國(guó)法律中的體現(xiàn)?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度，換句話(huà)說(shuō)，就是指租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不影響現(xiàn)存租賃關(guān)系的存在，承租人與受讓人之間依然存在租賃關(guān)系。筆者認(rèn)為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的構(gòu)成，需要具備以下三個(gè)條件：一是要有合法有效的租賃關(guān)系，二是出租人已經(jīng)將租賃物交付給承租人，三是出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人。這三個(gè)條件中，租賃物的交付顯得至關(guān)重要，因?yàn)?，只有發(fā)生交付之后，租賃權(quán)才成立，這樣使得租賃權(quán)的公示性具備。

2.出租人在租賃物上設(shè)定物權(quán)的，不影響現(xiàn)行的租賃關(guān)系。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“民法”第426條規(guī)定：“出租人就租賃物設(shè)定物權(quán)，致妨礙承租人之使用收益者，準(zhǔn)用前條之規(guī)定”?！兜聡?guó)民法典》第577條也對(duì)出租的土地設(shè)定負(fù)擔(dān)進(jìn)行了規(guī)定，也規(guī)定了對(duì)于出租人就租賃物設(shè)定的物權(quán)不影響現(xiàn)行租賃關(guān)系 。從上面可以看出，租賃權(quán)雖然不是物權(quán)，但是承租人實(shí)際占有租賃物，并且對(duì)租賃物行使的收益的權(quán)利，具有物權(quán)的效力，按照“一物一權(quán)”的原則，需要對(duì)其保護(hù)，從此可以看出，租賃權(quán)有對(duì)抗他物權(quán)的物權(quán)效力。

3.承租人享有對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院于1984年出臺(tái)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，其中在第56條規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中國(guó)人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條，也規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1999年《中華人民共和國(guó)合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因?yàn)樽赓U關(guān)系的存在，承租人實(shí)際使用著房屋，這就導(dǎo)致了承租人在出租人出賣(mài)房屋時(shí)，在同等條件下，比其他第三人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這其實(shí)就是在物權(quán)取得的方面規(guī)定了承租人的優(yōu)先權(quán)。這里的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有人認(rèn)為是債權(quán)，有人認(rèn)為是物權(quán)，本文認(rèn)為兩種觀點(diǎn)都值得商榷，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)際上是一種特殊的物權(quán)，既有物權(quán)的性質(zhì)，也具有債權(quán)的性質(zhì)。

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