熊鷹 何超

一、引言與相關文獻綜述

伴隨著中國城鎮(zhèn)人口比重從1978年的17.92%上升到2015年的56.1%，農業(yè)占國內生產總值的比重由27.69%降為8.88%。產業(yè)結構由農業(yè)向工業(yè)升級，大量人口從農業(yè)中釋放出來，遷移到城市從事制造、建筑或批發(fā)零售等產業(yè)，這些人在城市工作、買房并獲得當?shù)貞艨?，使得中國的城?zhèn)化率上升；城鎮(zhèn)化率帶來人們對住房的需求，提高了城市房價。在一些產業(yè)結構升級較快、人口流入較多的大城市，房價的上升尤為明顯。同時，高昂的房價也會成為居民的移民成本，將一部分人阻擋在城市外，即城鎮(zhèn)化既是城市房價的動因，又受房價的制約，因此房價和人口的城鎮(zhèn)化互為影響、互為內生，是居民在城市和農村間“用腳投票”的結果。

那么，房價會不會成為城鎮(zhèn)化的障礙？從理論上講，只要“房子是用來住的”（即房子只有居住屬性），并且住宅土地的供給具有彈性，就不會打破房價和城鎮(zhèn)化的內生均衡，房價是城鎮(zhèn)化的真實體現(xiàn)，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)—農村二元經(jīng)濟框架正是奠基于此。但是，用傳統(tǒng)的二元經(jīng)濟框架來分析產業(yè)升級、房價和城鎮(zhèn)化的關系時，決不能忽視中國的國情，即戶籍政策對公共服務的歧視性分配和獨特的土地供給制度。一般而言，良好的公共服務、收入甚至氣候、文化等，都可以引起人口在地區(qū)間流動，從而對當?shù)胤績r產生影響，高昂的房價是這些便利條件的資本化①。但是，房價作為安家落戶的成本，也會影響人口流動。Plantinga等用擬線性效用函數(shù)表示住宅特征與計價品，重新核算了住房成本，發(fā)現(xiàn)城市居民的居住意愿與住房成本成反比②。中國的房價上漲，整體上會對人口流動存在倒U型的影響，但對于不同技能的人來說，高技能移民要更加深受其影響③。也就是說，房價和人口流動互相影響，它們都內生于一個一般均衡框架中。如果移民的驅動力由對兩地生產技術和產品偏好的限制產生，房子只有居住需求，房價—人口流動的一般均衡模型的結果就為帕累托最優(yōu)④。因為此時房價取決于人口流入的數(shù)量和工資收入，又限制了移民的數(shù)量，此時不存在房價加快或阻礙了移民的速度。世界銀行認為，對于中國來說，主要就是戶籍制度和土地制度導致勞動力人口在由農村流向城市或人口在城市間流動時，沒有達到最優(yōu)水平⑤。

戶籍制度的作用主要是根據(jù)出生地或血緣關系，確立了公共服務的歧視性分配。中國人口由農村向城市的單向流動過程中，基于戶籍制度的福利二元結構是研究的主要著眼點⑥。在一個城市落戶，往往以在當?shù)刭I房作為先決條件，這會迫使農村居民首先有在城市買房的能力才有戶口，從而獲得當?shù)毓哺＠挥辛朔孔?，才能獲得更好的學區(qū)資源⑦。因此，戶籍制度的存在會產生人口遷移摩擦，抬高了房價，抑制了城市人口規(guī)模的進一步擴張⑧。

相對于2001年，2014年全國國有建設用地供應面積增長了6倍，以出讓方式批出的土地單位面積價格增長了7.65倍。但是，國有建設用地既包括通過市場“招拍掛”方式用于住宅用地的土地，也有用于工商業(yè)、服務業(yè)的用地，前者形成政府的土地財政收入，后者是城市產業(yè)發(fā)展和效率的保障。這樣，一方面，中國特有的城市土地管制和開發(fā)商準入制度導致住房供給無彈性，會產生中國高速產業(yè)結構升級與低速城鎮(zhèn)化進程之謎；易斌的研究也發(fā)現(xiàn)，中國工業(yè)用地供給擴張，住宅用地供給過少，帶動了中國城鎮(zhèn)化率的提高和房價的上升⑨。

公共福利根據(jù)戶籍政策在農村和城市實施歧視性分配，土地財政扭曲了住宅用地供給，這兩種政策效應增加了居民“用腳投票”時的市場摩擦。但是，上述文獻只研究了戶籍制度或異質性土地供給制度的某一方面，沒有在一個房價—人口流動的一般均衡框架內綜合考察這兩者的作用，特別是在分析城鎮(zhèn)化率時沒有考慮農村移民能不能在城市買得起房，忽略了城鎮(zhèn)化的終極目標，即農業(yè)轉移人口的市民化。因此，本文構建了一個由農村向城市移民的一般均衡模型，并假定公共服務的分配依賴于房子的所有權，居民買了房才能獲得福利上的好處⑩。另外，本文還參考了Zabel關于房地產市場與移民互為內生的一般均衡的設置?。

二、計量模型、參數(shù)估計與模擬結果

1.計量模型

1982年憲法明確了中國城市土地國家所有制和農村土地集體所有制的土地二元結構，商品房必須依附在國有所有制土地上。我們假設有農村和城市兩個地區(qū)：農村沒有房地產市場，居民住宅由國家免費提供；城市每年供給土地面積l，其中l(wèi)h是政府向開發(fā)商提供的、用于商品房建設的部分，地方政府的土地財政就來源于此，另一部分lp是由政府無償用于公共品建設或工業(yè)用地，這部分土地供給雖然不能形成政府的收入，但卻能有效降低企業(yè)邊際成本，提高工人生產效率?。為簡便起見，我們假設一單位lp可獲得一單位的公共服務。

居民消費同一種產品Di，上標i=C或R，分別對應城市或農村居民。假設在城市和農村的運輸成本忽略不計，產品的價格在農村和城市相等。另外，居民必須擁有棲身之所，滿足最低面積住宅要求是居民效用為正的基本條件，否則效用為無窮小。擁有自主產權住房往往是申請一地戶口的前提，居民獲取城市住宅，相當于購買了城市的“入場券”，能擁有和城市其他居民一樣的福利和社會保障，這就賦予了城鎮(zhèn)化新的研究含義：城鎮(zhèn)化的目標應該是人口的城鎮(zhèn)化，而不僅僅是一部分人出于高收入在城里工作，但仍以回農村定居為最終目的。

（1）居民。假設農村人口移民到城市必須購買住宅以獲得當?shù)貞艏?，每個居民對住房有基本面積要求，買房的目的是用來居住而不是賣出以獲取價差?（這體現(xiàn)了“房子是用來住的”屬性）。為簡化起見，假設居民購買城市1單位面積住宅便能獲得身份的轉換，從而獲得城市的收入和福利。用h表示居民住宅消費的面積，城市居民效用函數(shù)為：

上式表明，農村居民的福利小于城市。與其他行業(yè)不同，農業(yè)工人退休后沒有退休金，直到2009年國務院頒布的《關于開展新型農村社會養(yǎng)老保險試點的指導意見》才開始規(guī)定，農民享有國家財政支持的基礎養(yǎng)老金55元/月。但是，新型農村社會養(yǎng)老保險對農村老人的勞動供給及勞動決策作用不大，原因就在于中國農民養(yǎng)老水平太低，“新農保”政策力度不大?。我們假設，地方政府獲得土地財政收入后，會將這部分收入用于城市居民的養(yǎng)老等社會保障，農村的地方政府則無力支撐這些福利。農村居民需要儲蓄以應對退休后的風險，這種預防性的儲蓄S也會進入農村居民的效用函數(shù)。一旦農村居民將這筆儲蓄用于購買城市商品房，他便是購買了城市居民的“身份”，就能獲得城市的高福利。農村居民的效用函數(shù)為U（DR,S）=（DR）δS1-δ。也就是說，農村居民t期的效用Ut取決于他當前的消費Dt和當期新增的儲蓄St。

其中，居民能力a是一個服從累積分布函數(shù)F（a）的隨機變量。用下標表示時間，wRt便為農村居民t期的收入，這里有兩個狀態(tài)：在當期可獲得U（DRt,St）的效用，到了下一期，居民可以選擇繼續(xù)居住在農村，獲得VRt+1（a）的效用，也可遷移到城市獲得的效用為VCt+1（a），β為下一期效用相對于當期的貼現(xiàn)值?。在一個動態(tài)模型中，VRt（a） 為農村居民的函數(shù)值，狀態(tài)變量為能力a，選擇變量為消費DRt和儲蓄St。居民最優(yōu)化問題為：

顯然，居民的間接效用函數(shù)可以寫為：

與農村居民類似，城市居民的效用也是當期狀態(tài)和下一期狀態(tài)的函數(shù)。城市居民當期可以在城市消費，到了下一期，他要考慮回農村還是繼續(xù)留在城市。但是城市居民需要支付房價p，如果t期時這個居民剛剛從農村進入城市，他需將t期之前在農村的積蓄ASt和城市的收入wCt用于消費和購買住宅。購房只需交一部分首付款，首付款是房價總額的比例φ，剩余房貸分期付款，每期所付金額為d，則城市居民最優(yōu)化問題為：

為方便起見，把效用函數(shù)設定成線性形式U（DCt）=DCt。顯然，即使居民獲取同等工資，在城市的效用要大于農村的效用，VRt

居民歸還所欠房貸符合（1-φ） ptht=Σ1dt+k/（1+r）t=L，假設每一期的貸款按揭相等，即d=dt+1=dt+2=……，從而有d=r（1-φ） ptht。

（2）產業(yè)結構。農村和城市雖然都生產同一種產品D，但它們使用的技術不同，農村使用農業(yè)技術AR，城市使用工業(yè)技術AC，且AC>AR。工業(yè)技術的發(fā)揮依賴于城市交通基礎設施、信息溝通渠道以及政府對人力資本的投入，這些公共服務或工業(yè)投入是工業(yè)技術發(fā)揮作用的基礎，其數(shù)量的多少取決于用于建設公共品的土地面積lp，1單位土地面積生產出1單位公共服務。同時，工業(yè)技術還需要工人具備一定的技能，需要工人進行人力資本積累、學習相關知識，而城市產品的產出是工人能力、工業(yè)部門技術和公共服務用地投入的函數(shù)。但是，農村部門的產出受天氣、地質等自然環(huán)境影響較大，其更加依賴于社會平均的農業(yè)科學技術，而與農業(yè)從業(yè)者的學歷、能力關系不大，即人力資本積累對農業(yè)生產率作用不大?。把工業(yè)工人的勞動視為一種技術性勞動，農業(yè)工人的勞動則是非技術性勞動，勞動者屬性的這種分類與Leach的界定一致?。因此，農村和城市的生產函數(shù)為：

農村居民的收入wRt=ARt，城市居民的收入就可表示為wCt=a（lpt）αACt，也就是說，城市居民收入優(yōu)勢來源于人力資本的累積、工業(yè)技術的效率、城市良好的公共服務對工業(yè)技術的提升。NR、NC分別表示農村人口和城市人口，社會的總人口為兩者之和：

（3）開發(fā)商。房地產開發(fā)商的目的是使每一期的住房市場利潤最大化，它需要向政府以v的單價購買土地z，并以Ah的技術建造出住宅面積Ht=Aht（zt）μ。房地產開發(fā)商的目標函數(shù)為：

p表示住房價格。根據(jù)一階最優(yōu)條件，房地產開發(fā)商的最優(yōu)利潤為（1-μ）ptAht（zt）μ，從而政府的土地財政收入為：

（4）政府。地價是房價的主要成本，也是房價預期的反映。高房價有利于土地收益的最大化實現(xiàn)，地方政府有推動房價以獲取土地財政的動機?。政府用于公共服務的土地越多，出售給開發(fā)商的土地數(shù)量就越少，這不利于土地財政的獲得；而政府用于商品房開發(fā)的土地越多，就沒有足夠的土地用來建設公共服務設施，以吸引更多移民支撐較高的房價，也不利于土地財政的獲得。而地方政府便是平衡這兩種力量的代表，其目標函數(shù)為：

（5）模型的均衡。居民是否移民不僅要考慮當期效用，還要考慮未來效用的貼現(xiàn)值。如果t期的農村居民不移民，其總效用為：

如果t期的農村居民移民到城市，其所得總效用MCt為：

居民只有在MCt>MRt時才會從農村流向城市，否則他們將會居住在農村。均衡時居民在兩地效用相等，MCt=MRt，這決定了t期居民居住地選擇的能力閾值a*t：

當居民能力at>a*t時，從農村移民到城市便是最優(yōu)選擇；居民能力at≤a*t時，居民居住在農村。由于住房面積大小不影響效用，住房面積和每年流入城市人口相等，每一期遷移到城市的人口表示為：

用b表示債務（1-φ） p，YR、YC表示農村產品和城市產品，則產品市場均衡條件為：

住房建設的土地市場均衡要求zt=lht。假設能力a服從帕累托分布：

由方程（7） 和（13） 得到房價的表達式：

式（16）建立起房價與人口流動的一一對應關系，只有當農村流向城市的人口為正時，城市房價才會為正數(shù)。人口流動又來源于兩個方面：一是流動意愿1-F（a*t），這取決于居民的能力，要求a*t是時間t的減函數(shù)；二是來自于人口絕對數(shù)的增長。

進一步來看，a*t是時間t的減函數(shù)，可以由數(shù)值模擬圖1所示。觀察發(fā)現(xiàn)，進入城市的技能要求越來越低，一個原因是隨著城市的發(fā)展，一開始只有那些受過高等教育、技能很高的人才有能力在城市定居，但這些高技能者需要低技能者將其從日常事務中解脫出來，進行更高收益的專業(yè)化生產，這是由技能間互補的性質決定?。另外，低技能工人的人力資本有向城市的高人力資本收斂的趨勢；低技能人員能從城市擴張中獲得收入的增長，并且增長速度超過其他技能人員。

圖1 移民城市的能力要求

2.參數(shù)估計

從數(shù)據(jù)的可得性上看，2005年前只有國有建設用地的總量，沒有細分用于公共服務的建設用地和用于商品房的建筑用地，我們只考察2005—2015年產業(yè)結構升級對城鎮(zhèn)化進程和中國房價的影響。首先明確幾個概念：第一，城鎮(zhèn)化的過程就是農村人口遷移到城市的過程，面對城市的高收入和人口遷移導致的高房價，居民每一期需做出決策以居住在城市或農村，由于每一期所有人口的能力分布服從帕累托分布，則人力資本均值為λ/（1-λ）；第二，《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》中列出了以劃撥、出讓、租賃及其他方式提供的國有建設用地面積，可視為模型中的土地總供給L，年鑒中統(tǒng)計了用于工礦倉儲、商服、住宅用地和公共管理、公共服務等其他用途的土地供給欄目，視為模型中的lp；第三，將“住宅用地合計”這一欄的土地供給定義為lh，但這一欄的土地除了用于普通商品房以外，還用于經(jīng)濟適用房、廉租住房等，這些往往和政府的財政支持相關，不是通過市場定價來實現(xiàn)的，有可能會給估計帶來誤差，需要對比使用。另外，將L視為外生，政府便在L固定時lp與lh中間進行分配。

為了與數(shù)據(jù)匹配，采用2013年版《住宅設計規(guī)范》規(guī)定，住宅最小面積為34平方米，即在方程（13）式中，將實際住房面積除以34才是方程（1）所表示的h≥1情況，從而模型中計算所得的房價是34平方米的住房總價格，再經(jīng)過轉換，便得到每平方米的房價。

由于城市平均工資取決于工業(yè)技術工人的能力分布，可以得到一個條件概率下的分布密度函數(shù)：

城市的平均工資為：

將上式代入a*的表達式（9），得到wC與wR的關系式：

取折現(xiàn)因子β=0.95，首付款比例φ=0.3，住房貸款利率r=0.05，用《中國統(tǒng)計年鑒》中2005—2015年農村居民和城鎮(zhèn)居民平均可支配收入分別表示wR和wC，代入到方程（18） 中便估算出λ和δ的值。

城鎮(zhèn)化率由（a*）-λ表達，根據(jù)估算的λ，就可得到真實的a*，代入城市平均工資表達式便可估算出α。為了估算μ，將住房生產技術定義為1，方程（13）改寫成ΔF*t=（lht）μ/34，ΔF*t實際數(shù)據(jù)來自于《中國統(tǒng)計年鑒》2005—2015年每年城市人口變化量，它的34倍作為被解釋變量，l*t來自于《中國國土資源年鑒》中住宅用地供應數(shù)量。我們采用OLS回歸，得到μ=0.5826，并通過了5%的顯著性水平檢驗。

表1 參數(shù)估計

3.模擬結果

我們將社會總人口和政府土地供應總量當成外生變量，以2005年為基年，就可以得到下一年人口移民城市的能力閾值，計算出相應的城鎮(zhèn)化率和房價，從而得出政府在住宅用地和公共品建設用地之間的土地分配方式，將它們與現(xiàn)實情況對比。

（1）政府住宅用地方式土地面積供給。在進行模型及參數(shù)估計時。所采取的房價是普通商品房房價，而按照《中國土地資源統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計口徑，土地供給欄目中有“住宅用地”和“普通商品房”兩項，它們并不相等。普通商品房建筑是住宅用地面積中的主要部分，其他住宅用地如經(jīng)濟適用房、廉租住房、公共租賃房和高檔住宅的比例較小。為厘清模型模擬、住宅用地和普通商品房用地這三者之間關系，并與商品房市場價格相對應，我們同時列出了這三種土地供給面積之間的對比情形，如圖2所示。觀察發(fā)現(xiàn)這三條線的變化趨勢一致，但模型預測的政府最優(yōu)住宅開發(fā)土地面積位于實際數(shù)據(jù)之上，表明實際政府住宅用地供給過少，而用于公共服務或工商業(yè)的土地過多。

圖2 土地供給及模型模擬

圖3 房價模擬及移民所需年限

（2）房價。2008年發(fā)生金融危機時，中國房價出現(xiàn)過短暫下跌，其余年份房價一直呈上升趨勢。圖3上圖虛線顯示，模型所解釋的房價2005—2007年間不斷上升，與實際數(shù)據(jù)較為接近，但2008年間有個向下的跳躍，其幅度大大超過了實際數(shù)據(jù)。這表明，2008年之前中國房價主要是由對房子居住的需求壓力決定，2008年后房價上升受到模型之外的因素影響較大——如貨幣因素或投機需求等。2008年的房價雖然受到各種政策的刺激，與模型的預測背離較大，但2008年后現(xiàn)實數(shù)據(jù)和模擬數(shù)據(jù)之間的差距不斷縮小，這是因為貨幣因素或投機需求的作用逐漸減少，而居民增加的收入也提高了對房子的居住需求。根據(jù)方程（4），估算出農村居民移民到城市支付得起住宅首付款的年限，表示移民難度，用圖3下圖表示：2008年之前移民難度不斷下降，2008年后房價的飛漲與居民實際收入支撐的房子的居住屬性背離，移民難度在2010年達到峰值。2010年3月開始的“限購”政策，拉開了政府通過政策限制房價上漲的序幕。僅上海市，限制房價的政策就有2010年“滬十二條”、2011年“滬九條”和“新滬四條”、2012年“新滬六條”、2013年“上海國五條調控細則”。這些政策的實施有效地抑制了房價—收入比，2010年后農村居民移民到城市的難度下降。圖3下圖中2010后的移民難度曲線下降，體現(xiàn)在上圖中，即為2008—2010年實際房價超出模型所解釋的部分較大，2010年后有逐漸縮小的趨勢。

圖2反映的地方政府縮減住宅用地供給的傾向，也是房價上漲的一個重要原因，尤其從2013年開始政府批給開發(fā)商的土地大幅度下降，造成幾年后房價急劇上升。這與Wu等的研究結論也一致?。當然，模型預測的房價整體低于現(xiàn)實房價，還有其他因素：模型設定了所有居民都只擁有1單位面積住宅，現(xiàn)實中，居民對住宅的需求，既有剛性需求，又有改善性需求，其效用是住宅面積的增函數(shù)，而且房價看漲的預期也使得居民盡可能擁有更多的住宅，這些都會提高住房價格。

圖4 城鎮(zhèn)化率及模型模擬

（3）城鎮(zhèn)化率。中國每年城鄉(xiāng)移民人口保持在2000萬人左右，城鎮(zhèn)化率的增長維持在1.3%左右。圖4中的虛線模擬出中國不停上升的城鎮(zhèn)化率，但是模擬數(shù)據(jù)只在2005—2008年間才與實際的城鎮(zhèn)化率貼近，2009年后實際的城鎮(zhèn)化率要低于模型預測。結合圖2、圖3，一個可能的原因是，2008年前房價上升主要是由城鄉(xiāng)移民對住宅基本需求引起的，但2008年后4萬億財政政策的刺激以及投機性住宅需求加劇，使得房價2009年后大大高于房子居住屬性所支撐的房價，這提高了農村居民進入城市的能力要求，阻礙了中國的城鎮(zhèn)化進程。

（4）城鄉(xiāng)收入比。圖5顯示，城鄉(xiāng)收入比先上升后下降，符合實際數(shù)據(jù)的變動，但模型所預測的城鄉(xiāng)收入比基本低于現(xiàn)實數(shù)據(jù)，這是因為，根據(jù)模型，地方政府實際住宅用地供應過少，公共服務用地供給過多，這勢必增加城市工業(yè)的生產效率，提高工業(yè)工人的收入，造成城市居民收入偏高，這與圖2所示也一致。另外，城鄉(xiāng)收入比過高使得農村居民無力對人力資本進行投資以適應工業(yè)部門所需的技能，減少了農村人口進入城市的數(shù)量，降低了中國的城鎮(zhèn)化率?，這又與圖4的結論對應起來。

圖5 城鄉(xiāng)收入比及模型模擬

三、房價的分解

1．模型解釋力的測度

為了檢驗模型的解釋力，我們采用發(fā)展會計方法將Success Rate定義為模擬數(shù)據(jù)的對數(shù)比。同時，用歸一化均方誤差作為檢驗模型預測誤差的補充方法，簡寫為NMSE：

上式中，上標M表示模型所示數(shù)據(jù)，D表示實際數(shù)據(jù)。通過計算，我們發(fā)現(xiàn)房價、城鎮(zhèn)化率、住房土地供給的NMSE比較小，模型解釋力較好，但Success Rate大于1，模型存在一定偏差（見表2）。這是因為，政府每年實際住宅用地供給少于土地財政最優(yōu)時的解，中國房價過高，用于建筑公共服務設施的土地供給過多，城市收入超出農村收入的差距過大，城鎮(zhèn)化進程滯后，因此估計房價和城鎮(zhèn)化率絕對值時會和實際值存在著一定誤差。另外，2008年后的房價快速增長受到模型的假設——“房子是用來住的”之外的因素影響較大，2014年的房屋施工面積相對于2008年增長了156%，導致商品房空置率也持續(xù)攀升。

表2 模型的擬合程度

2．房價的分解

將實際房價數(shù)據(jù)作為被解釋變量，模型所示房價作為解釋變量，利用可決系數(shù)，發(fā)現(xiàn)模型解釋了真實房價的84.68%。由于模型沒有考慮貨幣政策對房價的影響，房價便是由人口絕對數(shù)量的增長、政府的土地政策和產業(yè)結構升級這三個方面因素決定。為厘清三者對房價的貢獻，我們用Shapley值分解法進行分解。

Shapley值分解法最早用于收入分配中來分解基尼系數(shù)和泰爾指數(shù)，后來被廣泛用于各行業(yè)，如區(qū)域金融發(fā)展差異的因素貢獻、公司經(jīng)營風險、空氣環(huán)境等。本文首先通過回歸模型，得到可決系數(shù)R2（X），再將其中T個元素作為解釋變量估計模型，得到可決系數(shù)R2（T）。因此，Shapley值考察了可決系數(shù)R2在變量之間的分配。仿照這個思路，寫出以下方程：

上標“-”表示變量不變時的情形，方程左邊第一項和第二項之和是在其他條件不變情況下，土地政策對房價的貢獻率，第三項和第四項之和是人口絕對數(shù)量的增加對房價的貢獻率，最后一項為產業(yè)結構升級對房價的貢獻率。用x表示實際數(shù)據(jù)的平均值，將可決系數(shù)定義為：R2=∑（xMt-x）2/∑（xDt-x）2。

首先，我們將2005年作為初始年，研究2015年房價相對于2005年變化中的人口數(shù)量、政府土地政策以及產業(yè)結構升級的貢獻率；其次，為了考察2008年金融危機后中國房地產市場的新變化，我們將2009年作為初始年。表3顯示，中國雖然有龐大的人口數(shù)量，但人口絕對數(shù)量的增長對房價的影響比較小，關鍵是城鄉(xiāng)移民的人口數(shù)量及其對住宅的需求。2005—2015年間產業(yè)結構升級可以解釋26.45%的房價，而土地政策的作用達56.41%，高于Garriga等估計的36% （他們的模型中，政府沒有土地財政的動機，也沒有考慮到公共服務用地對工業(yè)技術生產力的影響）。表3還顯示，2008年后針對房價的影響，土地政策作用上升，產業(yè)結構升級的作用下降。2008年財政刺激后，地方政府債務也出現(xiàn)爆發(fā)性增長，土地財政作為政府融資手段的作用大為加強，地方政府更加依賴于土地政策。另外，為了嚴防房地產庫存危機，政府在2013年之后便有意縮減住宅土地面積的供給，進一步加劇了住宅用地的短缺。這些都導致了2008年后土地政策的重要性和剛性約束。根據(jù)方程（12）并結合現(xiàn)實數(shù)據(jù)，土地政策一個顯而易見的后果是，2008年后的城鎮(zhèn)化進程要慢于2005—2015年的平均速度，房價的快速上漲提高了人們進入城市的能力要求，阻礙了城市化的快速實現(xiàn)。

時間 人口絕對表3 房價的分解 單位：%數(shù)量增長 土地政策 產業(yè)結構升級2005—2015 1.81 56.41 26.45 2009—2015 2.37 72.41 20.81

四、研究結論與政策含義

城鎮(zhèn)化的進程首先是人口的市民化。2018年的十三屆全國人大一次會議上，李克強總理在政府工作報告中明確指出“加快農業(yè)轉移人口市民化”。人口的市民化要求農村移民獲得與城市居民同等身份和同樣的社會福利。本文以戶籍制度下的公共服務歧視性分配為前提，從土地財政政策的角度入手，考察中國房價對城鎮(zhèn)化進程的影響。鑒于中國土地由政府壟斷供給，并且存在土地性質的異質性——政府可以高價提供土地用于房地產開發(fā)以形成土地財政收入，也可以低價或免費供給土地用于公共服務和商業(yè)服務業(yè)——即使從土地財政最優(yōu)角度，政府提供的住宅開發(fā)用地也顯得過少，而用于提供公共服務和商業(yè)服務業(yè)建設的土地過多，這就造成了兩個方面的后果：第一，房價作為農業(yè)轉移人口市民化的成本時，過高的房價阻礙了中國城鎮(zhèn)化進程；第二，城市居民收入嚴重高于農村居民，農村居民無力進行人力資本投資，阻礙了農村居民向城鎮(zhèn)地區(qū)和高技術行業(yè)轉移，而政府的土地財政政策和戶籍制度起到了保護這種收入二元結構的作用。

要解決“加快農業(yè)轉移人口市民化”的問題，首先要進行戶籍制度改革，允許居民自由流動，最主要的是降低附屬在住房和戶籍上的公共福利比重，實行“租售同權”，避免有房者和無房者的社會公共福利差異過大。其次，房價過高的因素更多的是住宅用地供給不足，降低房價要從供給側入手，加大住宅用地供給，而不僅僅是采取“限購”等抑制需求的政策，這需要政府改革住房土地供給機制，建立起住房土地供給與進城人口數(shù)量的配套體系。由于土地財政最優(yōu)的地方政府有縮減土地供應以提高房價的傾向，政府部門要換位思考，職能定位要以房價平穩(wěn)和居民福利為目標，而不是以土地財政政策為目標來吸取政策紅利。

本文的分析建立在房子有最小面積、買得起房的居民才能落戶的基礎之上，著眼點是“人口市民化”。在實際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，城鎮(zhèn)化率往往以常住人口的占比來計算，買房不是必要條件，但以常住人口計算的城鎮(zhèn)化率低于模型模擬的最優(yōu)的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)實中實際的、以買房落戶計算的城鎮(zhèn)化率也會低于模型最優(yōu)解，這不影響本文結論。另外，不同收入的居民會形成對于住房面積不同的需求，貨幣和投機因素也會影響居民的買房行為，這將是今后拓展研究的方向。

注釋：

①P.Bayer,R.McMillan,Tiebout Sorting and Neighborhood Stratification,Journal of Public Economics,2012,96(11),pp.1129－1143.

② A.J.Plantinga,C.Détang－Dessendre,G.L.Hunt,et al.,Housing Prices and Inter－Urban Migration,Regional Science and Urban Economics,2013,43(2),pp.296－306.

③ 張莉、何晶、馬潤泓：《房價如何影響勞動力流動？》，《經(jīng)濟研究》2017年第8期。

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⑥ 姚洋、章奇：《中國工業(yè)企業(yè)技術效率分析》，《經(jīng)濟研究》2001年第10期

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? 工業(yè)用地雖然也通過“招拍掛”方式形成政府收入，但政府往往設置前置性條件以極低的價格轉讓，本文將這部分收入近似看成零。

? 2013年版《住宅設計規(guī)范》規(guī)定最小住宅面積不能低于34平方米。

? 張川川、John Giles、趙耀輝：《新型農村社會養(yǎng)老保險政策效果評估——收入、貧困、消費、主觀福利和勞動供給》，《經(jīng)濟學（季刊）》2014年第4期。

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