石小巍

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)最為重要的行業(yè)之一，隨著近幾年新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展亦逐漸占據(jù)市場重要地位。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展往往會牽動一個國家的經(jīng)濟(jì)命脈，作為國家支柱型產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分，其亦面臨著巨大的變革和挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境正在發(fā)生巨大的變化，國家通過出臺相應(yīng)法規(guī)政策對房地產(chǎn)行業(yè)于無形之中進(jìn)行把控。因此，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正試圖通過并購重組的方式來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，以期實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營范圍和市場競爭力的提升。

然而，企業(yè)并購重組并不是一蹴而就，其中牽涉多種錯綜發(fā)雜的業(yè)務(wù)關(guān)系和法律關(guān)系，如“內(nèi)部控制”、“財(cái)務(wù)管理”、“稅務(wù)調(diào)整”等。稍有不慎，這些內(nèi)部關(guān)系將會轉(zhuǎn)化為企業(yè)所必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)因其市值較大、資本較高的特性，往往是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要承載對象。同時(shí)，稅務(wù)管理具有較強(qiáng)的國家強(qiáng)制性和企業(yè)自主性，因此其內(nèi)容往往比普通風(fēng)險(xiǎn)更難以控制。鑒于此，筆者擬通過對房地產(chǎn)企業(yè)并購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行剖析，為企業(yè)獲得更加穩(wěn)定長久的發(fā)展空間提出建設(shè)性意見。

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的并購過程涉及諸多問題，如法律問題（并購的法律程序、并購的法律效力等）、資金問題（如并購資產(chǎn)重整、并購資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和變更等）等。在現(xiàn)實(shí)情況中，并購所引發(fā)的稅務(wù)問題是最顯著的問題之一。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，稅務(wù)所涉及到的防線主要包括土地增值稅、企業(yè)所得稅等內(nèi)容。而影響稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素也主要有：“隱藏性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、程序性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”

隱藏性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營時(shí)間較為長久。長久的經(jīng)營活動中勢必會產(chǎn)生一些遺留問題，而這些遺留問題往往會不會存在于表面，例如：“并購企業(yè)或者標(biāo)的企業(yè)往往會存在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真情況，數(shù)據(jù)失真將會導(dǎo)致潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。諸如此類的隱藏因素將會時(shí)刻應(yīng)惜那個并購重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，值得房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管控中予以關(guān)注。

政策性稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中對企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、納稅成分等內(nèi)容容易產(chǎn)生錯誤判斷。諸如稅收概念、稅收對象、稅收政策等內(nèi)容的界定將會產(chǎn)生巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，而這也是房地產(chǎn)企業(yè)與稅收機(jī)關(guān)產(chǎn)生分歧的重要因素之一。這也要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與國家稅收執(zhí)法機(jī)關(guān)和執(zhí)法人員進(jìn)行切實(shí)有效的溝通，對相關(guān)概念和內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行了解，從而減輕因政策解讀錯誤而帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

收購程序稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不同形式的并購方式蘊(yùn)含著復(fù)雜的經(jīng)營管理程序，例如：股權(quán)收購過程中，原雙方企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致股東決議權(quán)、董事會人員組成、董事會表決權(quán)等一系列涉及公司股權(quán)的問題。而股權(quán)又是公司經(jīng)營管理的生命線，稍有不慎都將會將公司陷入困境。由此可見，并購后企業(yè)的經(jīng)營管理變得十分復(fù)雜，進(jìn)而導(dǎo)致在從事稅收籌劃時(shí)應(yīng)當(dāng)更多加入考慮因素。有部分房地產(chǎn)企業(yè)在收購時(shí)并沒有綜合考慮所有的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：“有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為股權(quán)收購與資產(chǎn)收購相比在稅費(fèi)上面具有一定優(yōu)勢，但其并未考慮股權(quán)收購所需的綜合稅費(fèi)，而只考慮了眼前的繳稅遞延問題?！庇缮衔覀兛梢钥吹?，這種對稅費(fèi)的誤解將會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在選擇并購方式上產(chǎn)生失誤，由此也凸顯了復(fù)雜收購程序所帶來的巨大稅收風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)較重。如今，國家稅制改革導(dǎo)致有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅開始增多。較為常見的有“印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅”等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各式各樣的稅收種類能夠占到房產(chǎn)開發(fā)成本的10%～25%，有部分稅收總額能夠占到房產(chǎn)開發(fā)成本的一半以上。然而，上述所有稅種并不是房地產(chǎn)企業(yè)交納稅款的全部。我們應(yīng)當(dāng)意識到，在個別地區(qū)會對房地產(chǎn)行業(yè)單獨(dú)設(shè)置一些“地方自設(shè)、地方自收”的稅費(fèi)。加之前述法律規(guī)定的稅種，企業(yè)面臨的稅收負(fù)擔(dān)十分巨大，因此對企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)對種類繁多的稅收易產(chǎn)生混淆。無論是法律規(guī)定的企業(yè)應(yīng)當(dāng)交納的稅種，還是地方自設(shè)和地方自收的稅種，其本身所包含的稅收概念亦是多種多樣。如果沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，房地產(chǎn)企業(yè)對紛繁復(fù)雜的稅收規(guī)定將會一頭霧水。同樣，房地產(chǎn)開放項(xiàng)目時(shí)間周期長的特點(diǎn)，也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在整個項(xiàng)目中會“多次多量”投入資金。而這些稅款不僅次數(shù)多，其包含的種類亦十分復(fù)雜，進(jìn)而給企業(yè)對稅款的識別、交納稅款帶來不小的挑戰(zhàn)。

前文于隱藏性稅收問題中提到“遺留稅收問題”，在公司并購之后，標(biāo)的企業(yè)（大多數(shù)情況下為標(biāo)的企業(yè)存在遺留問題，僅有少數(shù)情況為并購企業(yè)存在遺留問題）存在遺留稅收問題而未得到及時(shí)的解決。

歷史遺留稅收問題。歷史遺留稅收問題主要集中在“稅款繳納不及時(shí)、偷稅漏稅和稅收政策發(fā)生變化”等問題上。對于前兩項(xiàng)“稅款繳納不及時(shí)”和“偷稅漏稅”問題，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的問題相對較少。法治社會的建設(shè)下，房地產(chǎn)企業(yè)大多能夠遵守現(xiàn)有法律的規(guī)定，及時(shí)繳納足額稅款，主動承擔(dān)納稅人應(yīng)有的義務(wù)。而問題主要集中在“稅收政策發(fā)生變化”之上：縱觀我國近幾年的稅收調(diào)整政策，不難發(fā)現(xiàn)其變化較為顯著。而囿于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的范圍限制其對政策規(guī)定的專業(yè)化解讀，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策變化認(rèn)識不足的情況時(shí)有發(fā)生。因此，并購企業(yè)在成為標(biāo)的企業(yè)的新股東后，極有可能因稅收政策的變化而產(chǎn)生新的遺留稅收問題。

房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理方案

房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中會產(chǎn)生多種多樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，面對這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠把控，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

完善企業(yè)并購盡職調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)在并購之前應(yīng)當(dāng)對標(biāo)的企業(yè)做完整的稅務(wù)調(diào)查，聘請專業(yè)律師對標(biāo)的企業(yè)的債務(wù)、法律關(guān)系和財(cái)務(wù)情況等多方面內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，從而及時(shí)掌握其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模和預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

同時(shí)，法律盡職調(diào)查的結(jié)果往往可以成為并購企業(yè)談判過程的籌碼。并購企業(yè)在掌握了標(biāo)的企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模后，可以以此作為依據(jù)來推動并購談判、決策的進(jìn)行。這將極大程度地保障并購企業(yè)的利益，促使雙方能夠簽訂較為滿意的并購協(xié)議。然而，并購過程中的稅務(wù)問題往往會牽扯到多個方面，盡職調(diào)查人員亦會消耗大量的時(shí)間和精力。并且法律盡職調(diào)查時(shí)間一般較短，龐大的數(shù)據(jù)迫使并購方的法律盡職調(diào)查無法做到盡善盡美，法律盡職調(diào)查的全面性和真實(shí)性受到了極大的威脅。因此，筆者認(rèn)為為了能夠避免上述情形，使得法律盡職調(diào)查能夠順利進(jìn)行，并購企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前對房地產(chǎn)行業(yè)盡職調(diào)查所需要的資料進(jìn)行梳理并開具清單。并購企業(yè)于法律盡職調(diào)查開始之前將清單送至標(biāo)的企業(yè)處，由標(biāo)的企業(yè)配合及時(shí)準(zhǔn)備需要的資料。

及時(shí)對企業(yè)并購環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅務(wù)問題進(jìn)行解決。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，企業(yè)并購中所產(chǎn)生的稅務(wù)問題往往是“歷史遺留問題”，而這些遺留問題也是由于標(biāo)的企業(yè)或并購企業(yè)沒有及時(shí)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求交納稅款所導(dǎo)致。稅務(wù)問題將會自始至終貫穿于整個并購過程，無論是并購企業(yè)還是標(biāo)的企業(yè)均應(yīng)當(dāng)及時(shí)對各環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的問題加以解決，切勿“一拖再拖”。

并購開始之前的準(zhǔn)備階段：在正式開始企業(yè)并購之前，應(yīng)當(dāng)于稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門取得聯(lián)系，及時(shí)反饋盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的稅務(wù)問題并記錄在案。及時(shí)掌握“相應(yīng)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)、稅費(fèi)的征收、稅費(fèi)的申報(bào)和代扣代繳”等問題的信息，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)予以輔助。

并購開始之后的交易、融資階段：在企業(yè)并購開始時(shí)，并購企業(yè)和標(biāo)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視合同簽訂的步驟，備好施工及采購合同，“對于合同的審查、簽訂、旅行以及合同清款、付款、變更或者終止要做到心中有數(shù)。合同審核過程，更應(yīng)提出開具發(fā)票再付款的要求?！?/p>

從支付方式降低稅收風(fēng)險(xiǎn)：并購的支付方式主要有三種：定向增發(fā)的支付方式、資產(chǎn)置換支付方式和換股合并的支付方式。不同支付方式其所應(yīng)交納的稅款亦不相同，因此房地產(chǎn)企業(yè)在選擇支付時(shí)應(yīng)采取不同的策略來降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。如，“定向增發(fā)的支付方式可以采取盡可能根據(jù)政策中的免稅條款進(jìn)行處理；資產(chǎn)置換支付方式需要加強(qiáng)全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的有效性，從而實(shí)現(xiàn)特殊性稅務(wù)處理；換股合并的支付方式可以通過權(quán)益聯(lián)營方式來處理報(bào)表?！?/p>

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門亦應(yīng)當(dāng)盡好審核“付款方式”的工作，對合同中所提到的付款方式、合同總價(jià)款和工程進(jìn)度進(jìn)行深入研究，將所牽扯到的三方內(nèi)容作為一個有機(jī)整體進(jìn)行審核。同時(shí)，在審核合同時(shí)特別要注意“合同規(guī)定的付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)”。付款時(shí)間進(jìn)度安排既不能太過于緊湊，也不可“拉長戰(zhàn)線”，應(yīng)當(dāng)按照法律和一般的交易習(xí)慣合理安排每一筆付款的時(shí)間并定時(shí)審查稅款交納的進(jìn)度。

從融資方式降低稅收風(fēng)險(xiǎn)：融資方式的不同將會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅收風(fēng)險(xiǎn)不盡相同。以債權(quán)融資和股權(quán)融資為例，債權(quán)融資需要充分考慮到原標(biāo)的企業(yè)債務(wù)人的負(fù)債能力以及整個債務(wù)承擔(dān)過程中所需要交納的稅款。債務(wù)到期后，其向債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的過程中所要交納的稅款亦需房地產(chǎn)企業(yè)予以特別關(guān)注。反觀股權(quán)融資，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮到股權(quán)交割過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅款，不同的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式亦會因?yàn)榉梢?guī)定的不同而產(chǎn)生巨大的差異。因此，并購企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前設(shè)計(jì)和規(guī)劃股權(quán)交割的方式，使稅款成本降到最低，從而保護(hù)企業(yè)的現(xiàn)存利益。

由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在并購融資過程中的稅務(wù)承擔(dān)需要并購企業(yè)根據(jù)四種不同的融資方式進(jìn)行充分考量。不同條件因素和不同的稅收籌劃方式將直接決定并購企業(yè)在四種融資方式下所應(yīng)當(dāng)采取的最優(yōu)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)的策略。

提高并購過程中財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識。在房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中，真正參與大部分并購活動的便是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員?？梢哉J(rèn)為這些財(cái)務(wù)人員是整個并購合同達(dá)成的“操盤手”，而在真正的并購中，任何一個小的細(xì)節(jié)和小的差別足以給企業(yè)帶來不必要的損失，因此對于財(cái)務(wù)人員的要求要比其他人高得多。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，在對待工作的態(tài)度、風(fēng)險(xiǎn)掌控的能力和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的結(jié)果方面應(yīng)當(dāng)做好充分的準(zhǔn)備：

財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解國家稅務(wù)的相關(guān)政策，切實(shí)深入解讀稅務(wù)法律規(guī)定。在遇到稅務(wù)征收不明、稅務(wù)問題不清時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)部門取得聯(lián)系，切忌主觀臆斷。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員要對政策的變化有敏銳的洞察能力，善于比較新政策與舊政策之間的不同，并以此向企業(yè)建議更改銷售模式。

財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具有大局風(fēng)險(xiǎn)意識，在面對整個并購稅收問題時(shí)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌全局，從宏觀的角度來把握風(fēng)險(xiǎn)和稅收最優(yōu)兩大問題。切忌只局限于某個稅種稅費(fèi)降低從而因小失大。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對政策中所規(guī)定的稅收最低邊界予以特別關(guān)注，防止房地產(chǎn)企業(yè)因未暗示交納稅款而受到行政處罰。

財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測模型的能力，能夠根據(jù)房地產(chǎn)并購方案合理而謹(jǐn)慎的預(yù)計(jì)項(xiàng)目中所獲收益和所需成本。根據(jù)并購的對價(jià)、并購的步驟、并購資金支付等多個內(nèi)容，對其建立科學(xué)的利潤預(yù)測模型和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)劃，從而在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（作者單位：華東政法大學(xué)）