摘 要：隨著中國(guó)（海南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案等5個(gè)方案的相繼出臺(tái)，海南自由貿(mào)易港建設(shè)步伐加快，程度加深，社會(huì)各界開(kāi)始更多地關(guān)注海南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的實(shí)際進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革具有其可行性。

關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn);稅制改革;海南自貿(mào)區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)稅制改革并不是單指公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅改革。商業(yè)地產(chǎn)稅制包括與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、保有等環(huán)節(jié)有關(guān)，土地和房屋作為征稅對(duì)象的一種稅收制度體系。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)稅制共包括三大環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)，以及房產(chǎn)稅、土地增值稅等十個(gè)稅種。

一、國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革經(jīng)驗(yàn)

1.國(guó)外

目前大部分國(guó)家都開(kāi)設(shè)了商業(yè)地產(chǎn)稅。在過(guò)去幾十年，各國(guó)學(xué)者專(zhuān)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行研究探討，主要包括商業(yè)地產(chǎn)稅收入規(guī)模、征稅對(duì)象、稅基評(píng)估、稅率、征收管理等方面。各國(guó)稅制改革都取得了一些成效，積累了自己的經(jīng)驗(yàn)。相比較而言，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)稅的占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)展中國(guó)家，其中改革取得較顯著效果的國(guó)家主要有美國(guó)、英國(guó)、加拿大和日本。歐洲大陸國(guó)家在商業(yè)地產(chǎn)稅制領(lǐng)域遇到的主要挑戰(zhàn)是如何更新陳舊的稅基。東歐某些國(guó)家從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，也嘗試進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革，效果有待時(shí)間考驗(yàn)。而拉美國(guó)家由于貧富差距大、存在大量非正式住房、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)信息不透明等因素，稅制改革也是任重道遠(yuǎn)。

（1）美國(guó)。商業(yè)地產(chǎn)稅制改革有兩個(gè)發(fā)展方向：一是最大化公開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)信息，政府和納稅人都可以共享商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信息和評(píng)估價(jià)值;二是商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，廣泛應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS）來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估，提高了評(píng)估準(zhǔn)確率。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)稅率的設(shè)置也比較靈活，在中央政府規(guī)定的統(tǒng)一稅率范圍內(nèi)，各地、各州政府都可以根據(jù)不同時(shí)期的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平， 制定對(duì)應(yīng)的財(cái)政預(yù)算，再根據(jù)財(cái)政預(yù)算制定稅率，自主性較高。

（2）日本。商業(yè)地產(chǎn)稅在日本的名稱(chēng)叫做“固定資產(chǎn)稅”，是日本各級(jí)地方政府的第二大稅源，從1950年開(kāi)始征收，稅收制度已經(jīng)比較完善和成熟。比如納稅遵從度較高，財(cái)政性功能突出，地方政府相對(duì)獨(dú)立性較高，稅基評(píng)估制度完善等。

2.國(guó)內(nèi)

（1）滬渝。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅制改革最受關(guān)注的是上海市和重慶市，主要是針對(duì)個(gè)人住房進(jìn)行房產(chǎn)稅制改革試點(diǎn)。2011年1月28日，上海市發(fā)布了《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》。同年11月，重慶市緊接著出臺(tái)了《重慶市關(guān)于開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》。兩市的《暫行辦法》都具有一定的地方特色，分別從試點(diǎn)范圍、納稅人、征收稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、稅收減免優(yōu)惠、收入用途、征收管理等方面進(jìn)行改革政策解讀。

（2）臺(tái)灣。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)稅制改革始于2016年1月1日，實(shí)行的是房地合一按實(shí)價(jià)征收所得稅，改革僅針對(duì)交易環(huán)節(jié)。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

①征稅范圍，此次改革并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都參與，主要指2016年1月1日后取得的商業(yè)地產(chǎn)，也包括2014年1月2日以后取得的持有期間為兩年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

②征收方式，土地增值稅征收方式不變，商業(yè)地產(chǎn)交易所得稅按成交總價(jià)征收。

③稅率，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)持有時(shí)間分為四檔稅率：1年之內(nèi)45%，1年-2年35%，3年-10年20%，10年以上15%。

④對(duì)于個(gè)人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)交易所得的處理方式也不相同。個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)所得不計(jì)入個(gè)人所得稅計(jì)征，單獨(dú)征稅，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移次日起30天內(nèi)繳納，若交易虧損可抵減3年內(nèi)的房產(chǎn)交易所得。企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)交易所得分島內(nèi)和島外企業(yè)，島內(nèi)企業(yè)計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)征，島外企業(yè)征收房產(chǎn)交易所得稅。

二、國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)稅制改革對(duì)海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的啟示

1.做好改革前期準(zhǔn)備工作，提高社會(huì)認(rèn)知和接受程度，完善財(cái)稅制度體系，提供適當(dāng)?shù)恼弑Ｕ?/p>

商業(yè)地產(chǎn)稅的征收關(guān)系到千家萬(wàn)戶，在改革前期要提高社會(huì)認(rèn)知和接受程度，否則改革后商業(yè)地產(chǎn)稅的征管難度將加大。臺(tái)灣在進(jìn)行稅制改革前就多方進(jìn)行調(diào)研，征集社會(huì)各界的意見(jiàn)，盡量減少阻力，統(tǒng)籌各方利益，社會(huì)公眾認(rèn)可度很高，所以在后續(xù)改革中能達(dá)到社會(huì)共識(shí)，社會(huì)各界配合度高，保障稅制改革順利進(jìn)行。

2.確定改革基本思路，明確商業(yè)地產(chǎn)稅制地位和地方政府權(quán)力

在如何處理好中央立法和地方自主的關(guān)系，是海南自貿(mào)區(qū)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革時(shí)要考慮的問(wèn)題之一?？梢越梃b日本、中國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，采用分級(jí)授權(quán)的方式，逐步向地方政府適當(dāng)放權(quán)，利用地方政府能準(zhǔn)確獲得商業(yè)地產(chǎn)和納稅人信息的優(yōu)勢(shì)，因地制宜。

3.科學(xué)設(shè)置稅制要素，包括征稅對(duì)象、稅基、稅率、稅收優(yōu)惠等改革

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)是海南的兩大經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)稅制改革對(duì)海南來(lái)說(shuō)要有壯士斷腕的決心，立足海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的大背景，不能照搬其他地區(qū)的改革經(jīng)驗(yàn)，需要科學(xué)設(shè)置稅制各個(gè)要素。首先應(yīng)擴(kuò)寬征稅范圍，除了開(kāi)發(fā)階段和交易階段，對(duì)于持有階段的商業(yè)地產(chǎn)也需要同樣征收房產(chǎn)稅，可借鑒美國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行房地合一的商業(yè)地產(chǎn)稅制，既增加地方財(cái)政收入，又遵循“少稅種、寬稅基”的原則。其次，采用分層次征收的稅率，在中央政府規(guī)定的稅收范圍內(nèi)，地方政府可以根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公共服務(wù)水平等因素自主確定本地的商業(yè)地產(chǎn)稅征收稅率。最后，計(jì)稅依據(jù)的改革，目前海南省實(shí)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值和租金收入，但房產(chǎn)市價(jià)影響因素較多，往往同一路段不同開(kāi)發(fā)商價(jià)格會(huì)相差很遠(yuǎn)，房屋的使用用途也各不相同，目前的計(jì)稅依據(jù)明顯有違公平原則。因此，可總結(jié)滬渝兩市商業(yè)地產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，采用房屋評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

4.完善各項(xiàng)征管配套措施，做到商業(yè)地產(chǎn)信息系統(tǒng)公開(kāi)和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

目前，常用的房屋評(píng)估系統(tǒng)是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA），采用批量評(píng)估的方式能有效提高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。另外，建立完備的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估爭(zhēng)議機(jī)制也同樣重要，查詢、申訴、受理、復(fù)核和復(fù)議等。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，在處理商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估爭(zhēng)議時(shí)，需要設(shè)立一個(gè)獨(dú)立于稅收征管部門(mén)的評(píng)估爭(zhēng)議受理部門(mén)，做到透明公正。

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作者簡(jiǎn)介：劉秋云（1979.07- ），女，江西省吉安市人，本科，會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)