成 瑤

（上海西郊莊園企業(yè)（集團） 有限公司，上海 200000）

針對智能化弱電系統之消控中心/安防/樓控中心機房設置，需要針對項目特點仔細斟酌，需要考慮的問題較多，比如對于一個大型綜合體項目，存在多個地塊，每個地塊內部業(yè)態(tài)又眾多，我們如何設置消防安保中心機房呢？總控設幾個，分控設幾個？都設置在什么位置？等等一系列問題。

在規(guī)劃時，需要考慮的因素很多，包括資產剝離情況、建筑業(yè)態(tài)、物業(yè)管理形式、以及設置的機房產生的人力成本、占地面積、初投資費用。若設置不合理，影響面比較大，比如開發(fā)單位的初投資，包括增加的土建、機電以及智能化弱電系統本身的造價；不符合今后物業(yè)管理模式，造成物業(yè)管理不便，以致于不得不返工改造，增加成本及項目進度；開發(fā)單位部分樓棟需要獨立出售，而弱電系統全混在一起實施，前期又沒有預留獨立管理的機房條件，造成資產剝離不清，影響售賣等等。

本篇是結合工作中的某一綜合體項目進行研究設計。設計過程中，綜合影響消控中心/安防/樓控中心的各種因素，包括資產剝離情況、建筑業(yè)態(tài)、物業(yè)管理形式、以及設置的機房產生的人力成本、占地面積、初投資費用等等，整理出可能產生的幾種方案，并進行對比分析，結合開發(fā)單位需求，最終選擇最適合本項目的解決方案。

1 項目簡介

本項目位于上海市虹橋商務區(qū)，分為南、北兩個地塊，均為商業(yè)、辦公。南地塊九棟塔樓，地下三層，總建筑面積約為100189 平方米；北地塊四層獨棟，地下兩層，建筑面積15136 平方米。

2 需求分析

項目中間的城鎮(zhèn)次干道將整個地塊分隔為南側、北側兩區(qū)，地下二層局部連接。項目業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公；項目自持/出租/出售情況：2#自持、5#、9#樓出售，其他樓棟目前暫不明確（根據項目進程進行更新信息）。

本篇將從業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、人力管理、占地面積、經濟性的影響等，對本項目中消控中心/安防/樓控中心設置進行多維度分析，最終選擇一個性價比最優(yōu)、而又最適合本項目特點的方案。

3 方案選擇

方案一，先不管樓棟自持、出售以及業(yè)態(tài)情況，以整個項目為一個整體考慮，在地下一層設置1 間總的消控/安防/樓控中心，管理整個項目的弱電系統。

方案二，根據項目南北地塊來劃分，在北地塊設置1 間分控中心，南地塊設置1 間總的消控/安防/樓控中心。

北地塊的分控中心管理所轄區(qū)域弱電系統，同時提供弱電系統聯網信號到總控中心統一管理。

南地塊的總控中心管理南地塊的弱電系統，同時分控中心提供弱電系統聯網信號到總控中心進行統一管理。

方案三，綜合考慮項目業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公；項目自持/出租/出售情況：2#自持、5#、9#樓出售，其他樓棟目前暫不明確（根據項目進程進行更新信息），自持單元以及出租單元在地下一層設置1 間總的消控/安防/樓控中心；各出售單元，如5#、9# 樓分別在地下一層預留1 間分控中心；商業(yè)部分單獨在地下一層設置1 間分控中心。

總控中心管理業(yè)主自持單元以及出租單元所有弱電系統，同時各分控中心均提供弱電系統聯網信號到總控中心統一管理。

對于以上出售單元5#、9#樓，項目在規(guī)劃機房時，考慮單獨物業(yè)管理的可能性就較大，需要在這些樓棟塔樓投影范圍內規(guī)劃消防安保分控室的建筑機電條件。

（預留機房面積及機電條件：預留機房位置及相關配電、空調條件，機房設備暫不設置。）

出售單元的弱電系統先經過預留的分控中心機房進行中繼過渡，再提供聯網信號給總控中心。

商業(yè)部分的弱電系統先連接到所轄的分控中心，同時提供聯網信號給總控中心。

4 方案比較分析

業(yè)態(tài)分析：

方案一，從整個項目整體統一設置，沒有具體區(qū)分業(yè)態(tài)情況。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，沒有具體區(qū)分業(yè)態(tài)情況。

方案三，綜合考慮辦公、商業(yè)2 種業(yè)態(tài)，分別設置機房。

物業(yè)管理分析：

方案一，從整個項目整體統一設置，沒有具體區(qū)分物業(yè)管理情況。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，沒有具體區(qū)分物業(yè)管理情況。

方案三，綜合考慮業(yè)主自持/出租、獨棟銷售情況分別設置機房。

人力管理分析：

方案一，整個項目設置1 個機房，大大節(jié)省人力管理資源。

方案二，南北地塊各設置1 個機房，人力管理資源較節(jié)省。

方案三，自持單元以及出租單元在地下一層設置1 間總機房；各出售單元如5#、9#樓分別在地下一層設置1 間分機房；商業(yè)部分單獨在地下一層設置1 間分機房。

按照目前的建筑形態(tài)，共計設計4 間機房。此種方案會增加大量的人力資源管理。

占地面積分析：

方案一，整個項目設置1 間機房，占地面積估計約100平米。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，北地塊機房占地面積估計約40 平米，南地塊占地面積估計約80 平米。

2 間機房共計約120 平米。

方案三，共計4 間機房：總機房占地面積估計約80 平米，5#、9#樓機房占地面積估計約30 平米，商業(yè)部分機房占地面積估計約40 平米。

4 間機房面積共計約180 平米。

初投資分析（弱電部分）：

方案一，以此設置為比較基準。

方案二，相對方案一，弱電部分會增加投資約15 萬。

方案三，相對方案一，弱電部分會增加投資約45 萬。

5 綜合分析對比

綜合第四章內容，主要從業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、人力資源、占地面積、初投資等方面對三種方案的優(yōu)劣進行分析。

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6 結論及建議

綜上，從占地面積、人力資源、初投資方面，方案一較好，但沒有結合項目特點考慮，比如沒有考慮地塊是否分設機房，樓棟整售情況，以及多種建筑功能業(yè)態(tài)及物業(yè)管理形式。

方案二在方案一的基礎上，考慮按照兩個地塊進行規(guī)劃機房，在占地面積、人力資源、初投資方面，由于增加1 個消控/安防/樓控中心機房，故為三種方案中較為適中的方案，同方案一，仍然存在沒有考慮樓棟整售情況，以及多種建筑功能業(yè)態(tài)及物業(yè)管理形式。

方案三在方案二的基礎上，除考慮按照兩個地塊進行劃分，同時也考慮為整棟銷售的樓棟設置分控中心，為今后資產剝離、獨立管理創(chuàng)造條件；以及綜合考慮了本項目的多種業(yè)態(tài)（辦公、商業(yè)） 以及物業(yè)管理形式進行規(guī)劃消控/安防/樓控中心機房。

結合以上對幾種方案的總結分析，方案三雖然從占地面積、人力資源、初投資等方面沒有占得優(yōu)勢，但該方案是考慮最為全面，綜合考慮地塊、今后資產剝離、業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等因素，最為貼合本項目的方案。

7 結語

本項目通過技術分析探討，分別從業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、人力資源、占地面積、初投資等幾個影響消控/安防/樓控中心機房的主要因素，考慮可能存在的幾種方案，經過逐層遞進對比分析，總結出最適用于本項目的消控/安防/樓控中心機房方案。以本項目案例為例，希望同行設計人員在今后的項目中可以借鑒參考以上分析方法，結合具體項目特點，制定出最適合項目的消控/安防/樓控中心機房的設置方案。