王 玉

（上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司，上海 200092）

1 頤和路歷史文化街區(qū)概述

頤和路歷史文化街區(qū)位于江蘇省南京市鼓樓區(qū)，是首批公布的30個中國歷史文化街區(qū)之一； 同時也是作為中國近代規(guī)劃史里程碑——《首都計劃》 （1929年） 中“第一住宅區(qū)”的范本，呈現(xiàn)了首都計劃的路網(wǎng)格局、街道和建筑風(fēng)貌特色，是《首都計劃》理念的集中體現(xiàn)。

35公頃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)院落303處，近現(xiàn)代軍政文化名人故居222處，省、市、區(qū)級文保單位共52處，不可移動文物171處，是中國目前歷史保護要素、名人故居密度最高的街區(qū)。

2 目前頤和路復(fù)興面臨的問題與機遇

（1） 知名度與其地位不匹配。歷史資產(chǎn)密度位居全國之最。但其知名度相比其他民國風(fēng)貌的景點或歷史街區(qū)而言，相對偏低。頤和路公館區(qū)歷史建筑287處，點密度為8.2處/公頃；名人故居174處，點密度為4.9處/公頃；使館32處，點密度為0.9處/公頃，通過對南京市范圍內(nèi)具有民國風(fēng)貌的知名景點百度詞條搜索可知，頤和路百度相關(guān)詞條數(shù)75萬條，列近現(xiàn)代景點第九名；僅為第一名總統(tǒng)府的1/25。

（2） 具有歷史保護身份的建筑較多，產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜（軍隊產(chǎn)、省直機關(guān)、代管產(chǎn)），保護與再利用之間矛盾較多。

（3） 沿街界面光鮮而內(nèi)部空間衰敗，1個產(chǎn)權(quán)院落聚集20戶左右，還存在著圍繞主體建筑的棚戶建筑，影響消防安全、空間品質(zhì)，征騰搬遷成本高 （征收院落2個億，只騰不征院落1個億）。

（4） 重新定位問題。隨著長三角一體化背景與南京新一輪總體規(guī)劃確定的“美麗古都、創(chuàng)新名城”的定位，頤和路需要重新審視自身定位。

3 街區(qū)復(fù)興的三大戰(zhàn)略

3.1 百年大時空觀—文化定位戰(zhàn)略

以“創(chuàng)新名城、美麗古都”為目標愿景，加快邁向開放多元包容的國際化城市，建設(shè)具有國際影響力的創(chuàng)新名城是南京的“一號文件”“一號工程”。頤和路街區(qū)自帶的國際化基因，它必將重回城市國際化舞臺中央。對頤和路的認知不能局限于目前國內(nèi)獨一無二的近現(xiàn)代建筑街區(qū)，它反映的是南京作為中國近現(xiàn)代城市建設(shè)融合國際先進規(guī)劃理念的城市建設(shè)典范。

因此，頤和路街區(qū)的定位以“兩個一百年”的大時空觀來重新審視。頤和路建成于1930年代，它的建設(shè)特色是中西合璧的、吸收了大量國際先進文化的，在當時歷史語境下的民族自信和建設(shè)創(chuàng)新。2050年是實現(xiàn)偉大復(fù)興關(guān)鍵時期，復(fù)興規(guī)劃的定位要瞄準建國到全面復(fù)興的這一新的百年歷史機遇，凸顯文化自信，展現(xiàn)頤和路街區(qū)所承載的文化對國際影響力的“輸出”與“輻射”。

文化戰(zhàn)略明確提出了“百年頤和、國際風(fēng)華”的主題定位，堅持創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展，確立街區(qū)發(fā)展目標為“民國歷史窗口、古都文創(chuàng)中心、國際交往客廳、藝術(shù)金融高地”。

3.2 產(chǎn)業(yè)匹配院落——產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略特別指出，頤和路街區(qū)產(chǎn)業(yè)體系要突出文化與科技、金融、教育的結(jié)合，融入“環(huán)南藝文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)”；以國際組織入駐為產(chǎn)業(yè)特色，提升街區(qū)和南京的國際化影響力。

因此，以文化定位為原則、國際化影響力為目標，聚焦形成頤和路街區(qū)“2+3”的產(chǎn)業(yè)體系：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——藝術(shù)創(chuàng)意、國際交流；配套產(chǎn)業(yè)——文史博覽、時尚游憩、居住服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè) （業(yè)態(tài)） 的公共屬性、市場屬性的不同，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政府與市場主導(dǎo)作用加以引導(dǎo)：

（1） 公共屬性、戰(zhàn)略屬性強的文史博覽、國際組織等業(yè)態(tài)應(yīng)政府主導(dǎo) （投入） 實施。此類項目定位是支撐頤和路街區(qū)成為實景型、體驗式、活力派的國際街區(qū)。

（2） 市場屬性強的藝術(shù)創(chuàng)意、時尚游憩 （商業(yè)） 等業(yè)態(tài)應(yīng)市場主導(dǎo)實施 （政府按照負面清單管理）。招商選擇第一原則是商業(yè)首位度和差異化第一，以后期運營作為招商的考核標準。

（3） 兼有以上兩種屬性的業(yè)態(tài)可以創(chuàng)新多元主體合作實施。

產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略強調(diào)的是對街區(qū)定位和目標支撐，指導(dǎo)后續(xù)業(yè)態(tài)策劃與招商方向。規(guī)劃建議開放院落117處，所涉及的空間需求規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比、空間形態(tài)要求在117處院落中逐一精準落位。

3.3 空間創(chuàng)新加法——空間實施戰(zhàn)略

嚴守“保護”和“安全”的雙底線，對頤和路街區(qū)303處院落全部完成信息錄入和多維因子評估。結(jié)合產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略中業(yè)態(tài)與院落匹配的需求，空間實施戰(zhàn)略從原型分析和拓撲變換等方式入手，總結(jié)出街區(qū)成片回收、局部連院改造、單院局部提升和保留功能優(yōu)化四種空間創(chuàng)新優(yōu)化模式，每種模式都創(chuàng)新實踐了空間加法、業(yè)態(tài)加法和景觀加法。

4 開放院落引入業(yè)態(tài)研究

4.1 開放之后的院落業(yè)態(tài)篩選方法

一是選擇產(chǎn)業(yè)。城市戰(zhàn)略上、案例經(jīng)驗上、發(fā)展規(guī)律上、區(qū)域優(yōu)勢上研究遴選頤和的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系；二是明確定位。確定頤和未來產(chǎn)業(yè)定位，指導(dǎo)后續(xù)業(yè)態(tài)策劃與招商方向，避免“市場失靈”帶來過度商業(yè)化；三是確定規(guī)模。確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比、空間形態(tài)要求；四是策劃項目。策劃最能體現(xiàn)頤和街區(qū)復(fù)興定位的核心項目，并在院落上精準落位；五是建議模式。提出開發(fā)運營模式和政策建議。

4.2 業(yè)態(tài)選擇結(jié)論

依托基地特征與資源稟賦，形成以中國近現(xiàn)代建筑為載體，以頤和創(chuàng)新文化為靈魂的產(chǎn)業(yè)體系，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為“國際藝術(shù)” （藝術(shù)創(chuàng)意+國際交流）。其中：藝術(shù)創(chuàng)意領(lǐng)域，發(fā)展以建筑、美術(shù)、廣告、攝影、文學(xué)、策劃、咨詢等為主的文化藝術(shù)創(chuàng)意設(shè)計、展示路演、體驗消費、拍賣交易，藝術(shù)金融，時尚訂制，匠人經(jīng)濟，IP內(nèi)容衍生品創(chuàng)造，數(shù)字文化等；國際交流領(lǐng)域，發(fā)展國際組織總部、國際商會協(xié)會辦公、外事接待、招商服務(wù)、國際商務(wù)服務(wù)等。同時，還應(yīng)充分挖掘利用頤和街區(qū)近現(xiàn)代歷史文化與建筑文化資源，發(fā)展全域中國近現(xiàn)代建筑實景博物館、近現(xiàn)代歷史文化展示交流、干部教育教學(xué)、學(xué)生第二課堂。為區(qū)域商業(yè)、辦公、居住提供復(fù)合街區(qū)氣質(zhì)的配套業(yè)態(tài)，包括沉浸式文化旅游、慢生活服務(wù)、特色商業(yè)、創(chuàng)意餐飲、文化娛樂、精品酒店民宿；以及康養(yǎng)居住、醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)、文化養(yǎng)生、教育培訓(xùn)、智慧社區(qū)、國際人員生活配套 （國際社區(qū)） 等居住配套服務(wù)。開放院落分配優(yōu)先次序與規(guī)模測算次序見圖1。

圖1 開放院落分配優(yōu)先次序與規(guī)模測算次序示意圖

5 引入業(yè)態(tài)與空間匹配研究

5.1 藝術(shù)創(chuàng)意類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表1）

表1 藝術(shù)創(chuàng)意類業(yè)態(tài)的空間需求

5.2 國際交流類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表2）

表2 國際交流類業(yè)態(tài)的空間需求

續(xù)表2

5.3 文史博覽類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表3）

表3 文史博覽類業(yè)態(tài)的空間需求

5.4 開發(fā)模式：“政府賦能+市場運營+資本運作”模式

（1） 國際化賦能。引入國際組織機構(gòu)。政府投資改造、自持物業(yè)，以優(yōu)惠租金 （或免租金） 提供給有國際影響力的國際組織 （含非政府組織）、對南京創(chuàng)新名城建設(shè)有促進作用的國際商會協(xié)會，為頤和國際化社區(qū)建設(shè)賦能。

（2） 文化賦能。文史博覽場館。政府投資建設(shè)運營博物館、展覽館、紀念館、名人故居等文化場館，免費對公眾開放，形成頤和路中國近現(xiàn)代建筑實景博物館群，以文化賦能引爆街區(qū)復(fù)興。

（3） 政策賦能。業(yè)態(tài)落位示意圖如圖2所示。

圖2 業(yè)態(tài)落位示意圖

支撐高標準保護復(fù)興。省、市、區(qū)政府對頤和路街區(qū)復(fù)興提供強有力的專項資金、政策性銀行融資、居民安置、規(guī)劃等各環(huán)節(jié)審批等政策支持；異地劃定土地出讓資金平衡地塊，彌補頤和高標準保護復(fù)興的資金缺口。

6 結(jié)語

頤和路歷史街區(qū)的復(fù)興戰(zhàn)略，文化是靈魂、產(chǎn)業(yè)是核心、空間是載體，通過引入合理的業(yè)態(tài)將衰落內(nèi)部空間逐步提升、迭代更新，既提升街區(qū)內(nèi)原住民的獲得感，同時將總量的40%用于開放，置換新的城市功能，形成主客共享的格局，并成為未來南京歷史街區(qū)保護與復(fù)興的創(chuàng)新樣本。