江 麗

(江漢大學(xué) 商學(xué)院，湖北 武漢 430056)

在1978年“改革開放”國家戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，中國城鎮(zhèn)住房制度也走上了改革之路。從改革初期以單位福利分房為主的住房分配制度，到改革后的住房市場化運行，至今形成了以市場導(dǎo)向為基礎(chǔ)、多層次供應(yīng)保障房為輔的住房制度體系。住房制度的改革對我國房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的迅速發(fā)展起到了不可忽視的作用。2014年中國經(jīng)濟進入“三期疊加”的經(jīng)濟新常態(tài)，經(jīng)濟增速有所放緩，從注重量的發(fā)展到更加注重質(zhì)的提升。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位是否受到動搖，其對宏觀經(jīng)濟的作用機制是否隨著時代的變遷有所不同？2016年國家開始對房地產(chǎn)進行新一輪的調(diào)控，強調(diào)住房回歸居住屬性，“房住不炒”“一城一策”成為這一階段的主旋律。在宏觀經(jīng)濟增速放緩，住房市場也受到調(diào)控的情況下，研究城鎮(zhèn)住房制度的變遷對中國宏觀經(jīng)濟的影響及討論政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策與效果，對穩(wěn)定住房市場和中國經(jīng)濟都有重要意義。

一、我國城鎮(zhèn)住房制度變遷的五個階段

本文從城鎮(zhèn)住房制度變遷的一些重要的時間節(jié)點和改革的歷程，結(jié)合本文的內(nèi)容將其大致分為改革的醞釀、開啟、深化、政府宏觀調(diào)控、提出建立長效機制這五個階段。

(一)住房制度改革的醞釀階段(1978～1987年)：福利分房和政策實驗

新中國成立后的很長一段時間，住房基本上由國家建設(shè)和分配，建設(shè)公有住房的資金來源于財政撥款和企業(yè)福利基金，住房分配則是按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進行分配，不允許住房在市場上自由買賣，而住房管理部門也是重視分房和修房，不強調(diào)經(jīng)濟效率(陳龍乾、馬曉明，2002)。在轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的背景下，住房制度也進行了不斷的探索，并嘗試銷售公房：開始是以柳州、梧州、南寧、西安四個城市為試點的全價試售，土建成本為參考的房價水平，在1982年試點停止；后期又嘗試了以“三三制”為原則(政府、單位、個人平均分?jǐn)傋》績r格)的補貼售房，由于政府難以承受財務(wù)壓力等，又轉(zhuǎn)為以提租補貼形式進行住房出售。總體上而言，這一階段的改革試驗雖然取得了一定的成效，但未能有效地促進居民的住房購買力提升，還處于改革的探索和醞釀階段。

(二)住房改革全面開啟階段：住房商品化和貨幣化補貼階段(1988～1998年)

在前期探索的基礎(chǔ)上，1988年政府提出住房商品化與提租補貼的改革方案，初步形成了分步提租、出售公房、集資合作建房等多種形式的房改思路；1991年實施新政策，公房實物分配逐步轉(zhuǎn)為貨幣分配，提高公房租金，鼓勵市場價買賣公房，鼓勵集體和個人投資建房。在十四屆三中全會決定在我國發(fā)展市場經(jīng)濟的大背景下，我國住房市場也開始實現(xiàn)商品化、社會化，存量公房開始出售；直到1998年出臺《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(以下簡稱《通知》)，增量公房出售，中國城市住房市場正式向住房商品化發(fā)展，從單位集體分房的模式改為市場化的住房模式。

(三)住房改革全面深化階段：房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位和住房保障(1999～2007年)

在1998年《通知》公布后，國家基本上推行了貨幣化住房分配制度，停止實物分房，在此基礎(chǔ)上建立商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等多層次的住房供應(yīng)制度；同時，全面推行住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立與住房相關(guān)的信貸體系。2003年房地產(chǎn)業(yè)被確立為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，同年開始推行個人住房抵押貸款，提高居民購買商品房的積極性。除了從需求端發(fā)力以外，2004年開始加快土地管理制度改革，使得“招拍掛”成為土地的主要出讓方式，地方的“土地財政”作用機制開始顯現(xiàn)。地方政府通過出讓土地獲得收益，房地產(chǎn)市場也得到進一步發(fā)展。

(四)政府短期調(diào)控階段：房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，住房投資屬性凸顯(2008～2012年)

2008年，受美國“次貸危機”的影響，全球經(jīng)濟低迷，中國出臺了4萬億的投資政策刺激經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也開始復(fù)蘇。住房除了作為商品具有資產(chǎn)屬性外，其資本屬性在這一階段得到了凸顯。房價在投資性需求的刺激下，也出現(xiàn)了大幅度的上漲，與此相關(guān)的房地產(chǎn)短期調(diào)控政策也密集出臺。為了遏制房價上漲，房地產(chǎn)“限購”政策在2010年4月開始推行，從國家層面到地方層面，針對房價上漲過快的情況，不同的城市在限購的具體內(nèi)容上如“限購”的對象、“限購”的范圍和數(shù)量等方面做出了不同的規(guī)定。歷次的政府短期調(diào)控在調(diào)控期內(nèi)抑制房價上漲，但是一旦放開，房價漲幅空前。

(五)調(diào)控的長效機制建立階段：棚改貨幣化推高房價，建立長效機制勢在必行(2013年～至今)

2014年中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟增長乏力，房地產(chǎn)庫存過剩。2015 年國務(wù)院推行的棚改三年計劃，在中國經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，對改善居民的居住環(huán)境和消化商品房庫存發(fā)揮了積極作用，但它強調(diào)貨幣化安置的手段，也刺激了最近一輪的房價上漲。為此，中央政府將房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展放到了重要位置，在2013年國務(wù)院辦公廳首次提出建設(shè)和完善“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制”①，迄今為止，重要會議和國家決策上都會強調(diào)對房地產(chǎn)“長效機制”建設(shè)的關(guān)注②，表現(xiàn)出中央政府推動房地產(chǎn)長效機制從思路向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化的決心。

二、城鎮(zhèn)住房制度的變遷對宏觀經(jīng)濟的作用和傳導(dǎo)機制

(一)房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟總量的貢獻和拉動作用

從1992年到2017年，中國經(jīng)濟在總量上是穩(wěn)步上升的，國民經(jīng)濟總產(chǎn)值從1992年的27 194.5億元增長到2017年的827 121.7億元，絕對量增長超過30倍；在增速上則可劃分為幾個周期，而這一周期性與城鎮(zhèn)住房制度改革密切相關(guān)：1992年GDP增速從歷史最高的14.2%下降到1999年的7.7%，之后穩(wěn)步增長到2007年的14.2%，隨后基本上呈下降趨勢，到2017年為6.9%。對照前文的城鎮(zhèn)住房制度的變遷歷程，1998年的房改與中國經(jīng)濟接下來10年的快速增長不謀而合，而在美國“次貸危機”波及中國的時候，房地產(chǎn)市場受到影響，我國GDP增速下降。從房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率來看，房地產(chǎn)業(yè)與GDP的增速波動是緊密聯(lián)系的，最高超過8%；從其對GDP 的拉動作用上看，當(dāng)拉動率較低時，國內(nèi)生產(chǎn)總值下降比較明顯(見圖1)。

圖1 1992～2017年GDP增速、房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率和拉動率

房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的拉動作用主要是通過投資來實現(xiàn)的：2003～2017年的數(shù)據(jù)表明，在全社會固定資產(chǎn)投資的總量中，按20個主要行業(yè)劃分，房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)是兩個占比較大的行業(yè)，都約占總量的22%～27%。2017年房地產(chǎn)業(yè)投資的占比僅達到17.1%③，但就近14年而言，其在全社會固定資產(chǎn)投資中的平均占比水平仍達到24%。而住宅投資是房地產(chǎn)業(yè)投資的主要部分，其在經(jīng)濟增長中的作用是被認可的(鄭思齊，2003等)。同時，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)性，對大部分產(chǎn)業(yè)具有后向拉動作用和前向推動作用(王國軍、劉水杏，2007；況偉大，2010)。

(二)不同階段的住房制度變遷對宏觀經(jīng)濟的作用機制

上述分析表明：以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)④在宏觀經(jīng)濟總量增長中發(fā)揮著不可忽視的作用，而在更具體的作用機制上，房價作為載體則能較為清晰地說明問題。城鎮(zhèn)住房制度改革效果最顯著的體現(xiàn)是房價的變動，房價的變動將直接影響消費者和企業(yè)的投資和消費渠道，進而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響。

從宏觀的視角上看，房價的變化主要是受土地價格和利率的影響，而它對宏觀經(jīng)濟的影響主要通過財富效應(yīng)和抵押杠桿效應(yīng)實現(xiàn)的：當(dāng)房價上漲時，居民的財富增加，通常情況下會帶來財富效應(yīng)，進而增加消費，在投資上也會進一步增加抵押房產(chǎn)和土地的價值，金融杠桿的加大刺激投資；反之，當(dāng)房價下降時，則不利于消費的增加，并存在抵押物減值的風(fēng)險，進而不利于宏觀經(jīng)濟的增長(見圖2)。

圖2 五階段的住房制度變遷過程對中國宏觀經(jīng)濟波動的作用機制

城鎮(zhèn)住房制度變遷的過程中，全國性住房價格整體上出現(xiàn)了大幅度的上漲，同時又表現(xiàn)出不同的階段性特征，以房價為載體，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟作用的機制進一步顯現(xiàn)：1998年在住房全面實現(xiàn)商品化之前，房價是以土建成本為參考，并受到政府和企業(yè)的補貼，并不足以體現(xiàn)住房的市場化水平，其對宏觀經(jīng)濟增長的推動作用并不明顯，既難以調(diào)動消費者的積極性，也給政府和企業(yè)增加了不小的壓力。因而，在城鎮(zhèn)住房制度變遷的第一和第二階段，雖然政府通過改革試驗等方式來引導(dǎo)住房市場的發(fā)展，但效果并不顯著，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟作用的機制并不清晰；1999～2012年，在商品房預(yù)售制度的推行、個人住房抵押貸款等多項政策實施以后，住宅基本上實現(xiàn)商品化，市場機制(價格機制、供求機制、投資機制)作用明顯，住房制度改革的效應(yīng)開始顯現(xiàn)，其與宏觀經(jīng)濟之間的作用路徑逐步明顯；2013年至今，住房的投資屬性凸顯，房價的區(qū)域差異增大，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速；中國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，以供給側(cè)改革為主的住房制度改革則區(qū)別于前四個階段以需求為主導(dǎo)的住房制度改革，這也是房地產(chǎn)長效機制建立的方向。

三、政府對住房市場的調(diào)控政策和效果

從目前我國城鎮(zhèn)住房制度整體上看，除了國家頒布的法律法規(guī)起基礎(chǔ)性作用以外，政府的周期性調(diào)控更能在短期內(nèi)達到立竿見影的效果，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展過快影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定時，短期的調(diào)控政策能彌補現(xiàn)有住房制度的不足。

(一)政府對住房市場短期調(diào)控的主要手段

政府對住房市場的短期調(diào)控手段以金融政策、土地政策和稅收政策為主：金融政策主要集中在個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)商開發(fā)貸款上，包括對首付比、貸款利率、貸款金額、貸款年限、貸款門檻等的規(guī)定都是重要的政策工具；土地政策的調(diào)控措施主要集中在地方政府手中，土地價格、土地供應(yīng)量、出讓方式等都可以成為政府從供給側(cè)進行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，尤其商品房中對保障房的配建、土地出讓中對預(yù)售、現(xiàn)售的規(guī)定，都直接影響開發(fā)商的成本和住房價格；而房地產(chǎn)稅幾乎涵蓋了我國稅制結(jié)構(gòu)體系中的所有稅類，而在歷年的宏觀調(diào)控上，政府使用較多的措施就是在房產(chǎn)購買或轉(zhuǎn)讓上對營業(yè)稅和契稅進行增減，某些年份也會利用土地增值稅進行調(diào)節(jié)。

除了以上三個主要的調(diào)控手段外，其他的調(diào)控手段還包括：政府規(guī)定的“限購限貸”政策、“限售限價”政策；對落戶條件及相關(guān)的所繳社保的規(guī)定；甚至包括搖號購房和公安機關(guān)介入打擊炒房；中央政府對地方的行政調(diào)控力度的把控，如采取約談⑤等形式實現(xiàn)調(diào)控效果。另外，對保障性住房建設(shè)的要求和二手房的租賃政策等都不同程度影響短期內(nèi)房價的走勢，表1則列舉了1998～2018年以來政府在金融、土地、稅收等方面的調(diào)控文件和不同的政策取向。

表1 1998～2018年中央對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要文件和政策取向

續(xù)表1 1998～2018年中央對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要文件和政策取向

(二)短期調(diào)控政策的成效

從1998年進行房地產(chǎn)調(diào)控至今，“從緊”的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要集中在三個階段:2002～2007年、2010～2013年、2017年至今，而較為“寬松”的階段則集中在1998～2001年、2008～2009年和2014～2016年這三個階段。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，2000～2016年住宅商品房平均銷售價格除了2008年略微下降外，基本上是逐年上漲的，漲幅在2001年、2004年、2007年和2009年達到最大(見表2)。 以上數(shù)據(jù)是包含城鄉(xiāng)住宅商品房的平均化結(jié)果，同時房價因為區(qū)域和功能的變化而差異較大，且短期調(diào)控的政策主要集中在全國的大中型城市。地方調(diào)控政策的出臺一般都是在中央指導(dǎo)性政策出臺以后，地方根據(jù)自身實際制定更為詳細的實施細則，調(diào)控效果在短期內(nèi)較為顯著：2011～2017年國家統(tǒng)計局對70個大中城市新建住宅價格指數(shù)做了統(tǒng)計，在調(diào)控下，大中城市房價的波動程度相對于全國平均水平更為明顯。城市分化明顯：在每一次的房價上漲或下跌的過程中，一線城市的漲幅和跌幅都較大且先于二三線城市的步伐，在一定程度上一線城市房價的漲跌帶動著二三線房價的漲跌(見圖3)。

表2 2000～2017年住宅商品房平均銷售價格及增幅

資料來源：國家統(tǒng)計局.

圖3 2011～2017年70個大中城市、一線、二線、三線城市的季度新建住宅價格指數(shù)

(三)本輪調(diào)控的現(xiàn)狀和短期效果

2014年中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，國內(nèi)同時面臨經(jīng)濟“穩(wěn)增長”和房地產(chǎn)“去庫存”的雙重壓力，2016年上半年中央政府推出短暫寬松的信貸和稅收政策，使得地方政府配套政策在消化庫存的同時進一步推高了房價。同年9月，央行再次收緊信貸，一線城市和大部分二線城市在當(dāng)年年底也相繼啟動了限購、限貸甚至是限售措施；2017年的十九大提出“房住不炒”“住有所居”“因城施策”等主要政策，地方政府和部分城市則通過多樣化的“八限”(限購、限價、限貸、限售、限商、限制企業(yè)購房、限制離婚購房、限制公積金購房)等措施響應(yīng)中央政策；2018年調(diào)控政策完全沒有放松的跡象，迄今為止，去庫存、控房價效果顯著。

2007～2017年的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示：除了上海外，2017年的一線城市一、二手商品住宅銷售套數(shù)已達到近10年來的最低，與上年同期相比一線城市成交量跌幅平均高達35%以上；31個二線城市商品住宅銷售套數(shù)變動差異較大，2017年成交量同比上漲的城市有6個⑥；三四線城市2017年成交量則同比下降了約12%⑦。從70個大中城市的房價數(shù)據(jù)來看：房價都出現(xiàn)不同幅度的增長，但增速出現(xiàn)了明顯的下降：一線城市增長明顯，且二手房價格增幅大于新建商品住宅價格增幅；二三線城市兩種類型的住房增幅價格相對較小，且差異不大⑧。

總之，到目前為止，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比于過去歷時較長、強度較大，在去庫存和抑制房價的非理性上漲上效果明顯。這也意味著作為需求端的消費者和作為直接供給方的開發(fā)商，在購房、買地的選擇上都日趨理性，這一輪調(diào)控對各方的預(yù)期起到了有效的引導(dǎo)。

四、總 結(jié)

中國的城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)歷了一個從計劃經(jīng)濟到商品經(jīng)濟的發(fā)展過程，以住房市場為主的房地產(chǎn)市場得到很大的發(fā)展，對中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。對住房制度變遷的五個階段、其對宏觀經(jīng)濟的作用和政府的調(diào)控政策進行分析，得出以下三點啟示。

(一)房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟作用逐步減小，住房制度變遷是多種制度契合的結(jié)果

房地產(chǎn)業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位不容忽視，住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其制度變遷深刻影響著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，但近年來其對宏觀經(jīng)濟的作用逐步減小。住房制度以房價為載體，在財富效應(yīng)、抵押效應(yīng)和基礎(chǔ)效應(yīng)的機制下，通過消費和投資共同影響宏觀經(jīng)濟的發(fā)展⑨。住房制度的變遷過程是相關(guān)配套制度不斷契合的一個過程，只有土地制度、金融制度和相關(guān)財稅制度等多種制度與住房制度協(xié)調(diào)發(fā)展，住房制度變遷才能從根本上發(fā)生，進而通過以上機制對宏觀經(jīng)濟起到作用。因而，在目前的經(jīng)濟條件下應(yīng)該客觀認識房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的作用，不應(yīng)過度調(diào)控也不能放任其發(fā)展；而除了住房的居住屬性，也要關(guān)注住房的投資屬性，完善多種相關(guān)制度。

(二)中央—地方政府的目標(biāo)一致有利于住房制度的穩(wěn)定實施和經(jīng)濟的發(fā)展

住房的不可移動性和公共資源的附加性使得住房市場分化特征明顯：表現(xiàn)為一二線和三四線城市的差異；在城市內(nèi)部又存在片區(qū)或城郊的差異，因而在住房制度制定和調(diào)控的過程中一刀切的政策是難以有效的。就短期調(diào)控而言，中央政府調(diào)控房地產(chǎn)從全國經(jīng)濟大局出發(fā)，通過中央銀行和各部委聯(lián)合發(fā)文，政策導(dǎo)向明顯；各地方政府在中央政策指引下因地制宜出臺可操作的調(diào)控政策。然而，中央與地方在調(diào)控政策目標(biāo)上往往有不一致的情況，且中央對房地產(chǎn)的調(diào)控在很大程度上是會抑制以“土地財政”為主導(dǎo)的地方政府的財政收入，因而地方政府對中央政府的政策實施難免有些折扣。只有當(dāng)二者的目標(biāo)一致時，中央的政策才能真正落實到地方。

(三)短期調(diào)控與政府調(diào)控房地產(chǎn)“長效機制”結(jié)合

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，住房的資本屬性不斷凸顯，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，政府的宏觀調(diào)控手段也不斷增加，直到房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向相對成熟的階段。在這一過程中，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的作用逐步下降，短期的政府調(diào)控手段在越發(fā)成熟的房地產(chǎn)市場所起的作用可能將不及預(yù)期，政府調(diào)控房地產(chǎn)的“長效機制”的建立勢在必行。在今后的調(diào)控中，住房總量的調(diào)節(jié)中是否還像以前一樣增量住房和存量住房調(diào)節(jié)并重，或者是更加重視存量房的調(diào)控？房產(chǎn)稅的相關(guān)細則能否出臺？隨著住房租賃市場發(fā)展迅速，相關(guān)配套法律規(guī)章是否健全?這些都值得進行深入探討。

注 釋：

①資料來源：2013年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制》.

②2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014～2020年)》中強調(diào)通過完善住房、土地、財稅、金融等方面政策來實現(xiàn)長效機制的建立；2015年中央政治局會議再次強調(diào)“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”；2016年的中央經(jīng)濟工作會議提出，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”；2017年《政府工作報告》及政治局工作會議重視房地產(chǎn)長效機制從思路向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化的進度.

③數(shù)據(jù)計算來源：《中國統(tǒng)計年鑒2018》和《2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》.

④住宅在房地產(chǎn)發(fā)展中占主要地位：一方面施工面積、開發(fā)完成額、銷售面積在房地產(chǎn)業(yè)中占比大：2015年、2016年的住宅施工面積占到所有施工面積的51.8%和52.3%，從1998～2016年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成額來看，住宅投資占到投資總額比重的平均值超過68%，住宅銷售面積占到商品房銷售面積比重的平均值超過88%(基于2017年中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算而得出)；另一方面，住宅的銷售模式、回款模式也是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資的重要參考依據(jù).

⑤2018年8月，?？凇⑷齺?、煙臺、宜昌、揚州五個城市的市長針對房價過快上漲在住建部接受約談，其中?？?、三亞已在4個月內(nèi)兩次被住建部約談。http://china.cnr.cn/gdgg/20180817/t20180817_524335056.shtml.

⑥這六個城市為：重慶、大連、沈陽、哈爾濱、蘭州和西寧，其他城市成交量均有所下降.

⑦以上計算數(shù)據(jù)都來源于中國指數(shù)研究院.

⑧2018年1～10月，一線城市新建商品房住宅銷售價格漲幅比上年同期回落11.7個百分點，二手住宅銷售價格漲幅比上年同期回落13.1個百分點；二三線城市新建商品住宅銷售價格，漲幅比上年同期分別回落3.1和0.7個百分點，二手住宅銷售價格中二線城市漲幅比上年同期回落3.1個百分點，三線城市與上年同期漲幅相同(資料來源：國家統(tǒng)計局).

⑨如國內(nèi)外學(xué)者在生命周期框架理論下研究房價變化對家庭投資、預(yù)防性儲蓄、財富分配、不同年齡消費者購房或非耐用品消費選擇、福利水平的影響(Iacociello& Pavan,2013；Bajari et al.,2013；陳斌開、楊汝岱，2013；高波等，2017)都是以房價為載體.