單雅娟 中國交建

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，對(duì)企業(yè)實(shí)施科學(xué)有效管理的作用越來越凸顯出來。通過充分發(fā)揮科學(xué)管理工具，有利于優(yōu)化資源配置。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如果所采取的管理策略不合理，便會(huì)在一定程度上增加項(xiàng)目投資，降低項(xiàng)目開發(fā)收益。因此，要最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理能力，全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)情況，全面管控項(xiàng)目全開發(fā)周期，并對(duì)工程中所遇到的各類問題進(jìn)行明確指導(dǎo)，切實(shí)保證項(xiàng)目質(zhì)量，有效降低項(xiàng)目成本，全面提升項(xiàng)目管理水平。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理存在的問題

（一）前期對(duì)市場研究不充分

主觀上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)充分開展項(xiàng)目前期階段的可行性研究分析。如果在項(xiàng)目前期規(guī)劃及可研性研究的過程中，對(duì)市場調(diào)研不充分，對(duì)所需信息掌握不準(zhǔn)確，對(duì)后期預(yù)判有誤差，它將在一定程度上延長項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間，影響項(xiàng)目開發(fā)效率，增加不必要的項(xiàng)目開發(fā)成本。同時(shí)，客觀上講，由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展迅速，部分開發(fā)項(xiàng)目在拿地時(shí)取得的控制性規(guī)劃過于嚴(yán)格，也會(huì)嚴(yán)重增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理難度。

（二）項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量管理問題

質(zhì)量問題一直是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約項(xiàng)目現(xiàn)場管理的重要影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面：（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理的監(jiān)督管理職能不能得到有效發(fā)揮，施工材料不嚴(yán)格把關(guān)，偷工減料現(xiàn)象及建材質(zhì)量問題普遍存在；（2）在實(shí)際施工過程中，施工人員未遵循施工圖設(shè)計(jì)要求或國家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求施工，因此，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及后期使用運(yùn)營均存在嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；（3）施工人員自身施工技術(shù)水平和安全意識(shí)參差不齊， “一人一崗”和“一人一證”等上崗制度未按要求落實(shí)，未對(duì)基層員工和關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工人員定期組織培訓(xùn)，存在施工工序混亂現(xiàn)象，最終影響項(xiàng)目整體的工程施工質(zhì)量。

（三）項(xiàng)目管理體系不健全

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程非常復(fù)雜，具有工程量大、施工工藝設(shè)備多、管理難度大的特點(diǎn)。然而，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理過程中，制定的管理體系不健全，分包項(xiàng)目的工作范圍不明確，分包隊(duì)伍選擇把關(guān)不嚴(yán)，所以常常會(huì)出現(xiàn)工作界面劃分不科學(xué)的現(xiàn)象，如一些分包商的工作因?qū)I(yè)能力不足，不能達(dá)到工程實(shí)際要求，這為該項(xiàng)工程增加了質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及管理漏洞。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

為有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理的水平，有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。其中，風(fēng)險(xiǎn)防范主要是利用先進(jìn)的技術(shù)手段和管理方法，以此來合理的規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，有效保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)防范過程中，需要全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。盡可能采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法，通過充分利用一定的方法將特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他的形式轉(zhuǎn)移到無形，如加強(qiáng)合同管理水平，降低法律風(fēng)險(xiǎn)，或采取購買保險(xiǎn)的形式，嘗試將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，為提高項(xiàng)目效益奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[2]。

（二）全面完善成本管理

項(xiàng)目成本管理是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理水平的重要環(huán)節(jié)。為有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理效能，應(yīng)加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與控制，并貫穿于開發(fā)全周期。項(xiàng)目成本管理的所有環(huán)節(jié)都是相互關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)的，如果出現(xiàn)某一個(gè)環(huán)節(jié)管理不恰當(dāng)，都會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的成本，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，故有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程施工全過程的成本管理，堅(jiān)持在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段中從定性和定量兩個(gè)方面控制開發(fā)成本。首先，定性分析，主要從項(xiàng)目整體收益角度，注重資金投入與投資收益比，深入研究整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的價(jià)值趨勢；其次，定量分析，則主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行造價(jià)控制，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)做好充分論證及技術(shù)交底，全面確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的施工量；最后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的施工現(xiàn)場管理，充分發(fā)揮施工現(xiàn)場監(jiān)理人員的作用，在各個(gè)層面控制成本，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理水平的提升提供充足的資金支持[3]。

（二）項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程與其他行業(yè)的產(chǎn)品不同。能夠影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的質(zhì)量因素較多，不管是人工及材料市場波動(dòng)，還是機(jī)械設(shè)備、建材、施工工藝的發(fā)展變革，都直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的質(zhì)量及成本。因此，為有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理能力，有必要在前期可行性研究論證階段開始，發(fā)揮設(shè)計(jì)功能，提升工程管理全過程管控，嚴(yán)抓成本控制，通過各項(xiàng)管理手段，有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)人才的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)督管理水平等管理措施，有效保障房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合管理水平。

三、結(jié)論

總之，在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理過程中存在著諸多問題，需要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的管理理念，嘗試站在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從強(qiáng)化組織管理，到全方位全過程有效控制，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展。