劉吉恒

廣州實地集團海南區(qū)域三亞實地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海南 三亞 572000

1 簡析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及措施

1.1 資金籌備階段的風險分析 眾所周知,融資是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金籌備措施。目前我國房地產(chǎn)的融資方式集中在銀行貸款、股票發(fā)行和債券發(fā)行這幾種方式,但由于證監(jiān)會近年來的嚴格管控,大多數(shù)企業(yè)都無法從通過股票和債券發(fā)行得到資金,而銀行貸款成為了房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式。而近年來央行多次調(diào)整,對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件不斷提升,國家又在墊資和預售方面進行嚴厲管制,所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和實際運營中的資金管理提出了極高的要求。而我國房地產(chǎn)對于融資的管理還不是很成熟,存在不少的問題,這些問題都會導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈無法良好循環(huán),甚至有財務危機發(fā)生的可能。

1.2 資金預算管理工作有待加強,資金預算流于形式 預算工作啟動后,各部門為了將來資金使用具有彈性,上報的資金計劃含水分,而主管資金審批的部門受資金來源限制,同時沒有深入到各個業(yè)務部門一線調(diào)查研究,多憑主觀性便削減了一些真正合理性、必要性的支出。此外,對資金實際使用情況不與績效掛鉤,缺乏獎懲機制,這樣編制出來的資金預算并沒有起到任何實際指導、監(jiān)控公司資金運作的意義,資金預算工作雷聲大雨點小,流于形式,資金使用缺乏控制,隨意性強,資金全面預算演變成數(shù)字堆砌游戲,一紙空談。

1.3 資金管控的分配問題 在進行資金管控的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)應當對資金進行有效的管理以及分配。但在這一過程中,房地產(chǎn)企業(yè)往往會遇到一定的問題。在管理過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身經(jīng)營的房地產(chǎn)項目進行相關的資金管理和分配,將資金按照項目的實際需求進行分配和調(diào)整,這樣才能實現(xiàn)資金的有效利用。但在這一過程中,房地產(chǎn)企業(yè)往往因為自身項目的分散經(jīng)營等原因,無法有效的進行資金流轉。在進行不同項目的資金流通過程中,往往會因為資金周轉不及時而出現(xiàn)資金短缺問題。同時,在進行資金的周轉過程中,不同項目之間的周轉在一定程度上增加了資金管理難度,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理造成一定的困難。

2 措施

2.1 投資項目的全面分析 房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前一定要做好對于投資項目的全面分析,包括投資項目的可行性分析、項目的資金使用計劃、投資目標的正確市場定位等,對一些高風險的外在因素要做到充分管控保證風險在可控范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)對投資項目投資時應當具備前瞻性,對于收益和損失都要做出預估,防止因為單個投資項目失敗影響企業(yè)整體運轉,避免因為某個環(huán)節(jié)的過失導致整體資金鏈的斷裂。

2.2 建立完善資金預算管理制度 企業(yè)領導在樹立預算管理意識的同時,也應對全面預算進行實時監(jiān)控,要求各業(yè)務部門定期向預算管理部門上報資金預算執(zhí)行情況,對預算實際執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差進行原因分析,提出改進措施和建議,及時修正預算,使得預算更加符合企業(yè)實際情況。此外,應將預算執(zhí)行與考評獎懲機制掛鉤,制定合理考核制度,各部門應嚴格按照規(guī)定指標對自己部門的預算進行審查考核,根據(jù)評選結果給予相應獎勵或懲罰,以期達到預算在資金管理中的控制、協(xié)調(diào)職能。以全面預算為依據(jù),對資金進行合理調(diào)度和使用,使企業(yè)的整個資金循環(huán)運行順暢、高效。

2.3 做好資金的相關分配工作,實現(xiàn)穩(wěn)定的資金流動 房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管控的過程中,還需要對不同的房地產(chǎn)項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃,保證公司總體資金的正常運轉。在資金的使用過程中,房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對資金的監(jiān)督能力,對流動資金進行動態(tài)的管控。通過對資金的全程關注實現(xiàn)更好的資金流動,保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在進行資金管控的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的相關工作人員應當根據(jù)不同項目的需求情況,加強不同項目的資金使用調(diào)研力度,同時,對于不同項目的資金使用情況進行專項檢查,保證資金的收支平衡。同時,在進行監(jiān)督管理的過程中,還要對項目中的不同類目進行進一步審計,保證資金在項目中的有效使用,盡量避免較長周期的資金流轉,保障資金的穩(wěn)定使用,減少資金流失。同時,在這一過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的相關工作人員還需要對進行中的項目進行相關統(tǒng)計,將數(shù)據(jù)上報財務部門,通過財務部門的統(tǒng)一整合和管理,實現(xiàn)彼此之間資金的較快流轉。

2.4 堅持落實房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的監(jiān)督、激勵工作 資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)至關重要,對資金管理的監(jiān)督、激勵工作也同樣重要。若房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的監(jiān)督、激勵工作中存在漏洞,就會降低企業(yè)資金的利用率,阻礙企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)建立對資金的監(jiān)督、激勵等有效制度中,需要細化到每一個環(huán)節(jié)。對資金的監(jiān)督工作,可以每天對項目部做一次“日總結”,每周對全部項目資金進行總結,每月對整個企業(yè)資金動態(tài)進行分析,觀察哪些地方存在波動點,還需要對房產(chǎn)項目的營銷情況進行分析,分析資金回流效率,并制定出下一步調(diào)整方法。

2.5 嚴格內(nèi)部控制,完善組織結構 資金管理同樣存在風險,為了有效地規(guī)避風險,企業(yè)應該對其資金管理結構予以改善。在融資方面,聘用專業(yè)的團隊科學的控制企業(yè)籌資規(guī)模,確保企業(yè)工作流暢進行;在資本使用方面,要優(yōu)化資本結構,設立各個任務部門,每一項流程都要落實到位,實現(xiàn)資金運轉一體化;在管理方面,實行全過程管理,實時管控,使流程內(nèi)各部門都能切實進行工作。企業(yè)的內(nèi)部控制要貫徹管理的始終,包括一項資金的流動之前、過程中、結束后,都要密切的掌控,切實提高內(nèi)部控制的效果。事前預防是按照企業(yè)管理原則進行問題預防,將各項資金管理工作落實到各相關部門,對可能出現(xiàn)的風險進行預防;流程中控制就是企業(yè)在資金流動過程中安排各部門對其進行應有的管控和分析,讓資金管理高效準確的進行;在資金管理的收尾階段,要進行管理后的反饋,即對全過程實施記錄跟蹤,發(fā)現(xiàn)各部門在工作中的問題,對資金管理流程的運行模式進行改善,對資金管理體系進行查缺補漏,完善各部門的工作安排,使工作準確對位,行之有效。

2.6 開展多元化的融資渠道 房企要創(chuàng)新銷售模式,結合不同的市場行情和客戶需求,多種銷售策略混搭運用,以達到多方位多角度加快資金回籠的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過選擇互有需求、優(yōu)質合適的企業(yè),以合作項目或參與建設的方式,抱團取暖,緩解融資壓力。此外,在不損害自身商業(yè)信用的前提下,技巧性的利用供應商、施工單位墊資,延遲自身資金流出也不失為一種融資渠道。但是,長遠來看,投資信托,將會是我國房企發(fā)展融資模式的一種趨勢所向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強自身的經(jīng)營管理,不斷發(fā)展壯大,具備實力成為可上市股份制企業(yè)時,才能不被迫局限于銀行融資的單一模式,選擇通過發(fā)行股票或債券方式籌集資金,從而達到降低資金成本和財務風險的目的。

結語

綜上所述,為了解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的具體問題,除了進一步提升資金管理意識之外,還需要完善資金預算管理制度,加強企業(yè)資金管理體系的構建,最終實現(xiàn)資金管理科學化、規(guī)范化,為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展創(chuàng)造條件。