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        自然資源農村數(shù)字化地籍調查研究與實踐

        2019-07-05 09:41:44歐陽玲
        城市勘測 2019年3期

        歐陽玲

        (東莞市自然資源局,廣東 東莞 523129)

        1 引 言

        在自然資源管理中,地籍調查管理是核心與基礎[1]。地籍調查的數(shù)字化、信息化技術應用越來越多,全野外數(shù)字化測量優(yōu)勢明顯[2]。王辛之等(2012)對武漢市農村集體土地地籍調查試點進行了實踐與探索[3];程波(2014)對農村地籍調查和測量的關鍵問題進行了研究[4];謝泳龍等(2015)以麻城市為例對農村數(shù)字化地籍測量理論與關鍵技術應用進行研究[5];吳濤(2017)以東莞市寮步鎮(zhèn)為例對現(xiàn)代化數(shù)值地籍調查進行了研究[6]。

        本文以東莞市地籍調查為例,對自然資源農村數(shù)字化地籍調查進行研究,并對實施過程進行探討。在東莞市數(shù)字化地籍調查測量工作的基礎上,根據(jù)各鎮(zhèn)街地籍檔案和數(shù)據(jù)庫基礎建設程度,全面完成農村數(shù)字化地籍調查工作,夯實地籍管理基礎,明晰土地產權,推動建立現(xiàn)代地籍管理和土地產權管理制度[7~9],嚴格土地資產管理,有效保障土地權益,保護人民合法權益,為不動產統(tǒng)一登記奠定堅實基礎,促進社會、經濟可持續(xù)發(fā)展[10~13]。

        2 研究區(qū)與數(shù)據(jù)

        東莞,又稱“莞城”,廣東省地級市,全國5個不設區(qū)的地級市之一,本項目開展區(qū)域包括全市區(qū)域面積 2 465 km2,轄區(qū)范圍包括莞城、東城、南城、萬江、石龍、虎門、中堂、望牛墩、石碣、高埗、麻涌、長安、沙田(虎門港)、道滘、洪梅、厚街、寮步、大嶺山、大朗、黃江、樟木頭、清溪、塘廈、謝崗、鳳崗、常平、橋頭、橫瀝、東坑、企石、石排、茶山,4個街道,28個鎮(zhèn)(如圖1所示)。

        圖1 研究區(qū)位置

        集鎮(zhèn)(街)分局歷年更新測量的1∶500數(shù)字化地形圖、2006年編繪的地籍圖、2016年東莞市數(shù)字航空攝影影像、2015年數(shù)字化地籍調查測量收尾工作(單位用地)成果數(shù)據(jù)、2017年數(shù)字化地籍調查測量收尾工作(私人宅基地)成果數(shù)據(jù)、2016年地籍區(qū)、地籍子區(qū)資料和村、村民小組級所有權調查資料以及民政、農業(yè)、交通、旅游、公安等部門相關資料。

        3 農村數(shù)字化地籍調查概述

        1999年起,東莞市在全省率先開展1∶500數(shù)字化地形地籍測量工作,經過當年的大規(guī)模測量和持續(xù)多年的修補測量,至今共完成地形測量面積2 100余平方千米。2001年起在1∶500數(shù)字化地形測量的基礎上,東莞市自然資源局開展了數(shù)字化地籍調查工作,共完成地籍調查80余萬宗,初步摸清全市土地使用現(xiàn)狀情況,但由于數(shù)字化地籍調查測量工作涉及面廣且受城市建設、鎮(zhèn)總體規(guī)劃及拆遷的影響,部分工作至今尚未全面完成。

        東莞市農村數(shù)字化地籍調查工作的目標是建立地籍登記紙質檔案(或用地批準書)與地籍登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫、宗地空間矢量位置的具體關聯(lián)。在東莞市數(shù)字化地籍調查測量工作的基礎上,根據(jù)各鎮(zhèn)街地籍檔案和數(shù)據(jù)庫基礎建設程度,按照同步進行、分批完成的步驟,到2017年底完成全市私人已登記、已審批的住宅用地上圖及調查工作(約有180萬條檔案記錄),全面完善土地登記基礎數(shù)據(jù)庫,建立城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng),進一步明晰農村土地產權,實現(xiàn)宅基地與單位用地位置、權屬信息并聯(lián)對接,建立起一張圖土地應用的機制。

        4 工作技術流程

        充分利用已有地籍調查成果和登記成果,通過開展1∶500數(shù)字化地形圖修補測量、歷史數(shù)據(jù)清理整合、外業(yè)調查和測量、內業(yè)建庫,完成全市包括農村宅基地在內的集體建設用地、零星國有建設用地地籍調查,和農房等集體建設用地上的建筑物補充調查工作。

        農村數(shù)字化地籍調查工作分為準備工作、登記資料整理、內業(yè)標繪上圖、外業(yè)補充調查、登記臺賬整理、成果整理檢查、驗收及質量評定、數(shù)據(jù)入庫等步驟(如圖2所示)。

        圖2 技術路線圖

        5 農村數(shù)字化地籍調查實施

        5.1 登記資料整理

        土地登記檔案數(shù)據(jù)整理工作是通過紙質檔案與電子記錄間的相互核對后,完善土地登記檔案數(shù)據(jù)庫。主要包括:利用紙質檔案和電子記錄相互核對,進行資料的補齊和補錄;按照登記順序建立同宗地的不同宗次關聯(lián)關系;利用輸出檔案條形碼,構建同宗地的不同宗次間紙質檔案的存放關系;收集已批未登記發(fā)證或因歷史原因造成的已發(fā)土地證書無檔案的資料;分類輸出宗地現(xiàn)狀的表格作為本期農村數(shù)字化地籍調查的工作臺賬。

        5.2 內業(yè)標繪上圖

        (1)工作底圖

        鎮(zhèn)街分局須采用現(xiàn)勢性最好的經1∶500修補測量地籍圖作為調查工作底圖,該圖應根據(jù)村級權屬界線數(shù)據(jù)和《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》以行政村(居委會)一級為地籍區(qū)進行綜合劃分調查區(qū)域。對于跨行政村的宗地,應在調查階段進行調整糾正,確保每個調查區(qū)域內宗地數(shù)目的完整性和正確性。

        (2)標繪上圖

        由于不同時期的發(fā)、換證工作導致宗地檔案的規(guī)格不盡相同,地籍調查宗地標繪上圖的情況大致可分為以下幾種:①檔案有珠區(qū)坐標宗地圖的宗地,可將宗地紅線標繪在工作底圖上。把工作底圖的對應圖形與宗地紅線進行對比,若宗地紅線與工作底圖對應圖形面積誤差在3%以內、不與周邊的宗地發(fā)生交叉的,采用宗地圖紅線。宗地圖是其他坐標系的應轉換到珠區(qū)坐標系進行標圖。②檔案無任何坐標信息的宗地,可根據(jù)土地登記檔案臺賬(或檔案)的權利人、坐落、四至、面積、宗地草圖、申請人、登記時間和建成情況等信息,通過比對 1∶500數(shù)字化地籍圖、地形圖,將符合上述信息的圖形提取出來,標繪在工作底圖上,若 1∶500數(shù)字化地籍圖圖形的面積誤差在3%以內的,可利用工作底圖的對應圖形或地籍圖圖形;若面積誤差在3%-6%,但該宗地圖形不與周邊的宗地發(fā)生交叉,可采用工作底圖的對應圖形或地籍圖圖形;若存在批少用多、批多用少、改建重建的情況,導致地籍圖圖形與檔案中的對應圖形差異較大,則采用地籍圖圖形,但應根據(jù)檔案的描述要求,標繪登記紅線和實際范圍線。③對于宗地存在重復發(fā)證的情況,且檔案資料顯示四至、坐落和面積基本一致的,應標繪2個土地使用證(或檔案)年份最新的宗地。④宗地標繪圖形的同時須將土地證號、宗地號和權利人進行注記。⑤應將臺賬的土地證號完整標繪至工作底圖中,漢字、符號、數(shù)字必須保持一致,且字符串必須完全包含在宗地圖形范圍內。若存在宗地分攤的情況(即一個宗地多個檔案的),分攤的所有土地證號字符串均應包含在宗地圖形范圍內;若一個宗地存在多地塊的情況,每個地塊圖形包含全部宗地信息的字符串。⑥標繪宗地的宗地號須按照《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》要求編寫,已進行換證的且滿足上述《方案》要求的宗地可直接標注宗地號;未換證的宗地在確保無誤的前提下,可進行宗地號預編,將預編的宗地號進行標注,今后正式登記時必須使用該編號;字符串必須完全包含在宗地圖形范圍內,每個宗地必須都有唯一宗地號。⑦對于沒有宗地圖的,應編繪宗地圖,宗地圖應充分利用上次數(shù)字化地籍調查的宗地圖,若面積、四至在誤差范圍內直接利用。若超過限差,則應標繪登記批準紅線和實際使用線。

        綜合上述的圖形和注記標繪并加入該工作底圖范圍內2015年數(shù)字化地籍調查測量(單位用地)數(shù)據(jù),形成以行政村一級的農村地籍調查標繪圖(如圖3所示)。

        圖3 東莞市農村數(shù)字地籍調查內業(yè)檢查圖

        5.3 外業(yè)補充調查

        針對內業(yè)標繪不能確定實際用地位置的宗地或存在交叉重疊的宗地,鎮(zhèn)街須開展外業(yè)補充調查,具體可分為以下幾種情況:①土地使用證、檔案、批準書無任何坐標信息的宗地,根據(jù)土地登記檔案臺賬(或檔案)的權利人、四至、坐落和面積等信息不能確定實際用地位置的須進行外業(yè)補充調查。②內業(yè)標繪上圖后住宅宗地間存在交叉重疊的、住宅宗地與單位用地存在交叉重疊的須進行外業(yè)補充調查。

        在開展外業(yè)補充調查過程中,鎮(zhèn)(街)作業(yè)人員可攜帶檔案資料的復印材料至相關村(居)委會尋求幫助進行認定,原則上不建議直接通知權利人進行指界認定。對于外業(yè)補充調查能確定實際用地位置的宗地須做好“宗地外業(yè)調查圖”繪制工作,形成外業(yè)調查宗地的補充文件,方便以后的溯源工作。

        經過外業(yè)補充調查后,將能確定實際用地精確位置的宗地,根據(jù)上述“標繪上圖”第2點處理方法,將其圖形及注記補充至農村地籍調查標繪圖中并要編制宗地圖;若根據(jù)村委指界指定的大概位置,并符合當年土地登記各項描述的,如土地坐落、四至、建筑結構、登記時間和建設時間等,可以標繪大致范圍,并以“位置未精確定位”圖層進行存放,并填寫《不能精確定位,只有大概位置宗地列表》。但根據(jù)上述“標繪上圖”第2點處理方法仍不能精確確定宗地的實際上圖位置,并對經過外業(yè)調查后,仍無法確定位置的,則填寫《宗地無法標繪列表》

        宗地存在交叉或與單位用地存在交叉的圖形,經外業(yè)核實后,將實際使用位置標繪至農村地籍調查標繪實際使用圖繪(含注記)。

        5.4 登記臺賬整理

        在內業(yè)標繪上圖和外業(yè)補充調查過程中,土地登記檔案工作臺賬要進行相應的整理和拆分,具體可分為以下幾點:①市局下發(fā)土地登記檔案工作臺賬中“宗地號”屬性項的部分信息并不準確,鎮(zhèn)街須根據(jù)《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》要求重新編寫,并與農村地籍調查標繪圖的注記相對應。②《宗地標繪列表》,該列表的宗地數(shù)目應與農村地籍調查標繪圖的宗地數(shù)目對應,特別注意宗地分攤與一宗多地塊的情況;③《宗地外業(yè)補充調查列表》,將需要進行外業(yè)補充調查的宗地信息整理至該表格中,表格中的宗地數(shù)目應于“宗地外業(yè)調查圖”數(shù)目對應。④《宗地無法標繪列表》,將經過內業(yè)標繪不能上圖并經外業(yè)補充調查仍不能找到實際使用位置的宗地信息整理至該表格中。⑤《宗地重復發(fā)證列表》,將臺賬中經上圖、外業(yè)調查重復發(fā)證的宗地信息整理至該表格中,必須補充“重證宗地土地證號”屬性項。⑥對于宗地已拆遷,土地證未注銷的填寫《宗地已拆遷,土地證未注銷列表》。⑦若農村地籍調查標繪圖存在“位置未精確定位”圖層,應填寫《不能精確位置,只有大概位置宗地列表》。⑧全部上圖后,出現(xiàn)土地證交叉的,應填寫《土地證交叉宗地列表》。東莞市農村數(shù)字化地籍調查成果圖如圖4所示。

        圖4 東莞市農村數(shù)字化地籍調查成果圖

        6 結 語

        對東莞市自然資源農村數(shù)字化地籍調查研究,研究的特色在于①投入建設早,充分利用已有數(shù)據(jù)資料,降低建設成本,成績顯著;②技術思路先進、規(guī)劃超前,為地籍調查工作提供經驗及技術參考;③與不動產登記聯(lián)動,提供數(shù)據(jù)參考;④全市域地形、地籍測量,為全市“一張圖”提供數(shù)據(jù)基礎加快推進全市農村數(shù)字化地籍調查工作,建立城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng),嚴格農村土地資產管理,保護農民合法權益,奠定不動產統(tǒng)一登記基礎。

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