歐陽玲

(東莞市自然資源局，廣東 東莞 523129)

1 引 言

在自然資源管理中，地籍調查管理是核心與基礎[1]。地籍調查的數(shù)字化、信息化技術應用越來越多，全野外數(shù)字化測量優(yōu)勢明顯[2]。王辛之等(2012)對武漢市農村集體土地地籍調查試點進行了實踐與探索[3]；程波(2014)對農村地籍調查和測量的關鍵問題進行了研究[4]；謝泳龍等(2015)以麻城市為例對農村數(shù)字化地籍測量理論與關鍵技術應用進行研究[5]；吳濤(2017)以東莞市寮步鎮(zhèn)為例對現(xiàn)代化數(shù)值地籍調查進行了研究[6]。

本文以東莞市地籍調查為例，對自然資源農村數(shù)字化地籍調查進行研究，并對實施過程進行探討。在東莞市數(shù)字化地籍調查測量工作的基礎上，根據(jù)各鎮(zhèn)街地籍檔案和數(shù)據(jù)庫基礎建設程度，全面完成農村數(shù)字化地籍調查工作，夯實地籍管理基礎，明晰土地產權，推動建立現(xiàn)代地籍管理和土地產權管理制度[7～9]，嚴格土地資產管理，有效保障土地權益，保護人民合法權益，為不動產統(tǒng)一登記奠定堅實基礎，促進社會、經濟可持續(xù)發(fā)展[10～13]。

2 研究區(qū)與數(shù)據(jù)

東莞，又稱“莞城”，廣東省地級市，全國5個不設區(qū)的地級市之一，本項目開展區(qū)域包括全市區(qū)域面積 2 465 km2，轄區(qū)范圍包括莞城、東城、南城、萬江、石龍、虎門、中堂、望牛墩、石碣、高埗、麻涌、長安、沙田(虎門港)、道滘、洪梅、厚街、寮步、大嶺山、大朗、黃江、樟木頭、清溪、塘廈、謝崗、鳳崗、常平、橋頭、橫瀝、東坑、企石、石排、茶山，4個街道，28個鎮(zhèn)(如圖1所示)。

圖1 研究區(qū)位置

集鎮(zhèn)(街)分局歷年更新測量的1∶500數(shù)字化地形圖、2006年編繪的地籍圖、2016年東莞市數(shù)字航空攝影影像、2015年數(shù)字化地籍調查測量收尾工作(單位用地)成果數(shù)據(jù)、2017年數(shù)字化地籍調查測量收尾工作(私人宅基地)成果數(shù)據(jù)、2016年地籍區(qū)、地籍子區(qū)資料和村、村民小組級所有權調查資料以及民政、農業(yè)、交通、旅游、公安等部門相關資料。

3 農村數(shù)字化地籍調查概述

1999年起，東莞市在全省率先開展1∶500數(shù)字化地形地籍測量工作，經過當年的大規(guī)模測量和持續(xù)多年的修補測量，至今共完成地形測量面積2 100余平方千米。2001年起在1∶500數(shù)字化地形測量的基礎上，東莞市自然資源局開展了數(shù)字化地籍調查工作，共完成地籍調查80余萬宗，初步摸清全市土地使用現(xiàn)狀情況，但由于數(shù)字化地籍調查測量工作涉及面廣且受城市建設、鎮(zhèn)總體規(guī)劃及拆遷的影響，部分工作至今尚未全面完成。

東莞市農村數(shù)字化地籍調查工作的目標是建立地籍登記紙質檔案(或用地批準書)與地籍登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫、宗地空間矢量位置的具體關聯(lián)。在東莞市數(shù)字化地籍調查測量工作的基礎上，根據(jù)各鎮(zhèn)街地籍檔案和數(shù)據(jù)庫基礎建設程度，按照同步進行、分批完成的步驟，到2017年底完成全市私人已登記、已審批的住宅用地上圖及調查工作(約有180萬條檔案記錄)，全面完善土地登記基礎數(shù)據(jù)庫，建立城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)，進一步明晰農村土地產權，實現(xiàn)宅基地與單位用地位置、權屬信息并聯(lián)對接，建立起一張圖土地應用的機制。

4 工作技術流程

充分利用已有地籍調查成果和登記成果，通過開展1∶500數(shù)字化地形圖修補測量、歷史數(shù)據(jù)清理整合、外業(yè)調查和測量、內業(yè)建庫，完成全市包括農村宅基地在內的集體建設用地、零星國有建設用地地籍調查，和農房等集體建設用地上的建筑物補充調查工作。

農村數(shù)字化地籍調查工作分為準備工作、登記資料整理、內業(yè)標繪上圖、外業(yè)補充調查、登記臺賬整理、成果整理檢查、驗收及質量評定、數(shù)據(jù)入庫等步驟(如圖2所示)。

圖2 技術路線圖

5 農村數(shù)字化地籍調查實施

5.1 登記資料整理

土地登記檔案數(shù)據(jù)整理工作是通過紙質檔案與電子記錄間的相互核對后，完善土地登記檔案數(shù)據(jù)庫。主要包括：利用紙質檔案和電子記錄相互核對，進行資料的補齊和補錄；按照登記順序建立同宗地的不同宗次關聯(lián)關系；利用輸出檔案條形碼，構建同宗地的不同宗次間紙質檔案的存放關系；收集已批未登記發(fā)證或因歷史原因造成的已發(fā)土地證書無檔案的資料；分類輸出宗地現(xiàn)狀的表格作為本期農村數(shù)字化地籍調查的工作臺賬。

5.2 內業(yè)標繪上圖

(1)工作底圖

鎮(zhèn)街分局須采用現(xiàn)勢性最好的經1∶500修補測量地籍圖作為調查工作底圖，該圖應根據(jù)村級權屬界線數(shù)據(jù)和《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》以行政村(居委會)一級為地籍區(qū)進行綜合劃分調查區(qū)域。對于跨行政村的宗地，應在調查階段進行調整糾正，確保每個調查區(qū)域內宗地數(shù)目的完整性和正確性。

(2)標繪上圖

由于不同時期的發(fā)、換證工作導致宗地檔案的規(guī)格不盡相同，地籍調查宗地標繪上圖的情況大致可分為以下幾種：①檔案有珠區(qū)坐標宗地圖的宗地，可將宗地紅線標繪在工作底圖上。把工作底圖的對應圖形與宗地紅線進行對比，若宗地紅線與工作底圖對應圖形面積誤差在3%以內、不與周邊的宗地發(fā)生交叉的，采用宗地圖紅線。宗地圖是其他坐標系的應轉換到珠區(qū)坐標系進行標圖。②檔案無任何坐標信息的宗地，可根據(jù)土地登記檔案臺賬(或檔案)的權利人、坐落、四至、面積、宗地草圖、申請人、登記時間和建成情況等信息，通過比對 1∶500數(shù)字化地籍圖、地形圖，將符合上述信息的圖形提取出來，標繪在工作底圖上，若 1∶500數(shù)字化地籍圖圖形的面積誤差在3%以內的，可利用工作底圖的對應圖形或地籍圖圖形；若面積誤差在3%-6%，但該宗地圖形不與周邊的宗地發(fā)生交叉，可采用工作底圖的對應圖形或地籍圖圖形；若存在批少用多、批多用少、改建重建的情況，導致地籍圖圖形與檔案中的對應圖形差異較大，則采用地籍圖圖形，但應根據(jù)檔案的描述要求，標繪登記紅線和實際范圍線。③對于宗地存在重復發(fā)證的情況，且檔案資料顯示四至、坐落和面積基本一致的，應標繪2個土地使用證(或檔案)年份最新的宗地。④宗地標繪圖形的同時須將土地證號、宗地號和權利人進行注記。⑤應將臺賬的土地證號完整標繪至工作底圖中，漢字、符號、數(shù)字必須保持一致，且字符串必須完全包含在宗地圖形范圍內。若存在宗地分攤的情況(即一個宗地多個檔案的)，分攤的所有土地證號字符串均應包含在宗地圖形范圍內；若一個宗地存在多地塊的情況，每個地塊圖形包含全部宗地信息的字符串。⑥標繪宗地的宗地號須按照《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》要求編寫，已進行換證的且滿足上述《方案》要求的宗地可直接標注宗地號；未換證的宗地在確保無誤的前提下，可進行宗地號預編，將預編的宗地號進行標注，今后正式登記時必須使用該編號；字符串必須完全包含在宗地圖形范圍內，每個宗地必須都有唯一宗地號。⑦對于沒有宗地圖的，應編繪宗地圖，宗地圖應充分利用上次數(shù)字化地籍調查的宗地圖，若面積、四至在誤差范圍內直接利用。若超過限差，則應標繪登記批準紅線和實際使用線。

綜合上述的圖形和注記標繪并加入該工作底圖范圍內2015年數(shù)字化地籍調查測量(單位用地)數(shù)據(jù)，形成以行政村一級的農村地籍調查標繪圖(如圖3所示)。

圖3 東莞市農村數(shù)字地籍調查內業(yè)檢查圖

5.3 外業(yè)補充調查

針對內業(yè)標繪不能確定實際用地位置的宗地或存在交叉重疊的宗地，鎮(zhèn)街須開展外業(yè)補充調查，具體可分為以下幾種情況：①土地使用證、檔案、批準書無任何坐標信息的宗地，根據(jù)土地登記檔案臺賬(或檔案)的權利人、四至、坐落和面積等信息不能確定實際用地位置的須進行外業(yè)補充調查。②內業(yè)標繪上圖后住宅宗地間存在交叉重疊的、住宅宗地與單位用地存在交叉重疊的須進行外業(yè)補充調查。

在開展外業(yè)補充調查過程中，鎮(zhèn)(街)作業(yè)人員可攜帶檔案資料的復印材料至相關村(居)委會尋求幫助進行認定，原則上不建議直接通知權利人進行指界認定。對于外業(yè)補充調查能確定實際用地位置的宗地須做好“宗地外業(yè)調查圖”繪制工作，形成外業(yè)調查宗地的補充文件，方便以后的溯源工作。

經過外業(yè)補充調查后，將能確定實際用地精確位置的宗地，根據(jù)上述“標繪上圖”第2點處理方法，將其圖形及注記補充至農村地籍調查標繪圖中并要編制宗地圖；若根據(jù)村委指界指定的大概位置，并符合當年土地登記各項描述的，如土地坐落、四至、建筑結構、登記時間和建設時間等，可以標繪大致范圍，并以“位置未精確定位”圖層進行存放，并填寫《不能精確定位，只有大概位置宗地列表》。但根據(jù)上述“標繪上圖”第2點處理方法仍不能精確確定宗地的實際上圖位置，并對經過外業(yè)調查后，仍無法確定位置的，則填寫《宗地無法標繪列表》

宗地存在交叉或與單位用地存在交叉的圖形，經外業(yè)核實后，將實際使用位置標繪至農村地籍調查標繪實際使用圖繪(含注記)。

5.4 登記臺賬整理

在內業(yè)標繪上圖和外業(yè)補充調查過程中，土地登記檔案工作臺賬要進行相應的整理和拆分，具體可分為以下幾點：①市局下發(fā)土地登記檔案工作臺賬中“宗地號”屬性項的部分信息并不準確，鎮(zhèn)街須根據(jù)《東莞市宗地統(tǒng)一代碼編制實施方案》要求重新編寫，并與農村地籍調查標繪圖的注記相對應。②《宗地標繪列表》，該列表的宗地數(shù)目應與農村地籍調查標繪圖的宗地數(shù)目對應，特別注意宗地分攤與一宗多地塊的情況；③《宗地外業(yè)補充調查列表》，將需要進行外業(yè)補充調查的宗地信息整理至該表格中，表格中的宗地數(shù)目應于“宗地外業(yè)調查圖”數(shù)目對應。④《宗地無法標繪列表》，將經過內業(yè)標繪不能上圖并經外業(yè)補充調查仍不能找到實際使用位置的宗地信息整理至該表格中。⑤《宗地重復發(fā)證列表》，將臺賬中經上圖、外業(yè)調查重復發(fā)證的宗地信息整理至該表格中，必須補充“重證宗地土地證號”屬性項。⑥對于宗地已拆遷，土地證未注銷的填寫《宗地已拆遷，土地證未注銷列表》。⑦若農村地籍調查標繪圖存在“位置未精確定位”圖層，應填寫《不能精確位置，只有大概位置宗地列表》。⑧全部上圖后，出現(xiàn)土地證交叉的，應填寫《土地證交叉宗地列表》。東莞市農村數(shù)字化地籍調查成果圖如圖4所示。

圖4 東莞市農村數(shù)字化地籍調查成果圖

6 結 語

對東莞市自然資源農村數(shù)字化地籍調查研究，研究的特色在于①投入建設早，充分利用已有數(shù)據(jù)資料，降低建設成本，成績顯著；②技術思路先進、規(guī)劃超前，為地籍調查工作提供經驗及技術參考；③與不動產登記聯(lián)動，提供數(shù)據(jù)參考；④全市域地形、地籍測量，為全市“一張圖”提供數(shù)據(jù)基礎加快推進全市農村數(shù)字化地籍調查工作，建立城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)，嚴格農村土地資產管理，保護農民合法權益，奠定不動產統(tǒng)一登記基礎。