陳斌

不管買房是用來自住，還是用來投資投機(jī)，都不能改變買的房子是資本品這一事實(shí)。

為了給房產(chǎn)去庫(kù)存，中央有關(guān)部委已操碎了心。此外，去年央行五次降息，降融資成本、保資產(chǎn)價(jià)格的意圖明顯。

為了讓房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，除了考慮具體政策應(yīng)對(duì)之外，我們有必要反思政府與市場(chǎng)的邊界應(yīng)在哪里。2003-2013年間，政府對(duì)房地產(chǎn)十年九調(diào)，結(jié)果越調(diào)越漲。當(dāng)市場(chǎng)上行的時(shí)候，調(diào)控反倒成了負(fù)薪救火。更大的后患是對(duì)市場(chǎng)規(guī)則的破壞，直到今天，種種非市場(chǎng)、反市場(chǎng)的行政調(diào)控措施還沒有完全退出。

2013年，在談到宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系時(shí)，任志強(qiáng)戲稱房地產(chǎn)一直為夜壺，需要的話拿出來，不需要的話放到床底下。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)整體下行，但一線與非一線城市分化明顯，理應(yīng)銘記過去的兩個(gè)教訓(xùn)：房地產(chǎn)調(diào)控，不要低估市場(chǎng)的威力，不要高估政府的能力，順應(yīng)市場(chǎng)的方向才能事半功倍；要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，修復(fù)被破壞被彎曲的市場(chǎng)規(guī)則才是第一位和最重要的。

房地產(chǎn)是什么？當(dāng)然不是夜壺。商品住房當(dāng)然是商品，但不是消費(fèi)品，而是資本品。在媒體界，一直有一股非理性的民粹情緒，認(rèn)為“應(yīng)消除住房的投資屬性”“讓住房回歸居住本質(zhì)”“限制住房投資，打擊住房投機(jī)”，仿佛讓政府看得見的手摸過一道，房子就神奇地變成了消費(fèi)品。市面上一種“自住型商品房”，仿佛加上“自住”，房子就沒有投資屬性了。

其實(shí)，不管買房是用來自住，還是用來投資投機(jī)，都不能改變買的房子是資本品這一事實(shí)。你在一個(gè)城市買房，讓你便利獲得該城市的就業(yè)機(jī)會(huì)與商業(yè)機(jī)會(huì)，便利獲得該城市及房子周邊教育、醫(yī)療、生活、娛樂與交通等服務(wù)的機(jī)會(huì)，這才是真正買到的東西，早知道你會(huì)說“租房也能做到”，這一部分的價(jià)值就表現(xiàn)為未來房租流的折現(xiàn)值。另外，你還買了該城市及房子周邊的看漲期權(quán)，表明你看好這個(gè)城市與房子周邊的未來發(fā)展，房?jī)r(jià)中高于未來房租流折現(xiàn)值的部分就是這個(gè)期權(quán)的價(jià)格。

事實(shí)上，住房已經(jīng)成為大部分城市家庭最重要的資產(chǎn)/資本品，已經(jīng)成為大部分城市家庭最主要的財(cái)富儲(chǔ)藏手段。如果理解了這一點(diǎn)，那么就不難理解種種對(duì)住房投資投機(jī)打擊的政策都是有害無(wú)益的。

為了抑制對(duì)住房的投資投機(jī)，現(xiàn)行政策對(duì)二手房交易向買賣雙方征收很高的稅費(fèi)，名目繁多，包括但不限于：契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅與印花稅等，綜合稅率最高可達(dá)房?jī)r(jià)的百分之十幾。有人認(rèn)為這樣才好，大家就去買稅率較低的一手房，剛好去庫(kù)存。

做一個(gè)思想實(shí)驗(yàn)：對(duì)二手房賣家征收100%的稅，你一賣房就相當(dāng)于把房子送給國(guó)家，那你顯然就不會(huì)賣了，不能轉(zhuǎn)賣的房子，還有人會(huì)買嗎？一手房市場(chǎng)也就萎縮了。同樣的道理，如果政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)股票交易征收很高的稅，難道股民會(huì)拿錢去打新嗎？如果法律規(guī)定不能離婚，那結(jié)婚率一定很低。

所以，對(duì)資本品來說，把二級(jí)市場(chǎng)的交易費(fèi)用降低到微不足道的地步，可以提高資本品的流動(dòng)性，這樣就會(huì)吸引更多的人入場(chǎng)來投資。

如果把二手房與一手房交易都只收一個(gè)1%-2%契稅，那住房的流動(dòng)性會(huì)大大增加，這就會(huì)激勵(lì)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。一手房與二手房的交易活躍性都會(huì)大大提高，成交總額（稅基）會(huì)大很多，政府最終收到的稅即使下降也會(huì)下降有限，但由于土地出讓金收益增加了，從更繁榮的經(jīng)濟(jì)中抽得的稅也增加了，政府收入才不會(huì)下降呢。

這才是房產(chǎn)去庫(kù)存的妙手。

（本文略有刪節(jié)）